Ngày 30/10, Diễn đàn Phát triển Chuỗi giá trị Bất động sản Việt Nam năm 2026 diễn ra tại TP.HCM, tập trung thảo luận xu hướng dịch chuyển giá trị và yêu cầu đổi mới mô hình phát triển bất động sản.
TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi nguồn vốn lớn, có mối liên hệ với khoảng 40 ngành, nghề, lĩnh vực khác nhau. Vì vậy, hiệu quả phát triển không chỉ phụ thuộc vào từng dự án mà còn gắn với năng lực kết nối nguồn lực và tổ chức hoạt động trong toàn chuỗi.
Theo ông Khôi, thị trường cần chuyển từ mô hình phát triển dự án riêng lẻ sang phát triển đồng bộ, gắn với xanh hóa và chuyển đổi số. Doanh nghiệp cũng cần giảm sự phụ thuộc vào vốn và đất đai, từng bước nâng cao vai trò của công nghệ, năng suất và giá trị gia tăng.
Liên kết chuỗi giá trị để tối ưu chi phí và đáp ứng nhu cầu thực
Nghiên cứu nhu cầu khách hàng là điểm khởi đầu quan trọng trong chuỗi giá trị bất động sản. Kết quả nghiên cứu cần được phản ánh vào quy hoạch, công năng, thiết kế, lựa chọn vật liệu và phương án vận hành. Nếu các khâu thiếu liên kết ngay từ đầu, những bất cập trong thiết kế hoặc tổ chức triển khai có thể kéo theo chi phí điều chỉnh về sau.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc, Trưởng Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam cho hay, khách hàng cần được đặt ở vị trí trung tâm trong quá trình phát triển sản phẩm. Một dự án dù có thiết kế đẹp hoặc được định vị ở phân khúc cao cấp vẫn có thể chưa đáp ứng kỳ vọng nếu không phù hợp với thói quen sinh hoạt và nhu cầu thực tế của người mua nhà.
Theo ông Kiệt, doanh nghiệp cần đánh giá sản phẩm từ góc nhìn người sử dụng, thay vì chỉ dựa vào quan điểm của chủ đầu tư. Việc tham vấn các đơn vị tư vấn độc lập, xem xét cả những kịch bản bất lợi sẽ giúp nhận diện rủi ro và điều chỉnh phương án trước khi dự án bước vào giai đoạn triển khai. Bên cạnh đó, thiết kế từ nước ngoài không phải lúc nào cũng phù hợp nguyên trạng với thị trường Việt Nam, do khác biệt về thói quen sinh hoạt và nhu cầu sử dụng không gian.
Từ góc độ là doanh nghiệp chuyên triển khai dự án bất động sản tại TP.HCM, ông Lê Như Thạch - Chủ tịch Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons nhấn mạnh vai trò của việc tích hợp các khâu trong chuỗi giá trị. Theo ông, Bcons đang phát triển mô hình liên kết nội bộ từ thiết kế, xây dựng, bán hàng đến quản lý vận hành. Cách tiếp cận này hướng đến việc tăng tính chủ động trong tổ chức triển khai, đồng thời tạo điều kiện để kiểm soát chi phí và chất lượng xuyên suốt quá trình phát triển dự án.
Theo ông Thạch, sự liên kết giữa chủ đầu tư và các nhà cung cấp có ý nghĩa quan trọng trong việc lựa chọn vật tư, sản phẩm và giải pháp phù hợp với từng phân khúc bất động sản. Với mỗi nhóm khách hàng, doanh nghiệp cần xác định phương án đầu tư tương ứng, bảo đảm cân đối giữa giá thành, công năng và chất lượng sử dụng. Việc lựa chọn nhà cung cấp không chỉ dựa trên giá mua riêng lẻ, mà cần tính đến khả năng đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, tiến độ và hiệu quả chung của dự án.
Chủ tịch Tập đoàn Bcons cho rằng khi các bên có sự phối hợp và duy trì quan hệ hợp tác phù hợp, doanh nghiệp có thể chủ động hơn trong hoạt động cung ứng, đồng thời tạo điều kiện để các đơn vị thiết kế, xây dựng, cung cấp vật tư và quản lý vận hành cùng tham gia vào quá trình tạo giá trị. Ngược lại, nếu mỗi khâu chỉ tập trung vào lợi ích riêng, thiếu sự phối hợp về yêu cầu kỹ thuật, tiến độ hoặc chất lượng, hiệu quả tổng thể có thể bị ảnh hưởng.
