Mới đây, Văn phòng Chính Phủ đã có Kết luận của Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà về việc triển khai trình Nghị quyết của Quốc hội về “Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác”.
Theo đó, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà kết luận như sau: Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức lấy ý kiến các Bộ, ngành, địa phương, hiệp hội liên quan xong trước ngày 10 tháng 3 năm 2024; đồng thời gửi hồ sơ trình đến Bộ Tư pháp thẩm định, trình đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội trình Chính phủ thông qua.
Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp và các cơ quan liên quan hoàn thiện hồ sơ trình đảm bảo đúng trình tự, thủ tục của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Nội dung Đề án phải nêu rõ tình hình, thực trạng vướng mắc cần giải quyết; đề xuất nội dung thí điểm phải xác định rõ phạm vi, quy mô, đối tượng, tiêu chí và thời gian sơ kết, tổng kết Đề án.
Sau khi Văn phòng Chính Phủ đã có Kết luận của Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà về việc triển khai trình Nghị quyết của Quốc hội về “Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, nếu được Uỷ ban Thường vụ Quốc hội chấp thuận và được Quốc hội thông qua thì sẽ cho phép doanh nghiệp được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng các loại đất phù hợp với quy hoạch hoặc đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư để thực hiện dự án nhà ở thương mại, sẽ tháo gỡ được các vướng mắc, khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Gỡ "nút thắt" cho hàng loạt dự án vướng quy định về đất ở
Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên Môi trường bày tỏ hoan nghênh "Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận Quyền sử dụng đất đối với đất khác".
Theo ông Lê Hoàng Châu, tại Điểm b Khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024 chưa cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với 2 trường hợp "đất ở và đất khác" hoặc "đất khác không phải là đất ở" để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Ông Châu cho rằng, quy định này chưa "thể chế hóa" đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng. Không chỉ vậy, nếu chỉ cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với "đất ở", thì sẽ không thể có quỹ "đất ở" đủ lớn để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn để có đầy đủ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ và các tiện ích, dịch vụ đô thị phục vụ cư dân và khách vãng lai.
“Bởi lẽ, thửa đất ở lớn nhất theo quy định của pháp luật đất đai về hạn mức giao đất ở không quá 400 m2 (quy định tại Luật Đất đai 1987), còn các thửa đất ở hiện hữu có diện tích lớn nhất tại các đô thị cũng chỉ khoảng vài ngàn mét vuông. Thêm nữa, Khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 chưa cho phép nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất đối với "đất khác không phải là đất ở" để thực hiện dự án nhà ở thương mại”, ông Châu cho hay.
Theo Chủ tịch HoREA, hiện nay có rất nhiều nhà đầu tư đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng "đất nông nghiệp" hoặc "đất phi nông nghiệp không phải là đất ở" thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư, trong đó có nhà ở thương mại. Tuy nhiên, tất cả các nhà đầu tư này lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, dự thảo "Thí điểm thực hiện nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận Quyền sử dụng đất đối với đất khác" hết sức cần thiết nhằm tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao đã xác định nhiệm vụ, giải pháp. Đồng thời tiếp tục thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại và phù hợp với ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
“Hiệp hội nhận thấy việc xây dựng dự thảo này là rất cần thiết và còn có tính "kế thừa" các quy định phù hợp pháp luật và thực tiễn của Luật Đất đai 2013”, ông Lê Hoàng Châu đánh giá.
Theo Chủ tịch HoREA, các quy định chặt chẽ, đồng bộ về "giá đất" của Luật Đất đai 2024 nếu được thực thi đầy đủ thì sẽ phòng ngừa và ngăn chặn được "rủi ro" gây thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, hoặc không để xảy ra tình trạng nhà đầu tư chiếm hưởng không chính đáng "chênh lệch địa tô".
"HoREA nhận thấy rất cần thiết xây dựng "Dự thảo Đề án" cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng "đất ở và đất khác", hoặc "đất khác không phải là đất ở"; hoặc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng "đất khác không phải là đất ở" khác với các quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024.
Tất nhiên, việc cho phép này với điều kiện phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch của pháp luật có liên quan đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có dự án nhà ở thương mại và nhà đầu tư phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước", ông Lê Hoàng Châu đánh giá.
