Ngày 19/8, tại Kỳ họp không thường lệ lần thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh đã trình bày tóm tắt Tờ trình dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Theo dự thảo được trình, luật sửa đổi gồm 10 chương, 62 điều, giảm 21 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Định hướng xuyên suốt của lần sửa đổi này là tiếp tục đơn giản hóa thủ tục hành chính, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, thúc đẩy chuyển đổi số và hoàn thiện cơ chế quản lý nhằm hướng tới một thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và phát triển lành mạnh.
Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất cắt giảm 4 trong tổng số 12 thủ tục hành chính. Trong đó có các thủ tục liên quan đến hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời, dự thảo đề xuất đơn giản hóa 9 trong tổng số 31 điều kiện đầu tư, kinh doanh.
Về mặt pháp lý, đây là hướng tiếp cận phù hợp với chủ trương tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh và đẩy mạnh ứng dụng dữ liệu số trong hoạt động quản lý nhà nước. Việc từng bước thay thế một số loại giấy tờ bằng dữ liệu điện tử, nếu được triển khai đồng bộ và bảo đảm tính chính xác của hệ thống thông tin, có thể giúp giảm chi phí và thời gian thực hiện thủ tục cho doanh nghiệp và người dân.
Dự thảo cũng đề xuất điều chỉnh một số thủ tục quan trọng như cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản và thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Đáng chú ý, một số nội dung được đề xuất theo hướng phân quyền mạnh hơn cho chính quyền địa phương. Theo đó, UBND cấp tỉnh dự kiến được trao thêm thẩm quyền trong việc xem xét, quyết định chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản trong một số trường hợp trước đây thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ.
Việc đẩy mạnh phân cấp, phân quyền có thể giúp rút ngắn quy trình xử lý hồ sơ và nâng cao tính chủ động của địa phương. Tuy nhiên, phân quyền không đồng nghĩa với buông lỏng quản lý. Khi thẩm quyền được chuyển xuống địa phương, yêu cầu đặt ra là phải xác định rõ phạm vi trách nhiệm, điều kiện áp dụng, trình tự thực hiện và cơ chế kiểm tra, giám sát.
Đây cũng là vấn đề được cơ quan thẩm tra dự án luật lưu ý. Theo đó, đối với các dự án trước đây thuộc thẩm quyền quyết định của Thủ tướng Chính phủ, cần tiếp tục làm rõ trường hợp nào vẫn cần ý kiến hoặc quyết định của cơ quan Trung ương. Đồng thời, các vấn đề liên quan đến thời hạn giải quyết, giá trị pháp lý của ý kiến, việc công khai quyết định và cập nhật dữ liệu cũng cần được quy định cụ thể.
Một nội dung khác có tác động trực tiếp đến thị trường là đề xuất điều chỉnh cơ chế liên quan đến huy động vốn và bảo vệ quyền lợi của khách hàng khi mua bất động sản hình thành trong tương lai. Dự thảo đề cập đến việc điều chỉnh một số quy định về thanh toán, bảo lãnh và phần giá trị hợp đồng còn lại.
Thực tế cho thấy, bất động sản hình thành trong tương lai luôn là lĩnh vực cần có cơ chế quản lý chặt chẽ do người mua thường phải thanh toán một phần đáng kể giá trị tài sản trước khi được nhận sản phẩm. Vì vậy, việc hoàn thiện quy định pháp luật cần bảo đảm sự cân bằng giữa quyền huy động vốn hợp pháp của doanh nghiệp với yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
Dự thảo cũng đề xuất mở rộng các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép chuyển nhượng. Ngoài những trường hợp đã được quy định, phạm vi chuyển nhượng dự kiến được mở rộng đối với một số hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong các trường hợp đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật.
Nếu được thiết kế với các điều kiện và cơ chế kiểm soát phù hợp, quy định này có thể góp phần hoàn thiện cơ sở pháp lý cho thị trường giao dịch thứ cấp. Tuy nhiên, việc mở rộng quyền chuyển nhượng cũng cần đi kèm yêu cầu công khai, minh bạch thông tin và kiểm soát chặt chẽ tình trạng pháp lý của bất động sản để hạn chế rủi ro phát sinh trong giao dịch.
