Thị trường BĐS đã có bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc phát triển kinh tế – xã hội. Giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân và thị trường cũng là một chỉ số thể hiện sự phát triển của nền kinh tế. Khung pháp lý đảm bảo cho việc phát triển lành mạnh thị trường BĐS Việt Nam đã từng bước được hoàn thiện, tuy nhiên thực tiễn thi hành các văn bản pháp luật có liên quan bộc lộ không ít những hạn chế, bất cập, phần nào kìm hãm sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS.
Mới đây, sở Xây dựng TP. HCM vừa công bố bản báo cáo tình hình thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2021 và cảnh báo hệ thống các quy định bất cập, thiếu đồng bộ gây khó khăn trong việc ngăn chặn, xử lý những vi phạm trong hoạt động kinh doanh địa ốc.
Theo sở Xây dựng, các quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch đô thị… chưa có sự thống nhất trong quá trình chuyển tiếp và ban hành. Nhiều dự án đang trong quá trình điều tra, thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, rà soát lại thủ tục pháp lý. Điều này dẫn đến có tình trạng đùn đẩy trách nhiệm, giải quyết chậm của một số cơ quan quản lý Nhà nước, chưa đảm bảo các quy trình phối hợp liên thông, đồng bộ. Để giải quyết bất cập này, Nhà nước cần có giải pháp tháo gỡ vướng mắc kịp thời trong các thủ tục về đầu tư, xây dựng, quy hoạch đô thị, đất đai, nhà ở.
Đồng thời, sở Xây dựng chỉ ra 3 rủi ro điển hình trên thị trường đang rình rập người mua BĐS và nhà đầu tư.
Đó là, tình trạng một BĐS bị chủ đầu tư, các đơn vị phân phối bán trùng cho nhiều khách hàng khác nhau. Tình trạng này xuất phát từ sự bất cập của các quy định cũ thuộc Luật Nhà ở 2005, Nghị định 90 do Chính phủ ban hành năm 2006 tạo điều kiện và giao nhiều thẩm quyền cho chủ đầu tư như, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, phê duyệt dự án, nghiệm thu hoàn thành công trình, huy động vốn... không qua kiểm soát của cơ quan Nhà nước.
Bán dự án chưa hoàn chỉnh pháp lý, thiếu thông tin dự án … là những rủi ro nhà đầu tư nên cẩn thận (ảnh minh họa)
Bên cạnh đó, hiện tượng dự án chưa hoàn chỉnh thủ tục pháp lý nhưng chủ đầu tư đã tiến hành rao bán cho đặt cọc, giữ chỗ, hứa mua hứa bán... diễn ra phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, theo khoản 2, điều 55, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, trước khi bán, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán. Theo đó, trong vòng 15 ngày kể từ lúc nhận được thông báo, cơ quan quản lý sẽ trả lời về việc đủ điều kiện bán nhà cho chủ đầu tư, trường hợp không đủ điều kiện bán phải nêu rõ lý do. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư đã không thực hiện đủ thủ tục và hồ sơ trình cơ quan thẩm quyền kiểm tra xem xét. Từ việc bán nhà hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện huy động vốn dẫn đến các trường hợp giao kết hợp đồng dưới các hình thức đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký ... nhưng chủ đầu tư không sử dụng vốn để thực hiện xây dựng nhà ở thường xuyên diễn ra.
Ngoài ra, việc nhiều đơn vị môi giới bất động sản, phát triển dự án, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh đã ký hợp đồng mua bán nhà ở với khách hàng nhưng không công khai hoặc công khai chưa đầy đủ hoặc chưa trung thực về các thông tin bất động sản. Đây là hành vi bị nghiêm cấm đã quy định cụ thể trong Luật kinh doanh bất động sản.
Trước các hạn chế và rủi ro trên, Sở Xây dựng kiến nghị UBND TP. HCM tăng cường công khai thông tin pháp lý các dự án nhà ở nhằm phòng ngừa và ngăn chặn các hoạt động kinh doanh bất động sản trái pháp luật./.
