Tại tọa đàm "Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới - chiến lược mới" diễn ra vừa qua, ông Lê Hoàng Châu- Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng thị trường bất động sản cần hướng đến chu kỳ phát triển ổn định, bền vững và lấy nhu cầu thực của người dân làm trọng tâm.
Theo ông Châu, một trong những vấn đề đáng chú ý hiện nay là sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung nhà ở. Báo cáo của Bộ Xây dựng và TP.HCM đều ghi nhận nguồn cung có xu hướng suy giảm, trong khi sản phẩm đưa ra thị trường chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp. Ngược lại, nhà ở bình dân ngày càng khan hiếm.
Thị trường cũng thiếu nguồn cung nhà cho thuê, khiến người dân có thêm khó khăn trong việc lựa chọn chỗ ở phù hợp với khả năng tài chính.
Đáng chú ý, một nhóm người có thu nhập trung bình đang gặp khó khi tiếp cận cả nhà ở xã hội lẫn nhà ở thương mại. Theo các ngưỡng thu nhập được ông Châu đề cập, người độc thân có thu nhập trên 26 triệu đồng mỗi tháng hoặc vợ chồng có tổng thu nhập trên 51 triệu đồng mỗi tháng không đáp ứng điều kiện thu nhập để mua nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, với mức thu nhập này, việc sở hữu căn hộ thương mại phù hợp cũng không dễ dàng, nhất là tại các đô thị lớn. Trong khi đó, lựa chọn thuê nhà cũng bị hạn chế do nguồn cung chưa đáp ứng nhu cầu.
Chủ tịch HoREA cho rằng thị trường cần bổ sung phân khúc nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng thanh toán của số đông, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và trung bình thấp.
Hàng nghìn dự án đang được tháo gỡ vướng mắc
Bên cạnh sự mất cân đối về sản phẩm, thị trường bất động sản còn chịu áp lực từ lượng lớn dự án tồn đọng, gặp khó khăn về pháp lý.
Theo số liệu ông Lê Hoàng Châu dẫn tại tọa đàm, tính đến ngày 30/10/2026, cả nước có 4.965 dự án gặp khó khăn, vướng mắc kéo dài, với tổng diện tích đất sử dụng hơn 208.000 ha và tổng mức đầu tư khoảng 3,5 triệu tỷ đồng.
Trong số này, 3.611 dự án đã được xử lý, không còn vướng mắc và có thể tiếp tục triển khai. Có 1.206 dự án đã được xây dựng phương án xử lý thuộc thẩm quyền của các bộ, ngành. Còn 146 dự án thuộc thẩm quyền xem xét, giải quyết của Quốc hội và Chính phủ đang tiếp tục được rà soát.
Riêng tại TP.HCM, tính đến ngày 5/9, thành phố có 1.338 dự án gặp vướng mắc.
Ông Châu cho biết, dù công tác tháo gỡ đã có chuyển biến, một số doanh nghiệp tại TP.HCM vẫn đang chờ thông báo chính thức về tình trạng pháp lý dự án để biết các thủ tục cần thực hiện tiếp theo. Do đó, kết quả xử lý cần được thông tin kịp thời và cụ thể đến doanh nghiệp.
Một cơ chế khác được kỳ vọng góp phần cải thiện nguồn cung là thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất không phải đất ở theo quy định.
Theo số liệu ông Châu đề cập trong báo cáo giữa năm, cả nước có khoảng 2.750 hồ sơ đăng ký dự án thí điểm phát triển nhà ở thương mại. Nếu các vướng mắc được giải quyết, những dự án này có thể bổ sung nguồn cung cho thị trường.
Chủ tịch HoREA cho rằng việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường cần tập trung vào ba hướng: hoàn thiện thể chế, pháp luật; xử lý các dự án tồn đọng kéo dài; tạo điều kiện triển khai dự án nhà ở thương mại theo cơ chế thí điểm sử dụng đất không phải đất ở.
Từ những chuyển động này, ông Châu nhận định nguồn cung bất động sản có thể tăng từ năm 2027 trở đi. Tuy nhiên, theo ông, điều quan trọng không chỉ là số lượng dự án được triển khai mà còn là cơ cấu sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tế.
Nếu nguồn cung tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở vừa túi tiền và nhà cho thuê chưa được cải thiện, tình trạng mất cân đối cung cầu sẽ khó được giải quyết.
Bên cạnh đó, HoREA đề xuất xây dựng cơ chế tạo điều kiện để cán bộ, công chức, viên chức nhà nước tiếp cận và mua nhà ở xã hội.
