Những câu hỏi sau cuộc đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm

Tại phiên đấu giá đất ngày 10/12/2021 do Trung tâm đấu giá tài sản (Sở Tư pháp TPHCM) đã gõ những nhát búa chót vót. Những nhát búa ghi điểm tích cực với dư luận việc nỗ lực minh bạch và lành mạnh hóa trong hoạt động giao đất. Báo hiệu sẽ thu về cho ngân sách Thành phố với số tiền hơn 37 ngàn tỷ đồng. Đồng thời góp phần lập tham chiếu mới, kéo lên cao mặt bằng giá bất động sản khu vực Thủ Thiêm nói riêng và Thành phố nói chung.

Các ngân hàng lớn có tham gia cho vay, cầm cố bất động sản sẽ được dịp mở cửa nâng hạn mức tín dụng. Những dự án, quỹ đất đang và sẽ thế chấp tại ngân hàng với sứ mệnh tài sản đảm bảo cho các khoản vay hiện tại và hình thành trong tương lai sẽ được dịp định giá lại.

Định giá lại là cơ hội không thể bỏ qua của các ông chủ nhà băng đồng thời là chủ đế chế bất động sản. Đòn bẫy tài chính từ ngân hàng mẹ làm tăng giá tài sản đảm bảo và tiến tới là phục vụ cho quy chế phát hành trái phiếu. Kết quả cuộc đấu giá có sự xác nhận của chính quyền sẽ cung cấp cho các đế chế bất động sản, thẩm định giá những tham chiếu “rất hợp lý”.

Câu hỏi cụ thể của chỉ tiêu kiến trúc là: Chiều cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất thì thông tin các báo đã nêu, chưa thấy có chiều cao tối đa, chỉ nêu cao 25 tầng cho lô đất 3-12, vậy chiều cao mỗi tầng cao nhất và thấp nhất là bao nhiêu cũng chưa được công bố.

Ví dụ: chiều cao mỗi tầng là 4m, thì chiều cao tối đa dự án 25 tầng là 103m (3m là tum thang máy), nếu chủ đầu tư xây thấp nhất là 3,5m thì sẽ thấp hơn chiều cao cho phép là 8,5m, có thể xây tăng thêm 2 tầng. Do vậy cần khống chế chiều cao tối đa của mỗi dự án, đảm bảo minh bạch các diện tích phụ trợ, diện tích sử dụng chung, mật độ dân cư,…

Về chiều cao dự án tại 4 lô đất đấu giá ở cạnh nhau, có độ cao 6 tầng, 10 tầng và 25 tầng đã hợp lý hay chưa? Và vì sao không nâng độ cao dự án của 3 lô đất lên và có thể hạ độ cao của dự án 1 lô đất xuống? Để tăng diện tích sàn xây dựng.

Với một m² giấy phép xây nhà trên không tạm tính là 200 triệu đồng/1m² thì ngân sách sẽ tăng lên như thế nào? Sự thiếu đồng bộ về độ cao công trình tại đô thị mới là câu hỏi cần được các cơ quan quy hoạch - kiến trúc trả lời.

Câu hỏi về hệ số sử dụng đất

Căn cứ quy chuẩn quốc gia QCVN 01-2019, căn cứ thông tư 01-2021/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 05/07/2021 qui định hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn công trình kể cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ hệ thống PCCC, lánh nạn và để xe của công trình trên tổng diện tích lô đất).

Hệ số sử dụng đất càng cao thì lợi ích kinh tế có thể sẽ cao vì được tăng diện tích sàn xây dựng,  phối hợp với mật độ xây dựng sẽ tiết kiệm được quỹ đất. Hệ số sử dụng đất cao tác động đến hạ tầng khu vực.