Đáng chú ý, dự thảo còn đề cập đến việc bổ sung quyền mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình đối với cá nhân nước ngoài. Đây là vấn đề cần được xem xét thận trọng bởi mặc dù giao dịch có thể không trực tiếp bao gồm quyền sử dụng đất, quyền đối với tài sản trên thực tế vẫn có mối liên hệ chặt chẽ với việc sử dụng đất.
Cơ quan thẩm tra dự án luật cũng đề nghị cần đánh giá đầy đủ tác động của quy định này, bảo đảm không dẫn đến việc chuyển quyền sử dụng đất trái với nguyên tắc quản lý đất đai, đồng thời phải phù hợp với các yêu cầu về quốc phòng, an ninh, quy hoạch và bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật.
Một điểm đáng chú ý khác trong dự thảo lần này là việc dành riêng một chương cho hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Cùng với đó là đề xuất bổ sung cơ chế mã định danh điện tử đối với tổ chức, cá nhân, bất động sản và các đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh.
Có thể thấy, chuyển đổi số đang trở thành một trong những trụ cột quan trọng trong tư duy quản lý thị trường bất động sản. Một hệ thống dữ liệu đầy đủ, chính xác và có khả năng liên thông có thể giúp cơ quan quản lý nâng cao hiệu quả giám sát, đồng thời tạo điều kiện để người dân và doanh nghiệp tiếp cận thông tin thuận lợi hơn.
Thông tin về tình trạng pháp lý dự án, giao dịch, chủ thể tham gia và bất động sản, nếu được cập nhật đồng bộ, có thể góp phần nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường. Tuy nhiên, hiệu quả của quy định không chỉ nằm ở việc xây dựng cơ sở dữ liệu mà còn phụ thuộc vào chất lượng dữ liệu đầu vào, cơ chế cập nhật, chia sẻ thông tin và trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức có liên quan.
Bởi vậy, việc chuyển từ phương thức quản lý chủ yếu dựa trên hồ sơ giấy và thủ tục hành chính sang quản lý bằng dữ liệu điện tử là một quá trình đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về hạ tầng, cơ chế pháp lý và nguồn lực thực hiện.
Qua những nội dung đang được đề xuất, có thể thấy dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) không đơn thuần hướng đến việc cắt giảm số lượng điều luật hay thủ tục hành chính. Vấn đề quan trọng hơn là thay đổi phương thức quản lý thị trường theo hướng hiện đại hơn, dựa nhiều hơn vào dữ liệu, công nghệ, tính công khai và trách nhiệm giải trình.
Tuy nhiên, đơn giản hóa thủ tục chỉ thực sự mang lại hiệu quả khi đi cùng cơ chế kiểm soát phù hợp. Phân cấp, phân quyền cần gắn với phân định rõ trách nhiệm. Mở rộng quyền giao dịch cần song hành với việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Còn chuyển đổi số chỉ có thể trở thành công cụ quản lý hiệu quả khi hệ thống dữ liệu được xây dựng đồng bộ, chính xác và có khả năng kết nối.
Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội đã đề nghị Chính phủ tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện hồ sơ để trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp tiếp theo, bảo đảm chất lượng và làm rõ phạm vi sửa đổi của dự án luật.
Theo phương án được Chính phủ trình Quốc hội, các quy định liên quan đến phân quyền, phân cấp dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/3/2027, trong khi các chính sách còn lại dự kiến áp dụng từ ngày 1/7/2027. Tuy nhiên, đây mới là phương án được đề xuất trong quá trình xây dựng và hoàn thiện dự án luật; thời điểm, nội dung áp dụng chính thức sẽ phụ thuộc vào quyết định của Quốc hội và quy định của văn bản luật sau khi được thông qua.
Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản vì vậy đang đặt ra cơ hội để tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường. Nếu các quy định được nghiên cứu kỹ lưỡng, bảo đảm tính đồng bộ với pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư và các quy định có liên quan, đồng thời được tổ chức thực hiện hiệu quả, đây có thể là một bước quan trọng trong quá trình xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, an toàn, ổn định và phát triển bền vững.