Một nội dung được ông Thạch nhấn mạnh là tối ưu chi phí cần bắt đầu ngay từ giai đoạn thiết kế. Thay vì đợi đến khi thi công mới tìm cách cắt giảm ngân sách, doanh nghiệp cần tính toán phương án kết cấu, lựa chọn giải pháp kỹ thuật và tổ chức không gian từ sớm. Việc tối ưu từng cấu kiện, bố trí cột và phương án thiết kế phù hợp có thể góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng diện tích, đồng thời kiểm soát chi phí xây dựng.
"Tuy nhiên, tối ưu không có nghĩa là cắt giảm bằng mọi giá. Các giải pháp phải tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành và hướng đến phương án kỹ thuật hiệu quả nhất. Đặc biệt với phân khúc nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của đông đảo người dân, doanh nghiệp cần giải quyết đồng thời hai yêu cầu là kiểm soát giá thành và bảo đảm chất lượng công trình", ông Thạch cho biết.
Ở góc độ thị trường, ông Thạch cho rằng doanh nghiệp cần quan tâm hơn đến nhóm khách hàng chưa có nhà ở, phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu an cư thay vì chỉ tập trung vào mục tiêu thương mại. Để làm được điều đó, việc tổ chức chuỗi giá trị phải gắn với đặc điểm của từng phân khúc, từ lựa chọn thiết kế, vật tư đến phương án thi công và vận hành. Đây cũng là cơ sở để doanh nghiệp sử dụng nguồn lực hiệu quả hơn mà không làm mất đi những giá trị cốt lõi của sản phẩm.
Bên cạnh quy trình và công nghệ, ông Thạch cũng đề cập vai trò của đội ngũ nhân sự trong quá trình thích ứng. Doanh nghiệp cần thường xuyên cập nhật kiến thức, đào tạo và khuyến khích đổi mới để nâng cao năng lực tổ chức, triển khai và xử lý các yêu cầu phát sinh. Khi thị trường thay đổi, khả năng điều chỉnh phương thức hoạt động và phối hợp giữa các bộ phận trở thành một phần quan trọng trong năng lực cạnh tranh.
Giá trị BĐS cần được đánh giá trong toàn bộ vòng đời công trình
Bên cạnh việc liên kết các khâu triển khai, các chuyên gia cũng đặt vấn đề đánh giá hiệu quả công trình trong dài hạn. Một dự án không nên chỉ được nhìn nhận qua chi phí đầu tư ban đầu, giá bán hay thời điểm bàn giao, mà còn cần tính đến chi phí vận hành, bảo trì và khả năng duy trì chất lượng sử dụng.
Bà Phan Thu Hằng - Chủ tịch Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam (VGBC), Giám đốc Phát triển Bền vững khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Saint-Gobain cho rằng chứng nhận công trình xanh mới chỉ là điểm khởi đầu. Điều quan trọng là các giải pháp được áp dụng có mang lại kết quả thực tế và duy trì giá trị trong suốt vòng đời công trình hay không.
Theo bà Hằng, chi phí đầu tư ban đầu thấp chưa chắc đồng nghĩa với hiệu quả kinh tế cao nếu công trình phát sinh nhiều chi phí sửa chữa, cải tạo hoặc không thích ứng tốt với những tác động của biến đổi khí hậu. Do đó, doanh nghiệp cần tính toán cả chi phí vận hành, bảo trì và những rủi ro có thể xuất hiện trong tương lai.
Từ các ý kiến tại diễn đàn, có thể thấy tái cấu trúc chuỗi giá trị không đơn thuần là mở rộng hoạt động sang nhiều công đoạn, mà quan trọng hơn là tổ chức các khâu thành một hệ thống có khả năng phối hợp và cùng hướng đến mục tiêu chung. Nhu cầu khách hàng cần được phản ánh trong thiết kế; thiết kế phải gắn với giải pháp thi công và cung ứng; còn vận hành cần được tính đến từ đầu để bảo đảm chất lượng sử dụng lâu dài.
Trong bối cảnh thị trường ngày càng đòi hỏi hiệu quả và tính bền vững, lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp bất động sản vì thế không chỉ nằm ở khả năng sở hữu quỹ đất hay bán được sản phẩm. Năng lực kết nối các khâu trong toàn bộ quá trình phát triển sẽ là yếu tố quan trọng để kiểm soát nguồn lực, nâng cao chất lượng và tạo ra giá trị thực cho công trình.
