Thị trường bất động sản phía Nam đang mở rộng theo các tuyến vành đai, cao tốc, metro và những đô thị mới. Khi khoảng cách địa lý dần được thay thế bằng thời gian di chuyển, vị trí của một dự án cũng được nhìn nhận theo cách khác. Tuy nhiên, hạ tầng chỉ là một phần của bài toán; khả năng hình thành một đô thị thực sự mới quyết định sức hấp thụ dài hạn.
Tại Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới” vừa diễn ra mới đây, các chuyên gia và doanh nghiệp nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc. Dòng tiền chưa rời khỏi bất động sản, nhưng đang thận trọng hơn và có xu hướng tìm đến những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng và khả năng tạo giá trị trong dài hạn.
Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn, lượng tìm kiếm bất động sản trên nền tảng này thường đạt khoảng 100 triệu lượt mỗi tháng. Thời gian gần đây, lượng tìm kiếm tại Hà Nội giảm gần 39%, trong khi TP.HCM và một số địa phương khác giảm khoảng 15%.
Mức giảm này chưa phản ánh sự biến mất của nhu cầu, mà cho thấy người mua đang thay đổi cách tiếp cận thị trường.
Một trong những xu hướng đáng chú ý là nhu cầu tập trung nhiều hơn vào căn hộ, chiếm khoảng 40% lượng tìm kiếm tại TP HCM và 49% tại Hà Nội. Theo ông Tuấn, diễn biến này cho thấy người mua quan tâm nhiều hơn tới những sản phẩm có khả năng sử dụng hoặc khai thác thực tế, thay vì chỉ kỳ vọng vào khả năng tăng giá trong ngắn hạn.
Cùng với đó, phạm vi tìm kiếm cũng đang dịch chuyển xa hơn khỏi khu vực trung tâm, đặc biệt dọc theo những trục hạ tầng mới tại khu Đông và các khu vực mở rộng.
Tuy nhiên, giữa nhu cầu và nguồn cung vẫn tồn tại một khoảng cách đáng kể. “Khoảng 80% nguồn cung trên thị trường hiện có giá trên 50 triệu đồng một m2, trong khi phần lớn người tìm kiếm lại hướng tới sản phẩm dưới 50 triệu đồng một m2”, ông Tuấn nói.
Theo ông, đây là một trong những nguyên nhân khiến nhu cầu chưa chuyển hóa tương xứng thành giao dịch. Trong khi nguồn cung sơ cấp chủ yếu nằm ở phân khúc giá cao, thị trường thứ cấp lại xuất hiện xu hướng điều chỉnh.
Dữ liệu được ông Tuấn dẫn chứng cho thấy giá bất động sản thứ cấp tại Hà Nội đã giảm khoảng 5-14%, trong khi TP.HCM giảm khoảng 5-7%. Diễn biến này cho thấy người mua có thêm dư địa lựa chọn, đồng thời tạo áp lực buộc thị trường phải điều chỉnh về mức giá phù hợp hơn với khả năng hấp thụ.
Hạ tầng thay đổi cách định giá vị trí
Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế, dòng tiền có xu hướng tìm kiếm những khu vực mới có khả năng kết nối tốt với lõi đô thị.
Ông Nguyễn Thái Bình - Tổng giám đốc Đông Tây Land, cho rằng bất động sản khu vực trung tâm TP.HCM vẫn nhận được sự quan tâm nhờ quỹ đất khan hiếm, nguồn cung hạn chế và nhu cầu kinh doanh, cho thuê, sở hữu còn lớn. Một số thống kê cho thấy giá bất động sản tại khu vực trung tâm hiện phổ biến khoảng 200-500 triệu đồng một m2, trong khi một số khu vực như Thủ Thiêm có thời điểm ghi nhận mức giá khoảng 1 tỷ đồng một m2.
Mặt bằng này khiến bất động sản lõi trung tâm ngày càng trở thành cuộc chơi của nhóm khách hàng có năng lực tài chính cao. Với phần còn lại của thị trường, sự lựa chọn đang mở rộng về các đô thị vệ tinh, khu vực vùng ven và những địa bàn được đầu tư mạnh về hạ tầng.
Theo ông Bình, hạ tầng đang làm thay đổi cách người mua đánh giá vị trí. Nếu trước đây khoảng cách tới trung tâm thường được đo bằng số kilomet, thì hiện nay câu hỏi quan trọng hơn là mất bao lâu để di chuyển tới trung tâm.
