Giá bất động sản có dấu hiệu điều chỉnh, nhưng cơ hội sở hữu nhà ở của người dân, đặc biệt là người trẻ tại các đô thị lớn, vẫn còn hạn chế. Khi mặt bằng giá duy trì ở mức cao, thu nhập chưa theo kịp chi phí nhà ở và lãi vay tạo thêm áp lực, giấc mơ an cư tiếp tục là bài toán khó đối với nhiều gia đình.
Theo văn bản kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), giá nhà trên thị trường sơ cấp do một số chủ đầu tư đưa ra chỉ giảm khoảng 5%. Trong khi đó, tại thị trường thứ cấp, một số nhà đầu tư chấp nhận bán cắt lỗ với mức giảm 20-30% nhưng vẫn khó tìm được người mua.
Diễn biến này cho thấy giá giảm chưa đủ tạo lực đẩy cho thanh khoản. Với người trẻ chưa tích lũy được khoản tiền lớn, việc mua nhà phụ thuộc vào thu nhập ổn định, vốn tự có và khả năng vay dài hạn. Khi giá bán vượt xa khả năng tài chính, nhiều người phải tiếp tục thuê nhà hoặc tìm kiếm sản phẩm ở khu vực xa trung tâm.
Nguồn cung lệch pha, nhà vừa túi tiền khan hiếm
Một trong những điểm nghẽn của thị trường là cơ cấu sản phẩm chưa đáp ứng nhu cầu thực. Trong khi nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và trung bình rất lớn, nguồn cung vẫn tập trung vào phân khúc cao cấp và trung - cao cấp.
Theo số liệu được dẫn trong văn bản kiến nghị, trong 9 tháng đầu năm 2026, tại TP.HCM, nhà chung cư chiếm 73,6% số căn hộ đủ điều kiện huy động vốn. Tuy nhiên, phân khúc trung cấp chỉ chiếm 7,1% và chưa có phân khúc nhà ở bình dân.
Sự mất cân đối này khiến người trẻ khó tìm được căn hộ phù hợp với khả năng chi trả. Lựa chọn nhà ở xa trung tâm có thể giảm chi phí mua ban đầu, nhưng cũng phát sinh thêm chi phí đi lại và thời gian di chuyển. Vì vậy, bài toán nhà ở vừa túi tiền không chỉ nằm ở giá bán mà còn liên quan đến vị trí, hạ tầng và khả năng tiếp cận các dịch vụ thiết yếu.
Bên cạnh nhà ở xã hội, thị trường cần phát triển thêm nhà ở thương mại có giá phù hợp với người thu nhập thấp và trung bình. Đây là nhóm có nhu cầu thực nhưng không phải ai cũng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, trong khi nhà thương mại hiện hữu lại vượt quá khả năng tài chính.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề xuất bổ sung cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Theo ước tính của Hiệp hội, mức giá phân khúc này có thể dao động từ 25-30 triệu đồng/m² tại các tỉnh vùng sâu, vùng xa đến 60-70 triệu đồng/m² tại các đô thị lớn, tùy điều kiện từng địa phương.
Để hiện thực hóa phân khúc này, chính sách cần tạo động lực cho doanh nghiệp thông qua việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, giảm chi phí đầu vào và cải thiện khả năng tiếp cận vốn.
Theo số liệu trong văn bản kiến nghị, cả nước có 4.846 dự án gặp khó khăn, vướng mắc tồn đọng kéo dài, với quy mô sử dụng đất 208.882 ha và tổng mức đầu tư 3.498.889 tỷ đồng. Trong số này, 3.557 dự án đã được xử lý, không còn vướng mắc; 1.131 dự án tiếp tục được xử lý thuộc thẩm quyền của các bộ, ngành, địa phương và 158 dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.
Việc khơi thông các dự án đủ điều kiện triển khai có thể bổ sung nguồn cung và giải phóng nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, nếu nguồn cung mới vẫn chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, thị trường khó cải thiện đáng kể khả năng tiếp cận nhà ở của số đông người dân.
Giảm áp lực vốn, mở rộng cơ hội an cư
Bên cạnh giá bán và nguồn cung, chi phí vốn là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng mua nhà. Với người trẻ chưa tích lũy đủ tiền, vay ngân hàng thường là lựa chọn quan trọng. Tuy nhiên, lãi suất cao có thể làm tăng đáng kể khoản trả nợ hằng tháng, khiến việc sở hữu nhà trở thành gánh nặng tài chính kéo dài.
Trong văn bản kiến nghị, Hiệp hội đề xuất thúc đẩy giảm lãi suất cho vay thực chất, đồng thời xem xét cho người mua nhà ở thương mại giá phù hợp tiếp cận gói tín dụng 153.000 tỷ đồng với lãi suất hợp lý, tương tự một số nhóm đối tượng mua nhà ở xã hội.
Việc hỗ trợ tín dụng có thể mở thêm cơ hội cho người có nhu cầu ở thực, nhưng cần đi kèm điều kiện vay phù hợp và đánh giá khả năng trả nợ để hạn chế rủi ro tài chính. Về dài hạn, thị trường cũng cần đa dạng hóa nguồn vốn, phát triển các quỹ đầu tư bất động sản và quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT), giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.
Một hướng đi khác là phát triển nhà ở cho thuê giá phù hợp. Hiệp hội kiến nghị nghiên cứu cơ chế miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với các dự án nhà ở cho thuê sử dụng vốn ngoài ngân sách, đồng thời đề xuất quy định khung giá thuê phù hợp.
Đối với người trẻ chưa đủ khả năng mua nhà, nguồn cung cho thuê ổn định có thể giúp giảm áp lực phải vay nợ lớn ngay từ đầu, đồng thời tạo điều kiện chủ động hơn trong lựa chọn nơi sinh sống và làm việc.
Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản khó phục hồi bền vững nếu chỉ dựa vào việc giảm giá hoặc nới lỏng tín dụng. Điều quan trọng là phải giải quyết đồng thời sự mất cân đối nguồn cung, chi phí phát triển dự án và khả năng tiếp cận vốn của người mua.
Khi nhà ở vừa túi tiền trở thành một phân khúc thực chất, người trẻ sẽ có thêm cơ hội an cư, doanh nghiệp có thêm dư địa phát triển và thị trường có cơ sở cải thiện thanh khoản từ nhu cầu thực. Đây cũng là điều kiện quan trọng để bất động sản phát triển ổn định, gắn với khả năng chi trả của người dân thay vì phụ thuộc quá lớn vào kỳ vọng tăng giá.
