Căn hộ khách sạn (hay còn được gọi là Condotel), là một trong những phân khúc bất động sản từng nhận được sự quan tâm của không ít nhà đầu tư. Từ năm 2016 – 2018, hoạt động đầu tư Condotel diễn ra sôi động, không ít nhà đầu tư ăn nên làm ra nhờ phân khúc bất động sản này.
Tuy nhiên, cuối năm 2019, sự việc vỡ trận Condotel ở dự án Khu nghĩ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (Cocobay Đà Nẵng) đã tạo ra một cú sốc cho thị trường Condotel, khiến các nhà đầu tư tháo chạy. Kể từ đó, phân khúc căn hộ khách sạn này không còn nhận được nhiều sự quan tâm của giới đầu với nhiều lý do khác nhau, trong đó câu chuyện pháp lý ở loại hình này khiến cho người mua thận trọng hơn.
Bên cạnh, trải 2 năm đại dịch Covid càng khiến cho phân khúc đầu tư bất động sản này giảm sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư, dần rơi vào suy thoái.
Theo DKRA Group, trong năm 2022 ghi nhận 4,357 căn condotel mở bán đến từ 20 dự án. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 65% (2,849 căn), sức cầu thị trường tăng nhưng không đáng kể, chủ yếu phân bổ cục bộ tại một số dự án ở các khu vực nhất định như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Định, Quảng Ninh và Quảng Nam.
Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ở mức cao dao động từ 12% - 20% trước áp lực chi phí đầu vào tăng. Những dự án do đơn vị quốc tế khai thác vận hành thường có giá bán cao hơn khoảng 25% so với các dự án được vận hành bởi đơn vị trong nước.
Còn theo Hiệp hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS), quý 4/2022, có 18 dự án được chào bán, đưa ra thị trường 2.561 sản phẩm, tập trung chủ yếu ở khu vực miền Nam. Trong đó, chủ yếu là hàng tồn kho từ quý trước, rất hiếm sản phẩm mới hoàn toàn.
Trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều thách thức, hoạt động mở bán và đưa vào khai thác của một số dự án sẽ bị chậm tiến độ hơn so với dự kiến. Quý 4/2022, lượng giao dịch tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ du lịch tại một dự án ở Bà Rịa – Vũng Tàu, chiếm 50% tổng lượng tiêu thụ.
Trong quý 4, mặt bằng giá ở thị trường sơ cấp không tăng. Các chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất,… nhằm kích cầu thị trường giữa bối cảnh khó khăn như hiện nay. Tỷ lệ hấp thụ cả năm đạt khoảng 28%.
Còn theo báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thể hiện qua lượt tìm kiếm của người dùng đang giảm 41% trong 2 năm qua, đây là tỷ lệ điều chỉnh khá mạnh.
Theo batdongsan.com.vn nhận định, mức độ quan tâm bất động sản nghỉ dưỡng giảm chính vì khung pháp lý của phân khúc này chưa đầy đủ. Thứ nhất, chưa có khái niệm cụ thể về bất động sản du lịch trong các văn bản pháp lý ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản.
Thứ hai, chưa quy định chế tài cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đưa ra và thực hiện cam kết lợi nhuận khi chào bán sản phẩm trong các dự án bất động sản du lịch. Thứ ba, chưa công nhận quyền sở hữu hợp pháp (sổ hồng) cho nhà đầu tư thứ cấp với hầu hết các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng.
Bàn về chuyện của condotel, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, vấn đề quan trọng với bất động sản nghỉ dưỡng là phải bảo vệ quyền, lợi ích của các bên khi mua loại hình này. Đây là nội dung cần phải hoàn thiện khi sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản thời gian tới.
Ông Châu nêu, trong Luật Kinh doanh bất động sản có quy định về các sản phẩm bất động sản đưa vào kinh doanh, trong đó có nhà ở, công trình đưa vào kinh doanh, như vậy trong đó có condotel. Khiếm khuyết là chưa quy định đầy đủ quy chuẩn xây dựng, tới đây phải bổ sung vào Luật Kinh doanh bất động sản. Như câu chuyện thành phố Đà Nẵng công nhận quyền sử hữu căn hộ condotel gắn liền với đất không hình thành đơn vị ở, cách quyết định cấp sổ hồng không đúng Luật Đất đai, bởi Luật Đất đai không có khái niệm đất không hình thành đơn vị ở.
“Hiệp hội cũng đề nghị rằng, khi xem xét sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Du lịch thì xem xét bổ sung các quy định pháp luật để điều chỉnh đồng bộ hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành đối với loại hình công trình xây dựng không phải là nhà ở, phục vụ mục đích lưu trú, du lịch”, ông Châu cho hay.
Đối với thị trường condotel năm 2023, theo đánh giá của DKRA Group, dự báo giảm so với năm 2022, dao động khoảng 3,700 căn, tập trung phần lớn tại Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Định và Quảng Bình.
Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng dự báo giảm mạnh, dao động lần lượt ở mức 3,100 căn và 4,000 căn. Sức cầu chung thị trường tiếp tục đà giảm, kéo dài đến hết năm 2023. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định, khó có những biến động về giá trong năm tới. Chương trình chia sẻ doanh thu được áp dụng rộng rãi trên thị trường. Mô hình khu nghĩ dưỡng phức hợp (Integrated Resort) tiếp tục nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng.