Sự xuất hiện của các tuyến vành đai, cao tốc, metro và những công trình giao thông quy mô lớn có thể rút ngắn thời gian kết nối, qua đó mở rộng không gian phát triển của thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, hạ tầng chỉ là điều kiện cần. Một dự án nằm gần cao tốc, sân bay hay tuyến giao thông mới không đồng nghĩa chắc chắn có khả năng tăng giá.
“Điều kiện đủ” theo ông Bình là khả năng hình thành một khu đô thị thực sự, với sự hội tụ của pháp lý, năng lực chủ đầu tư, chất lượng xây dựng, tiện ích, dân cư, việc làm, thương mại, dịch vụ và khả năng vận hành.
Điều này cũng đồng nghĩa một dự án vùng ven chỉ có thể tạo ra giá trị bền vững nếu khu vực đó từng bước hình thành một trung tâm mới, thay vì chỉ đóng vai trò là nơi ở phụ thuộc vào đô thị trung tâm.
Khi có dân cư, việc làm, thương mại, dịch vụ và hạ tầng xã hội, lợi thế hạ tầng giao thông mới có thể chuyển hóa thành giá trị sử dụng thực tế. Đây cũng là yếu tố quyết định liệu một khu vực mới có thể duy trì sức hấp thụ sau giai đoạn đầu của chu kỳ bất động sản hay không.
Người mua ngày càng khó tính
Bên cạnh câu chuyện giá và hạ tầng, thị trường cũng đang chứng kiến sự thay đổi trong hành vi của người mua.
Bà Trần Thị Cẩm Tú - Tổng giám đốc kiêm Chủ tịch Hội đồng quản trị CTCP Bất động sản EXIMRS, cho rằng khách hàng hiện nay có xu hướng chuyên nghiệp hơn và quan tâm nhiều hơn đến giá trị thực của sản phẩm.
Theo bà, việc đưa ra mức chiết khấu lớn không còn đủ sức tạo động lực giao dịch nếu giá bán ban đầu đã được thiết lập ở mức cao. Người mua ngày càng có khả năng so sánh giá, chính sách bán hàng và giá trị thực giữa các dự án.
“Khi khách hàng nhìn vào bảng giá hoặc phiếu tính giá, họ có thể có cảm giác đang được ưu đãi rất nhiều nhưng thực tế trong không ít trường hợp, đó chỉ là một kỹ thuật trong việc xây dựng giá bán”, bà Tú nói.
Theo đại diện EXIMRS, thay vì phụ thuộc vào các chương trình khuyến mại, sản phẩm cần được định giá sát với khả năng hấp thụ của thị trường ngay từ đầu. Dữ liệu về nhu cầu, cơ cấu sản phẩm và mức giá có thể hấp thụ cần được đưa vào quá trình phát triển dự án từ sớm.
Bà Tú cho biết với các dự án mà đơn vị này tham gia phân phối, nhu cầu ở thực được định hướng chiếm khoảng 60%, còn nhu cầu đầu tư khoảng 40%. Mục tiêu là tạo ra những khu dân cư có tỷ lệ lấp đầy thực chất, thay vì chỉ ghi nhận giao dịch trên giấy.
Trong bối cảnh giá nhà tăng nhanh hơn khả năng tích lũy của một bộ phận người dân, bài toán hỗ trợ dòng tiền cũng trở nên quan trọng.
Theo bà Tú, doanh nghiệp có thể phối hợp với ngân hàng để thiết kế chính sách tài chính phù hợp hơn với khả năng trả nợ của khách hàng, thay vì tập trung vào những con số chiết khấu lớn.
Xét rộng hơn, những thay đổi này cho thấy thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn người mua chạy theo kỳ vọng tăng giá sang giai đoạn cân nhắc nhiều hơn về khả năng sử dụng và hiệu quả đầu tư.
Nhu cầu vẫn còn, nhưng để chuyển thành giao dịch, sản phẩm phải giải được bài toán giá bán, pháp lý, khả năng kết nối và giá trị sử dụng. Với các khu vực mới, hạ tầng có thể mở ra dư địa phát triển, nhưng việc hình thành một cộng đồng dân cư và hệ sinh thái kinh tế - xã hội mới là yếu tố quyết định sức sống của thị trường trong dài hạn.
