Lĩnh vực bất động sản Trung quốc bắt đầu được kiểm soát chặt từ giữa năm 2020 với sự ra đời của “3 làn ranh giới đỏ” – các yêu cầu về vay nợ so với vốn chủ sở hữu và thanh khoản - sau khi có dấu hiệu rủi ro do phát triển quá nóng. Sự áp đặt đột ngột của “3 làn ranh giới đỏ” đã làm cho nguồn tiền vào lĩnh vực bất động sản giảm một cách có chủ đích, dẫn tới sự giảm giá, mất thanh khoản và vỡ nợ. Việc Trung quốc cùng lúc khuyến khích “sự thịnh vượng chung” làm cho nhiều người cũng đồng thời nghĩ rằng đã có một sự tính toán trong việc “bóp” những đại gia (bất động sản) có khá năng ảnh hưởng tới sự thịnh vượng chung.
Tại sao việc “bóp” đó là quan trọng thì cần nhìn thêm một chút là lĩnh vực bất động sản có vai trò lớn trong nền kinh tế Trung quốc, chiếm tới 30%. Tốc độ đô thị hóa của Trung quốc rất nhanh, trong gần 30 năm qua tăng từ dưới 30% lên gần 70% và còn tăng tiếp, trong khi các nước phương Tây khoảng thời gian đó thường tới 70 năm. Đô thị hóa nhanh gắn liền với nhu cầu bất động sản nhưng giá bất động sản lại quá cao do dầu cơ (đại đô thị được xây dựng sẵn chờ dân vào với giá trên trời) dẫn tới “thịnh vượng chung” phải ra đời.
Để hiểu giá bất động sản tại Trung quốc “đắt” thế nào thì có hình dung là tỷ lệ giá nhà so với thu nhập trung bình hộ gia đình (giống kiểu PE trong chứng khoán nhưng ngược lại ý nghĩa thu nhập) khoảng 13-14 lần trong khi tại phương Tây tỷ lệ này vào khoảng 7 lần và diện tích ở trên đầu người tại Trung quốc thì lại bé hơn (khoảng 10-15m2). Giá quá cao so với thu nhập trong khi vẫn có các đại đô thị bỏ trống tất nhiên không phải là điều “hay”. Việc giảm giá sẽ có lợi cho chính sách “thịnh vượng chung”.
Nhưng nếu lĩnh vực bất động sản đóng băng và dừng lại sẽ ảnh hưởng tới nền kinh tế và quá trình đô thị hóa. Do vậy, lựa chọn tối ưu tất nhiên là “ở giữa”: “kéo dài” để “ông nào khỏe thì sống”. Gói 16 điểm giải cứu hầu như không đề cập tới vấn đề ngân sách mà chủ yếu bật đèn xanh tạo cơ chế để các bên liên quan tự xử lý.
Cũng nhân chuyện bất động sản liên hệ tới chính sách tiền tệ. Trung quốc không thắt chặt như xu thế chung, thậm chí nới lỏng, nhưng thắt cái cần thắt.
Nhiều người có liên hệ những sự kiện trên với Việt nam. Tôi đưa ra một vài yếu tố gợi ý để chúng ta phán đoán:
- Việt nam mới nói về “hạn chế” tín dụng bất động sản và khó khăn trái phiếu trong vòng 1 năm trở lại đây. Khó khăn mới bắt đầu bộc lộ.
- Tỷ lệ đô thị hóa của Việt nam khoảng 40%.
- Giá nhà so với thu nhập trung bình của Việt nam ước chừng 20 lần.
- Bất động sản chiếm khoảng 8% GDP
Như vậy, giá nhà Việt nam đắt hơn, cũng không ít các đô thị giá nhà trên trời bỏ trống, quá trình đô thị hóa còn tiếp diễn … Vậy, giả sử bạn là một người có quyền quyết định, bạn có giải cứu không, bây giờ hay đợi thêm?
