Gửi văn bản đến Thủ tướng Chính phủ và Bộ Nông nghiệp và Môi trường, HoREA tập trung góp ý Điều 8 của dự thảo Nghị định – quy định về căn cứ xây dựng, sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất. Theo Hiệp hội, đây là nội dung có tác động trực tiếp đến việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, do đó cần được thiết kế rõ ràng, thống nhất và phù hợp thực tiễn.
HoREA kiến nghị cần phân định cụ thể các loại hệ số điều chỉnh giá đất, gồm: hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng hằng năm (k1), hệ số điều chỉnh trong năm (nếu có) và hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho từng khu vực, vị trí, dự án cụ thể (k2). Việc tách bạch này nhằm tránh áp dụng cơ học một hệ số chung cho mọi dự án, trong khi điều kiện đầu tư, quy mô và hiệu quả sử dụng đất có sự khác biệt lớn.
Theo đề xuất, hệ số k1 phản ánh biến động chung của giá đất thị trường theo từng khu vực, được xây dựng trên cơ sở dữ liệu giá đất, quy hoạch, hạ tầng và các yếu tố kinh tế – xã hội. Trong khi đó, hệ số k2 cần được xác định riêng cho từng dự án, căn cứ vào hệ số sử dụng đất, quy mô đầu tư, mục đích sử dụng đất và các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị khai thác quỹ đất.
Cùng với đó, HoREA đề xuất bổ sung quy định cụ thể về công thức tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê. Theo hướng này, tiền sử dụng đất được xác định bằng giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh k1 và k2, giúp các địa phương thuận lợi hơn trong tổ chức thực hiện và nâng cao tính minh bạch trong xác định nghĩa vụ tài chính đất đai.
Đáng chú ý, Hiệp hội kiến nghị kể từ ngày 1/1/2026, đối với các địa phương đã ban hành bảng giá đất mới theo đúng tinh thần Nghị quyết 254 và bảo đảm tiệm cận giá thị trường, hệ số điều chỉnh giá đất nên được xác định bằng 1; chỉ điều chỉnh trong trường hợp bảng giá đất chưa phản ánh đúng thực tế.
Từ góc độ thị trường, HoREA bày tỏ lo ngại rằng nếu chỉ áp dụng công thức “bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh chung”, tiền sử dụng đất của nhiều dự án bất động sản có thể tăng cao bất hợp lý. Trong bối cảnh bảng giá đất mới tại nhiều địa phương đã được xây dựng sát giá thị trường, việc tiếp tục áp dụng hệ số điều chỉnh chung có thể khiến chi phí đất đai bị “chồng” thêm một lần nữa.
Dẫn số liệu tính toán của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, HoREA cho biết tại một số khu vực, giá đất xác định theo phương pháp “bảng giá đất x hệ số điều chỉnh” cao hơn từ 2 đến 6 lần so với giá trị đất xác định theo phương pháp thặng dư. Khoảng chênh lệch lớn này làm mất cân đối phương án tài chính dự án, buộc doanh nghiệp phải tăng giá bán để bù chi phí.
Đối với các dự án chung cư cao tầng, hệ số sử dụng đất lớn là yếu tố quyết định hiệu quả đầu tư. Tuy nhiên, nếu không có hệ số điều chỉnh riêng cho từng dự án, các dự án có mật độ xây dựng cao sẽ phải gánh mức tiền sử dụng đất tương đương với các dự án quy mô nhỏ, làm giảm tính công bằng trong chính sách đất đai.
Theo HoREA, việc bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho từng khu vực, vị trí, dự án (k2) là cần thiết để phản ánh đúng giá trị sử dụng đất theo quy mô và tính chất đầu tư. Cách tiếp cận này giúp điều tiết hợp lý nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư, đồng thời hạn chế việc chuyển gánh nặng chi phí đất đai sang giá bán nhà ở.
Hiệp hội cảnh báo, nếu thiếu cơ chế điều chỉnh phù hợp, việc áp dụng cứng nhắc hệ số chung có thể tạo áp lực lớn lên thị trường bất động sản, làm giảm nguồn cung dự án, đặc biệt ở phân khúc nhà ở trung bình và nhà ở giá phù hợp. Về dài hạn, điều này không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp mà còn tác động trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Từ đó, HoREA kiến nghị cơ quan soạn thảo cần thận trọng đánh giá tác động kinh tế – xã hội của quy định về hệ số điều chỉnh giá đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất, qua đó góp phần phát triển thị trường bất động sản theo hướng an toàn, lành mạnh và bền vững.
