Quy định hiện hành vẫn cho phép người nước ngoài sở hữu căn hộ, nhà ở riêng lẻ
Theo Luật Nhà ở năm 2023 và các quy định hướng dẫn đang có hiệu lực, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam có thể mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, với điều kiện dự án không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.
Đối với căn hộ chung cư, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của một tòa nhà. Trường hợp một dự án có nhiều tòa nhà chung cư, giới hạn này được áp dụng đối với từng tòa nhà.
Đối với nhà ở riêng lẻ, pháp luật hiện hành cũng cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu trong phạm vi giới hạn nhất định. Theo quy định hướng dẫn, tại khu vực có quy mô dân số tương đương một phường, số lượng nhà ở riêng lẻ mà người nước ngoài được sở hữu không vượt quá 250 căn. Trường hợp có từ hai dự án trở lên trong cùng khu vực, tổng số nhà ở riêng lẻ được sở hữu tại các dự án cũng không vượt quá giới hạn này.
Đối với cá nhân nước ngoài, thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định hiện hành tối đa 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn theo quy định pháp luật. Các trường hợp đặc thù, trong đó có cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam, được áp dụng quy định riêng.
Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy việc sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam đã phát sinh trên thực tế. Cơ quan này cũng đang công bố thông tin về các trường hợp người nước ngoài được cấp Giấy chứng nhận đối với căn hộ mua tại các dự án đủ điều kiện. Chẳng hạn, trong năm 2026, Bộ Xây dựng công bố nhiều trường hợp được cấp Giấy chứng nhận cho người nước ngoài mua căn hộ tại Hà Nội.
Theo số liệu được Bộ Xây dựng tổng hợp, lũy kế đến thời điểm báo cáo, cả nước có 6.188 căn nhà do tổ chức, cá nhân nước ngoài mua, sở hữu và đã được cấp Giấy chứng nhận, trong đó có 416 căn thuộc sở hữu của tổ chức và 5.772 căn thuộc sở hữu của cá nhân nước ngoài.
Những con số này cho thấy chính sách cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam đang được thực hiện trên thực tế, đồng thời cho thấy nhóm khách hàng này đã tham gia vào thị trường nhà ở trong phạm vi pháp luật cho phép.
Dự thảo đề xuất thu hẹp loại hình nhà ở người nước ngoài được sở hữu
Điểm đáng chú ý trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi năm 2026 là đề xuất thay đổi phạm vi loại hình nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu.
Theo nội dung dự thảo được công bố, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở có thể mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án; nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Tuy nhiên, quy định về hình thức sở hữu trong dự thảo tập trung vào căn hộ chung cư, không còn quy định cho phép nhóm đối tượng này mua và sở hữu nhà ở riêng lẻ trong dự án như quy định hiện hành.
Về giới hạn số lượng, dự thảo tiếp tục quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Nếu dự án có nhiều tòa nhà, giới hạn được áp dụng đối với từng tòa.
Một thay đổi đáng chú ý khác là dự thảo quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể mua, thuê mua căn hộ từ tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở theo quy định. Đây là nội dung được đặt trong tổng thể các quy định về hình thức sở hữu, điều kiện và giới hạn số lượng nhà ở của nhóm đối tượng này.
Việc đề xuất bỏ quy định về sở hữu nhà ở riêng lẻ cần được nhìn trong mối liên hệ với định hướng mới về chính sách đất đai. Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; đồng thời nêu rõ không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, trừ trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, Nghị quyết 21-NQ/TW là văn bản định hướng để tiếp tục hoàn thiện pháp luật, không phải là văn bản trực tiếp thay thế hoặc sửa đổi các quy định hiện hành của Luật Nhà ở. Việc các định hướng này được thể chế hóa như thế nào vẫn thuộc quá trình xây dựng, thẩm định và xem xét dự án luật.
Do đó, tại thời điểm hiện nay, quy định cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ trong phạm vi luật định vẫn là quy định hiện hành. Đề xuất chỉ duy trì quyền sở hữu căn hộ chung cư là nội dung của dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và có thể tiếp tục được điều chỉnh trong quá trình xây dựng luật.
Đối với thị trường bất động sản, sự thay đổi này là vấn đề mà các chủ đầu tư có sản phẩm hướng tới khách hàng quốc tế, người mua nước ngoài và các đơn vị tư vấn bất động sản cần theo dõi. Những tác động cụ thể đối với giao dịch, nguồn cung và nhu cầu trên thị trường chỉ có thể đánh giá đầy đủ sau khi quy định chính thức được ban hành và triển khai trên thực tế.
Ở thời điểm hiện tại, người nước ngoài có nhu cầu mua nhà tại Việt Nam vẫn phải thực hiện giao dịch theo các điều kiện, giới hạn về loại hình nhà ở, khu vực được phép sở hữu, số lượng và thời hạn sở hữu theo pháp luật đang có hiệu lực.