Như vậy khu đô thị Thủ Thiêm hạ tầng khu vực hoàn toàn mới thì việc cho hệ số sử dụng đất thấp hơn khu vực hiện hữu là câu hỏi cần được giải đáp. Ví dụ hệ số sử dụng đất tại khu trung tâm thấp nhất là 3.0 cao nhất là 12.0 (không kể diện tích tầng hầm). Nhưng hệ số sử dụng đất tại lô đất đã đấu giá là 2.33 và cao nhất là 8.95 (kể cả diện tích tầng hầm).

Theo quy định tại thông tư 01-2021/TT-BXD ngày 19/05/2021, tại điều 2, qui định kỹ thuật.

Bảng 2.12: Hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng, theo diện tích lô đất và chiều cao công trình:

Chú thích:

* Đối với lô đất có diện tích, chiều cao không nằm trong bảng này được phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất.

* Các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, là điểm nhấn cho đô thị đã được xác định thông qua quy hoạch cao hơn có thể xem xét hệ số sử dụng đất >13 lần, nhưng cần phải được tính toán đảm bảo không gây quá tải lên hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị.

Ví dụ: lô đất 6.446m² được xây 10 tầng, tạm tính độ cao 34m thì hệ số sử dụng đất là  (8.8+5.61)/2=7.2. Như vậy sẽ có diện tích sàn là 46.443m².

Cụ thể hơn: lô đất 3-5 với diện tích 6.446m được xây 15.019m², hệ số sử dụng đất là 2.33 (76 căn hộ). Diện tích hầm 4.641m² + mặt đất 4.641m² + đế 4.641m² (72%)=13.923m², tầng 1 được xây 3.480m² (54%), tầng 2 chỉ còn lại 2.384m²,  như vậy chỉ mới được 3 tầng.

Nếu tạm tính 1 căn hộ là 150m² thì chỉ xây được khoảng 50 căn hộ, còn lại hơn 20 căn hộ phải giải quyết như thế nào bài toán cực khó cho nhà đầu tư ??.

Như vậy câu hỏi được đặt ra cho các cơ quan quy hoạch kiến trúc là áp dụng chỉ tiêu sử dụng đất theo quy định nào của pháp luật? Câu hỏi tiếp là ai sẽ phê duyệt quy trình điều chỉnh quy hoạch kiến trúc sau đấu giá?

Nếu không điều chỉnh thì như trình bày nêu trên, với hệ số sử dụng đất quá thấp cho đô thị mới là câu hỏi cần có lời giải đáp minh bạch.

Đến đây thì việc cấp phép xây dựng nhà chung cư (trên không) đã hình thành giá cho mỗi m² (kể cả đất) thấp nhất là 160 triệu đồng/m² và cao nhất là 272 triệu đồng/m² như tiếng kêu của búa gõ thành công khi đấu giá.

Đất tốt, đắc địa có giá tốt, nhưng giá tốt hơn còn phụ thuộc đất trên không lâu nay ít ai để ý đến nguồn lợi lớn mà các cơ quan liên quan đến qui hoạch, cấp phép đã và đang khai thác ??.

Vì vậy theo tôi cần đổi tên gọi cuộc đấu giá là: “Đấu giá đất và giấy phép sàn xây dựng tính theo m²” .

Đề xuất tiêu chí kiến trúc.

1. Mật độ xây dựng

• Tầng hầm 80% (dự án chưa nêu)

• Tầng đế (tầng 1) – 60% (dự án 72%)

• Tầng cao  40% (21 tầng) (dự án 54%)

(tầng 1 & tầng 2 là diện tích công cộng)

Các tầng còn lại để xây căn hộ, mỗi tầng 10-12 căn.

2. Chiều cao công trình, 83,5m bố trí được hơn 860 căn hộ (mỗi tầng cao 3,5m, tum thang máy 3m).

3. Hệ số sử dụng đất được tính toán phù hợp mật độ xây dựng và tầng cao. Tùy theo diện tích các lô đất để điều chỉnh chỉ tiêu kiến trúc hài hòa lợi ích kinh tế, cảnh quan đô thị…