Nguồn cung NƠXH thiếu hụt trầm trọng, doanh nghiệp “than” khó khi làm

Thiếu nguồn cung

Theo nhận định của Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi, hai năm (2020-2021) nguồn cung bất động sản giảm mạnh. Năm 2021 nguồn cung nhà ở giảm 34% so với năm 2020, năm 2020 số dự án mới đã giảm 50% so với năm 2019. Còn NƠXH gần như không có dự án nào được cấp phép mới, trong khi đây là phân khúc có nhu cầu cao nhất.

Cũng theo ông Khởi, hiện chương trình phục hồi phát triển kinh tế là cơ hội với thị trường bất động sản.

Ông Khởi nói: "15.000 tỷ đồng hỗ trợ cho đối tượng thuê, mua nhà ở vay với lãi suất thấp nhưng bây giờ lấy đâu ra nguồn cung để cho người dân mua NƠXH. Tức là muốn giải ngân 15.000 tỷ đồng trên phải có nguồn cung NƠXH cho người dân, có cung mới tiêu được cầu. Như vậy, trong 2 năm liệu có tiêu hết 15.000 tỷ?".

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân: đến nay mới đạt 7,3 triệu m2/12,5 triệu m2 theo kế hoạch. Trong đó, nhà ở công nhân là 2,7 triệu m2 tương đương 54 ngàn căn hộ. NƠXH cho người thu nhập thấp đô thị là 4,6 triệu m2 với 92.500 căn hộ.

Hiện nay, cả nước đang tiếp tục triển khai 339 dự án NƠXH, nhưng tốc độ triển khai rất chậm, trong đó nhà ở công nhân là 7,6 triệu m2 với hơn 152 nghìn căn hộ; nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đô thị là 10,96 triệu m2 với 219 nghìn căn hộ. Các dự án này đang triển khai rất chậm và mới chỉ khởi động lại thời gian gần đây sau gói hỗ trợ tín dụng theo Nghị quyết 11 của Chính phủ được công bố.

Bộ Xây dựng trước đó cũng có công văn gửi Ngân hàng Chính sách xã hội về nhu cầu cho vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội theo Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ. Theo đó, trên tổng số vốn 15.000 tỷ đồng được giao trong năm 2022 và 2023, Bộ Xây dựng thống nhất với đề xuất của Ngân hàng Chính sách xã hội về dự kiến kế hoạch cho vay năm 2022 là 6.800 tỷ đồng, năm 2023 (8.200 tỷ đồng).

Gặp khó khi làm NƠXH

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhấn mạnh, nhu cầu nhà ở giá rẻ cho người lao động, đặc biệt với đối tượng công nhân mua, thuê đang rất lớn.

Ví dụ trong 280.000 công nhân ở 17 khu chế xuất, khu công nghiệp trên địa bàn, chỉ 8% được sống trong nhà lưu trú bài bản, còn lại phải thuê bên ngoài, trong đó có trên 60% thuê các nhà trọ, phòng trọ. Hay với Pouyen ở Bình Tân (TP.HCM), 80% trong tổng số 80.000-110.000 công nhân của họ phải đi thuê trọ ở Bến Lức, Long An.

Tuy nhiên, ngược với nhu cầu cấp bách của người lao động, và cả xã hội sau Covid-19, phía doanh nghiệp thừa nhận, không nhiều nhà đầu tư mặn mà với phân khúc này.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty trách nhiệm hữu hạn Thương mại xây dựng Lê Thành, một đơn vị có nhiều năm xây dựng nhà ở thu nhập thấp cho biết, trong kinh doanh, điều đầu tiên mong muốn của doanh nghiệp, cổ đông là lợi nhuận. Trong khi đó, tỷ suất lợi nhuận ở một dự án nhà ở xã hội là 10-15%, thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại.

Như vậy, nếu tham gia một dự án nhà ở xã hội, giả sử thời gian thực hiện 5 năm, doanh nghiệp sẽ mất đi cơ hội kinh doanh với các dự án nhà ở thương mại khác có lợi hơn rất nhiều. "Với công ty cổ phần thì gặp áp lực với cổ đông, lợi nhuận như vậy chưa hấp dẫn, đặc biệt doanh nghiệp lớn, hiệu quả không cao nên họ không đầu tư", ông nhấn mạnh.

Tương tự, ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Công ty CP TV-TM-DV Địa ốc Hoàng Quân (HQC) từng chia sẻ, việc công ty được xếp hạng là đơn vị làm nhà ở xã hội lớn nhất Việt Nam mang lại lợi ích cho xã hội, nhưng không lợi cho cổ đông khi tỷ lệ lợi nhuận, tính hấp dẫn cổ phiếu, biên độ lợi nhuận ngành đều thấp.

"Ví dụ sốt đất, các công ty nhỏ nhưng có thể lời 100%, công ty làm thương mại lời 50% còn làm nhà ở xã hội lời 10%", ông nói. Theo đó, ông cho biết tập đoàn vẫn sẽ làm nhà ở xã hội, mang lại hiệu quả an sinh cho cộng đồng, nhưng riêng HQC chuyển hẳn sang đầu tư sản phẩm bất động sản thương mại bình thường, thậm chí là sản phẩm giá rẻ để đảm bảo biên độ lợi nhuận cho công ty, cho cổ đông.

Ngoài vấn đề lợi nhuận, ông Tuấn cho biết, một điểm nghẽn rất lớn với các doanh nghiệp thực sự muốn làm nhà xã hội là thủ tục pháp lý rất phức tạp, từ khi bắt đầu đến khi kết thúc.

Những điểm nghẽn này thực tế đã tồn tại từ lâu và được kiến nghị nhiều lần lên Chính phủ. Đơn cử HoREA đã chỉ rõ 5 điểm điểm nghẽn kìm hãm doanh nghiệp tham gia vào phát triển nhà ở xã hội như ách tắc nguồn vốn do chậm bố trí ngân sách làm vốn mồi; nhà ở xã hội bị áp thuế cao hơn luật định; hạn mức lợi nhuận của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư trong khi doanh nghiệp phải đối diện một loạt chi phí không tên khác; rủi ro pháp lý lớn... Tất cả những điều này khiến doanh nghiệp không muốn tham gia đầu tư vì ngại thiệt thòi.

Nhà ở xã hội là một dòng sản phẩm trong phân khúc nhà giá rẻ (khoảng 25 triệu đồng một m2), ra đời nhằm giải quyết vấn đề an sinh cho người thu nhập trung bình, thấp trong đô thị ví dụ như công nhân. Tuy nhiên, số dự án nhà này vẫn chưa đạt kế hoạch, bởi không nhận được sự quan tâm từ địa phương, doanh nghiệp.

Bộ Xây dựng cũng từng thừa nhận hạn chế về tiếp cận vốn, quỹ đất cũng như các chính sách ưu đãi không đủ hấp dẫn với doanh nghiệp. Lãi suất vay vốn cao, trong khi thời gian thu hồi dài, lợi nhuận thấp.