Trước những dấu hiệu vi phạm pháp luật gia tăng, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã ban hành văn bản yêu cầu các sàn giao dịch, công ty môi giới và đội ngũ môi giới cá nhân trên toàn quốc tăng cường tuân thủ quy định pháp luật và thực hiện nghiêm Bộ Quy tắc đạo đức nghề môi giới bất động sản Việt Nam – VPEC 2025. Động thái này xuất phát từ tình trạng một số đơn vị và cá nhân môi giới thực hiện các hành vi không phù hợp quy định, gây rủi ro cho người mua và tạo sự méo mó trong vận hành thị trường.
Theo phản ánh gửi đến VNREA thời gian qua, nhiều môi giới đã đưa ra những cam kết không được pháp luật thừa nhận như “suất mua ưu tiên”, “suất nội bộ”, đảm bảo quyền chọn sản phẩm hoặc bảo đảm kết quả xét duyệt hồ sơ. Về bản chất, các cam kết này không tồn tại trong bất kỳ văn bản pháp lý nào về kinh doanh bất động sản và cũng không được chủ đầu tư xác nhận. Chúng dễ gây ngộ nhận cho người mua và tiềm ẩn nguy cơ dẫn đến tranh chấp dân sự.
Một số đơn vị còn thu các khoản tiền trái quy định như tiền giữ chỗ, tiền ưu tiên, tiền chênh lệch khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh hoặc không có giao dịch thực tế kèm theo. Đây là hành vi vi phạm trực tiếp các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, có thể bị xử phạt hành chính hoặc buộc hoàn trả, đồng thời làm suy giảm tính minh bạch của thị trường.
Ngoài ra, tình trạng đưa tin, quảng cáo sai lệch; phát tán hình ảnh, tài liệu chưa được kiểm chứng; hoặc sử dụng thương hiệu của sàn giao dịch để thu hút khách hàng mà không được phép cũng ngày càng phổ biến. Những hành vi này vi phạm Luật Quảng cáo, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và có thể dẫn đến trách nhiệm pháp lý đối với cá nhân thực hiện cũng như tổ chức quản lý.
Trước bối cảnh đó, VNREA yêu cầu các sàn giao dịch và công ty môi giới tăng cường kiểm soát nội bộ, đảm bảo nhân viên và cộng tác viên không sử dụng trái phép danh nghĩa của đơn vị để thực hiện hành vi vi phạm. Doanh nghiệp môi giới phải chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của mọi thông tin cung cấp ra thị trường và không được đưa ra những cam kết không có cơ sở pháp lý. Đây cũng là yêu cầu về quản trị tuân thủ trong bối cảnh thị trường đòi hỏi tiêu chuẩn minh bạch cao hơn.
Đối với môi giới cá nhân, Hiệp hội nhấn mạnh trách nhiệm trung thực trong tư vấn, minh bạch thông tin và không lợi dụng tâm lý khách hàng để thu lợi bất chính. Các hành vi như đảm bảo giao dịch thành công, cam kết có suất ưu tiên, thu tiền chênh hoặc tạo dựng thông tin gây hiểu nhầm đều bị xem là vi phạm pháp luật và đạo đức nghề nghiệp. Khi hành vi vi phạm gây thiệt hại, môi giới phải chịu trách nhiệm tương ứng theo quy định dân sự hoặc hành chính.
VNREA khẳng định Bộ Quy tắc đạo đức và ứng xử nghề nghiệp môi giới bất động sản VPEC 2025 không chỉ mang tính khuyến nghị mà là nghĩa vụ áp dụng chung trong toàn ngành. Bộ quy tắc này được xem là công cụ quan trọng để thiết lập chuẩn mực hành nghề, bảo vệ quyền lợi khách hàng, giảm tranh chấp và tạo dựng thị trường minh bạch hơn, đặc biệt trong lĩnh vực nhà ở xã hội – nơi người mua thường ít kinh nghiệm và dễ bị tác động bởi thông tin sai lệch.
Việc nâng cao chuẩn tuân thủ pháp lý trong hoạt động môi giới không chỉ là yêu cầu nhằm chấn chỉnh thị trường mà còn là điều kiện cốt lõi để xây dựng hệ sinh thái bất động sản chuyên nghiệp và bền vững. Khi môi giới thực hành đúng quy định, doanh nghiệp tuân thủ chuẩn mực và thông tin được minh bạch hóa, niềm tin thị trường sẽ được củng cố, tạo nền tảng quan trọng cho sự phát triển ổn định của lĩnh vực bất động sản trong giai đoạn mới.
Nhiều chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản nhận định việc siết chặt kỷ luật hành nghề môi giới là động thái cần thiết và đúng thời điểm, nhất là khi thị trường đang chuyển sang giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ về quy định pháp luật và tiêu chuẩn minh bạch.
Luật sư Vi Thị Phường – người có nhiều kinh nghiệm tư vấn pháp lý trong lĩnh vực nhà ở và đất đai cho rằng các hành vi như cam kết “suất mua”, “suất ưu tiên” hay thu tiền giữ chỗ khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh đều là “vùng rủi ro cao”, dễ dẫn tới tranh chấp dân sự và khiếu nại tập thể. Theo bà, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã siết mạnh điều kiện huy động vốn và công bố thông tin của chủ đầu tư, đồng nghĩa môi giới phải thay đổi cách làm việc, tuyệt đối không được tạo dựng các khái niệm không có trong pháp luật để thu hút khách hàng.
“Để hạn chế rủi ro pháp lý, cả môi giới và sàn giao dịch cần áp dụng phương pháp “quản trị tuân thủ” – tức xây dựng quy trình kiểm soát thông tin, quy định rõ trách nhiệm từng bộ phận, và thường xuyên đào tạo pháp lý cho nhân sự. Điều này không chỉ giúp giảm vi phạm mà còn nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trong môi trường kinh doanh ngày càng được chuẩn hóa”, Luật sư Vi Thị Phường cho hay.
Ở góc nhìn quản trị thị trường, TS. Đinh Thế Hiển nhận định nhiều tranh chấp bất động sản thời gian qua đều bắt nguồn từ thông tin sai lệch hoặc kỳ vọng bị thổi phồng bởi đội ngũ môi giới. Ông cho rằng trách nhiệm pháp lý không chỉ thuộc về cá nhân môi giới, mà còn thuộc về sàn giao dịch nếu không kiểm soát hoạt động nội bộ. Việc để cộng tác viên sử dụng thương hiệu sàn để thu tiền trái phép có thể khiến doanh nghiệp đối mặt với nguy cơ bị xử phạt hoặc bị kiện bồi thường.
Ông Hiển nhận định rằng, để hạn chế rủi ro pháp lý, cả môi giới và sàn giao dịch cần áp dụng phương pháp “quản trị tuân thủ” – tức xây dựng quy trình kiểm soát thông tin, quy định rõ trách nhiệm từng bộ phận, và thường xuyên đào tạo pháp lý cho nhân sự. Điều này không chỉ giúp giảm vi phạm mà còn nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trong môi trường kinh doanh ngày càng được chuẩn hóa.
