Theo báo cáo 9 tháng đầu năm 2026 của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), toàn thị trường ghi nhận khoảng 331.876 giao dịch bất động sản thành công. Tuy nhiên, đà phục hồi chưa đồng đều giữa các phân khúc, trong khi những khó khăn về sức mua, cơ cấu nguồn cung và khả năng tiếp cận vốn vẫn là thách thức đối với doanh nghiệp.
Riêng quý III/2026, số lượng giao dịch giảm khoảng 8% so với quý trước, còn 92.004 giao dịch. Trong đó, giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm 14%, đất nền giảm 6%. Sức mua suy yếu khiến lượng bất động sản tồn kho tăng lên khoảng 51.950 căn và nền đất, tạo thêm áp lực lên dòng tiền và khả năng cân đối tài chính của các chủ đầu tư.
Không chỉ đối mặt với thanh khoản đi xuống, thị trường còn bộc lộ rõ sự mất cân đối giữa cơ cấu sản phẩm và nhu cầu của người mua. Tại các đô thị lớn, đặc biệt là TP.HCM, nguồn cung nhà ở mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và trung - cao cấp, chiếm khoảng 73,6%. Trong khi đó, nhà ở trung cấp chỉ chiếm 7,1%, còn phân khúc bình dân gần như vắng bóng. Khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả của phần đông người dân vì thế tiếp tục là rào cản đối với sự phát triển ổn định của thị trường.
Ở chiều ngược lại, bất động sản công nghiệp vẫn duy trì triển vọng tích cực nhờ nhu cầu thuê đất và nhà xưởng phục vụ sản xuất. Tỷ lệ lấp đầy tại các vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và phía Bắc đạt khoảng 86-92%, trong bối cảnh vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vượt 40,6 tỷ USD. Diễn biến này cho thấy dòng vốn đầu tư sản xuất tiếp tục tạo lực đỡ cho phân khúc bất động sản gắn với hoạt động công nghiệp.
Một trong những yếu tố hỗ trợ thị trường thời gian qua là nỗ lực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý tại những dự án kéo dài nhiều năm. Theo báo cáo của HoREA, đến cuối tháng 9/2026, cả nước đã xử lý 4.372 trong tổng số 4.846 dự án gặp khó khăn, vướng mắc, tương đương 90,2%. Tổng vốn đầu tư liên quan đến các dự án được xử lý vượt 2,38 triệu tỷ đồng. Tại TP.HCM, 723 trong số 1.338 dự án vướng mắc đã được tháo gỡ, đạt tỷ lệ 54%.
Theo HoREA, việc khơi thông các dự án tồn đọng có ý nghĩa quan trọng trong giải phóng nguồn lực đất đai, thúc đẩy triển khai đầu tư và bổ sung nguồn cung cho thị trường. Tuy nhiên, tháo gỡ pháp lý mới là điều kiện cần; khả năng đưa dự án vào triển khai, hoàn thành sản phẩm và tiếp cận người mua vẫn phụ thuộc đáng kể vào nguồn vốn, mặt bằng giá và sức cầu thực tế.
Áp lực tài chính tiếp tục là bài toán lớn đối với doanh nghiệp bất động sản. Đến thời điểm báo cáo, dư nợ tín dụng bất động sản toàn nền kinh tế đạt khoảng 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025. Dù dòng vốn tín dụng vẫn được duy trì, việc kiểm soát rủi ro đối với lĩnh vực này khiến khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp và người mua nhà chưa thực sự thuận lợi.
Đáng chú ý, chương trình tín dụng ưu đãi dành cho nhà ở xã hội có quy mô 153.000 tỷ đồng nhưng doanh số giải ngân đến ngày 31/8/2026 mới đạt khoảng 17.500 tỷ đồng, tương đương 11,44%. Khoảng cách giữa quy mô vốn được bố trí và kết quả giải ngân thực tế cho thấy việc đưa chính sách vào cuộc sống vẫn cần thêm giải pháp tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục, điều kiện vay và tiến độ triển khai dự án.
Trong khi đó, áp lực thanh toán trái phiếu tiếp tục hiện hữu. Giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản dự kiến đáo hạn trong quý IV/2026 vào khoảng 39.000 tỷ đồng, chiếm hơn 55% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn của toàn thị trường. Trong bối cảnh giao dịch chưa phục hồi mạnh, doanh nghiệp có thể gặp khó khăn trong việc tạo dòng tiền từ bán hàng để đáp ứng nghĩa vụ tài chính đúng hạn.
Trước những thách thức này, định hướng điều hành thị trường được đặt ra theo hướng hoàn thiện thể chế, kiểm soát rủi ro tín dụng và hạn chế đầu cơ, thổi giá. Tại cuộc họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc nhấn mạnh yêu cầu tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, đồng thời sử dụng linh hoạt các công cụ tài chính và tín dụng nhằm bảo đảm thị trường phát triển ổn định. Việc hình thành mặt bằng giá phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân cũng là một yêu cầu quan trọng.
Ở phân khúc nhà ở xã hội, cả nước đang triển khai Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ. Theo số liệu được công bố, có 947 dự án đã hoàn thành, khởi công hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư, đạt khoảng 91% kế hoạch. Trong thời gian tới, việc đa dạng hóa phương thức đầu tư, phát triển nhà ở xã hội cho thuê và bảo đảm sự đồng bộ giữa hạ tầng kỹ thuật với hạ tầng xã hội được kỳ vọng sẽ góp phần cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp và công nhân.
Cùng với đó, mở rộng các kênh huy động vốn trung và dài hạn, trong đó có thị trường trái phiếu và quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT), được xem là giải pháp cần thiết để giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Khi có thêm nguồn vốn phù hợp với chu kỳ đầu tư dài hạn, doanh nghiệp sẽ có điều kiện chủ động hơn trong triển khai dự án, đồng thời giảm áp lực cân đối dòng tiền.
Sau 9 tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản đang đứng trước yêu cầu tái cân bằng cả về nguồn cung, giá bán lẫn cấu trúc vốn. Những chuyển biến trong tháo gỡ pháp lý là tín hiệu tích cực, nhưng chưa đủ để tạo ra sự phục hồi đồng đều nếu sức mua còn yếu và sản phẩm tiếp tục vượt quá khả năng tài chính của phần lớn người dân.
Triển vọng của thị trường trong những tháng cuối năm sẽ phụ thuộc vào khả năng chuyển các chính sách tháo gỡ thành dự án thực tế, cải thiện tiến độ giải ngân vốn ưu đãi và kiểm soát nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp. Về dài hạn, phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực, đưa giá nhà về mức hợp lý và đa dạng hóa nguồn vốn sẽ là những yếu tố then chốt để thị trường phục hồi theo hướng an toàn, minh bạch và bền vững.
