Tại chương trình “Dân hỏi - Chính quyền trả lời” với chủ đề cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê do Thường trực HĐND TP.HCM phối hợp Đài Phát thanh và Truyền hình thành phố tổ chức mới đây, ông Lê Hữu Nghĩa - Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành, đã nêu những khó khăn trong quá trình đầu tư loại hình nhà ở này.
Theo ông Nghĩa, nhà ở cho thuê là phân khúc khó phát triển do đòi hỏi nguồn vốn ban đầu lớn, trong khi khả năng thu hồi vốn chậm, thậm chí có dự án gần như không có khả năng thu hồi vốn trong thời gian ngắn. Đây cũng là nguyên nhân khiến số lượng doanh nghiệp tham gia phân khúc này còn hạn chế.
Để thu hút nhà đầu tư, ông Nghĩa đề xuất TP.HCM tập trung tháo gỡ ba nút thắt chính gồm nguồn vốn, thủ tục pháp lý và cơ chế ưu đãi. Trong đó, thành phố cần rút ngắn tối đa quy trình thực hiện thủ tục dự án, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận các khoản vay dài hạn với lãi suất thấp, đồng thời xây dựng chính sách ưu đãi đủ hấp dẫn và dễ tiếp cận.
Một vướng mắc khác được đại diện doanh nghiệp phản ánh là công tác quy hoạch. Theo ông Nghĩa, đây thường là khâu mất nhiều thời gian khi triển khai dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Tại một số khu vực, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết chưa đồng bộ, khiến doanh nghiệp phải mất thêm thời gian điều chỉnh.
Ngoài ra, một số khu đất chưa có chỉ tiêu quy hoạch phù hợp, quy mô dân số được phân bổ thấp, hạn chế khả năng khai thác hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng căn hộ có thể phát triển trên cùng một quỹ đất.
Phản hồi những kiến nghị trên, ông Trần Chí Trung - Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho rằng bài toán nhà ở cho thuê gắn liền với khả năng chi trả của người dân. Không phải ai cũng có đủ điều kiện tài chính để mua nhà ngay, kể cả nhà ở xã hội, nhưng nhu cầu về chỗ ở an toàn, ổn định và gần nơi làm việc vẫn rất lớn.
Theo ông Trung, thành phố đang tập trung vào ba nhóm giải pháp để thúc đẩy phân khúc này. Trước hết là rà soát quỹ đất, ưu tiên bố trí cho các dự án nhà ở cho thuê phục vụ người lao động. Nếu không có sự hỗ trợ về đất đai từ Nhà nước, chi phí đầu tư có thể đẩy giá thuê lên cao, trong khi doanh nghiệp khó bảo đảm hiệu quả tài chính.
Thành phố cũng tính đến việc phát huy vai trò của Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM trong đầu tư, tiếp nhận, mua lại và quản lý nhà ở cho thuê. Đồng thời, Sở Xây dựng được giao tham mưu các cơ chế, chính sách ưu đãi mới theo quy định của Luật Phát triển đô thị, dự kiến trình HĐND thành phố xem xét tại kỳ họp tháng 12/2026.
Liên quan đến vấn đề vốn, ông Đỗ Thanh Bình - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Bcons, cho biết doanh nghiệp dù có dự án nhưng vẫn gặp khó khi tiếp cận nguồn vốn dài hạn. Chi phí lãi vay cao cũng làm tăng giá thành sản phẩm, ảnh hưởng đến khả năng cung cấp nhà ở với mức giá phù hợp.
Trả lời kiến nghị này, ông Nguyễn Thanh Toàn - Phó giám đốc Sở Tài chính TP.HCM, cho biết theo chính sách hiện hành, mức vốn vay được hỗ trợ lãi suất tối đa là 200 tỷ đồng cho mỗi dự án nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho thuê, với thời hạn 7 năm. Phần lãi vay được Nhà nước cấp bù từ ngân sách.
Hiện Sở Tài chính đang phối hợp xây dựng cơ chế mới theo hướng nâng mức vốn vay được hỗ trợ lên tối đa 300 tỷ đồng mỗi dự án, đồng thời kéo dài thời gian hỗ trợ từ 7 năm lên 10 năm. Đề xuất này đã được trình HĐND thành phố và dự kiến được xem xét tại kỳ họp tháng 12/2026.
Bên cạnh đó, Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM đang nghiên cứu nhiều phương án tạo lập nguồn cung, gồm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, tiếp nhận và khai thác quỹ nhà công đủ điều kiện hoặc nhận chuyển giao, mua lại quỹ nhà phù hợp để đưa vào khai thác.
Các phương án sẽ được đánh giá trên nhiều khía cạnh như tính pháp lý, nguồn vốn, khả năng quản lý vận hành và mức chi trả của người thuê. Trên cơ sở đó, Quỹ phối hợp với các sở, ngành xây dựng danh mục dự án, mô hình tài chính và lộ trình triển khai để trình cấp có thẩm quyền xem xét.
