Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM vừa công bố danh sách 259 trường hợp dự án chưa đáp ứng yêu cầu để đưa vào danh mục khu đất dự kiến thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội.
Danh sách này phản ánh bức tranh nhiều tầng về những tồn tại của thị trường bất động sản, khi hàng loạt dự án quy mô từ vài hecta đến hàng chục hecta vẫn gặp vướng mắc liên quan đến quy hoạch, pháp lý đất đai, hồ sơ kỹ thuật và điều kiện phát triển đô thị.
Đáng chú ý, nhiều dự án nằm tại các khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh như Thủ Đức, Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, khu vực quận 7 và quận 12 trước đây vẫn chưa đáp ứng điều kiện để đưa vào diện thí điểm.
Trong nhóm doanh nghiệp có dự án chưa đạt yêu cầu xuất hiện nhiều đơn vị phát triển bất động sản quen thuộc trên thị trường. Nguyên nhân loại trừ khá đa dạng, từ không phù hợp quy hoạch, chưa đủ căn cứ đánh giá, hồ sơ kỹ thuật chưa hoàn chỉnh đến các vấn đề liên quan quyền sử dụng đất.
Một số trường hợp đáng chú ý gồm dự án khu dân cư hơn 13,4ha tại xã An Hựu Tây của CTCP Đầu tư Phúc Khang Sen Việt chưa phù hợp quy hoạch; dự án khu nhà ở phức hợp kết hợp thương mại quy mô 2,1ha của CTCP Tập đoàn Trường Hải tại khu vực Tân Thuận chưa đáp ứng quy hoạch chung và định hướng phát triển đô thị.
Trong khi đó, dự án khu chung cư nhà ở thương mại diện tích 1,5ha của CTCP Tập đoàn Hoa Sen tại Long Trường chưa đủ điều kiện do hồ sơ bản đồ chưa thể hiện đầy đủ thông tin ranh giới, tọa độ và vị trí khu đất. Trường hợp của CTCP Đầu tư phát triển Hoa Lâm lại khác khi dự án khu nhà ở tại Bình Trị Đông B không thuộc diện xem xét do doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất ở.
Nhiều dự án quy mô lớn cũng nằm ngoài danh mục thí điểm. Đáng chú ý có dự án khu tái định cư và nhà ở công nhân KCN Tân Phú Trung rộng hơn 47ha của CTCP Phát triển đô thị Sài Gòn Tây Bắc, bị loại do chưa phù hợp quy hoạch trong bối cảnh khu đô thị Tây Bắc đang được điều chỉnh.
Tương tự, dự án khu dân cư cảng Phú Định rộng khoảng 44ha không đáp ứng điều kiện vì không phù hợp quy hoạch. Dự án khu đô thị sinh thái kết hợp du lịch sông Sài Gòn tại khu vực Củ Chi với quy mô gần 97ha cũng chưa có đủ cơ sở để đánh giá mức độ phù hợp quy hoạch.
Một số doanh nghiệp có nhiều dự án cùng lúc chưa đạt yêu cầu. Đơn cử, Công ty TNHH MTV Xây dựng và Kinh doanh nhà Phú Nhuận có ba dự án với tổng diện tích hơn 66ha tại Thạnh Lộc, Thới An và Thạnh Xuân chưa được xem xét do thiếu dữ liệu phục vụ công tác đánh giá.
Không chỉ TP.HCM, tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, nhiều dự án quy mô lớn cũng rơi vào tình trạng tương tự. Trong đó có dự án Long Sơn 7 rộng hơn 40ha, hay các dự án Phước Thắng, Hải Đăng – The Light City và Ecotown với tổng diện tích hàng trăm hecta chưa đủ điều kiện tham gia danh mục thí điểm.
Theo cơ quan quản lý, phần lớn dự án bị loại xuất phát từ các nguyên nhân như chưa phù hợp quy hoạch phân khu, chưa có cơ sở đánh giá quy hoạch, chưa đáp ứng định hướng phát triển nhà ở hoặc còn tồn tại vướng mắc liên quan nguồn gốc đất, chuyển mục đích sử dụng đất và pháp lý quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, nhiều hồ sơ chưa hoàn chỉnh, dữ liệu diện tích chưa đồng bộ, thiếu thông tin kỹ thuật hoặc chưa bổ sung đầy đủ theo yêu cầu. Một số dự án cũng được xác định chưa bảo đảm kết nối hạ tầng và chưa phù hợp kế hoạch phát triển đô thị.
Việc triển khai Nghị quyết 171/2024/QH15 được kỳ vọng tạo cơ chế tháo gỡ cho các dự án nhà ở thương mại đang ách tắc. Tuy nhiên, danh sách 259 dự án chưa đủ điều kiện cho thấy quá trình “gạn lọc” vẫn đang diễn ra chặt chẽ, với trọng tâm đặt vào yêu cầu tuân thủ quy hoạch, hoàn thiện pháp lý và bảo đảm tính đồng bộ trong phát triển đô thị.
