Thị trường bất động sản trầm lắng: Người mua dè chừng, người bán “nghỉ đông”

Theo Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện Ngiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services (FERI), thị trường BĐS thời gian tới sẽ vẫn còn tồn tại rất nhiều thách thức phía trước. Bối cảnh kinh tế, địa chính trị nhiều rủi ro, lạm phát tiếp tục tăng cao. Cuối năm 2022 và năm 2023, Chính phủ sẽ tiếp tục tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý các sai phạm.

Dự báo nguồn cung thị trường vẫn thiếu hụt trầm trọng do tiếp tục siết quản lý BĐS, trong khi các dự án NƠXH vẫn chưa thể triển khai. Với tâm lý thận trọng, khách hàng chuyển sang tích trữ tiền mặt dẫn đến thị trường đóng băng. Trong khi đó, tình trạng lãi suất tăng, hạn chế "room" tín dụng khiến ngay cả nhóm khách hàng mua ở thật cũng khó tiếp cận vốn vay.

Phản ứng của thị trường đang giai đoạn bắt đầu xuất hiện các tin rao "ngộp hàng" từ nhóm khách hàng lướt sóng, đầu cơ. Tuy nhiên, đa phần các nhà đầu tư đã tích lũy khá nhiều kinh nghiệm từ các đợt “đóng băng” do Covid-19 trước đây nên tình trạng “cắt lỗ” không còn nhiều như trước.

Tâm lý chung của khách hàng hiện tại là e dè, thận trọng trước những biến động của thị trường. Các quyết định đầu tư sẽ được xem xét kỹ lưỡng dựa vào tình hình thực tế có phương thức đầu tư phù hợp, sử dụng tiền nhàn rỗi, hạn chế tình trạng "lướt sóng". Với các nhà đầu tư thông thái, có tài chính tốt, đây là thời điểm hoàn hảo để tìm kiếm cơ hội ở BĐS giá tốt, "săn hàng ngộp".

Trong giai đoạn này, theo khuyến nghị của FERI, khách hàng nên hạn chế tham gia thị trường với tâm lý đầu cơ mà nên đầu tư với tầm nhìn dài hạn, tăng tính khả dụng và giá trị gia tăng của BĐS. Bên cạnh đó, nhà đầu tư không nên sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh đầu tư theo hiệu ứng đám đông. Trước khi quyết định “xuống tiền”, nên đánh giá nhu cầu, lựa chọn sản phẩm thực sự phù hợp với khả năng tài chính.

Thị trường kém thanh khoản khiến cho hoạt động của doanh nghiệp môi giới BĐS bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Các chuyên gia nhận định, nhà môi giới đang trong giai đoạn “tạm thời nghỉ đông”. Khảo sát của FERI cho biết trong 10 tháng đầu năm 2022, số lượng doanh nghiệp môi giới tạm dừng kinh doanh có thời hạn là gần 2.300 doanh nghiệp, tăng 52,8% so với cùng kỳ. Số lượng doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể chiếm gần 1.000 doanh nghiệp, tăng 42% so với cùng kỳ. Nhiều doanh nghiệp phải tái cơ cấu lại mô hình, giảm quy mô, tinh giảm hệ thống nhân sự. Giao dịch không có dẫn tới tình trạng doanh thu của các doanh nghiệp môi giới sụt giảm. Hệ quả, thu nhập của môi giới cũng gặp nhiều khó khăn, chưa kể phải chịu âm do tiền chạy quảng cáo, chi phí phát sinh.

Tuy nhiên, trong giai đoạn trầm lắng này cũng có khá nhiều điểm sáng. Trong một cuộc khảo sát mới đây, 92% người được hỏi đã trả lời vẫn có ý định mua bất động sản nhà ở. Đa số thời gian dự kiến mua bất động sản là trên 6 tháng tới (39%), ngay lúc được hỏi (24%), và trên 1 năm (22%). Bên cạnh đó, vẫn có rất nhiều doanh nghiệp lớn vinh danh các nhân viên kinh doanh xuất sắc cũng như đẩy mạnh săn lùng, giữ chân nhân tài với các chính sách nhân sự hấp dẫn.

FERI cho rằng thời gian này các doanh nghiệp môi giới nên tập trung vào chuẩn hóa hoạt động đào tạo. Trong bối cảnh ngày càng có nhiều quy định của pháp luật về chứng chỉ môi giới, quy định này sẽ giúp doanh nghiệp xây dựng một đội ngũ tinh thông chuyên môn, dày dạn kinh nghiệm, chuẩn hóa hành vi, ứng xử, phù hợp với các quy định pháp luật - một cách củng cố nguồn lực cho tương lai.

Theo ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) dự kiến được Quốc hội thông qua năm 2023 sẽ có những quy định rất chặt chẽ đối với hoạt động môi giới. Theo đó sẽ xử lý nghiêm những nhà môi giới không qua đào tạo, không có chứng chỉ hành nghề môi giới do cơ quan có thẩm quyền cấp. Ông Hoàng cũng cho rằng, các nhà môi giới BĐS trong tương lai cần nâng cao tay nghề trong hoạt động môi giới, nhà môi giới không chỉ là một người bán hàng đơn thuần mà phải là một nhà tư vấn BĐS, định giá BĐS, quản lý BĐS…

Tiến sĩ Phạm Anh Khôi nhấn mạnh, giai đoạn này là cơ hội tốt để các nhà môi giới học hỏi, phát triển, nâng cao chất lượng phục vụ và kỹ năng hành nghề. Cần kiên định với mục tiêu nghề nghiệp, đồng thời chú trọng xây dựng thương hiệu cá nhân, nâng cao kiến thức, tác phong, đạo đức hành nghề, không lừa dối khách hàng, không nói xấu đối thủ,... Đồng thời, nên tái định vị thương hiệu cá nhân thông qua việc tìm hiểu, nghiên cứu để lựa chọn các thị trường, phân khúc sản phẩm phù hợp với khả năng, sở trường của bản thân cũng như lựa chọn đơn vị bán hàng có uy tín, chuyên nghiệp.