Về thị trường, BĐS khu vực phía Nam (TP.HCM và các tỉnh lân cận) tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung sơ cấp 9 tháng 2023. Nguồn cung căn hộ tại TP.HCM và Bình Dương chiếm 97,3% giỏ hàng căn hộ sơ cấp và 65,7% giỏ hàng chung của khu vực.
Theo đó, tại TP.HCM, hông có dự án thấp tầng mới. Nguồn cung từ các dự án ở khu Đông chiếm ~60% giỏ hàng, phần lớn đến từ dự án Vinhomes Grand Park, Lumiere Boulevard (Masterise Homes),… Dự kiến sẽ có thêm nguồn cung mới từ các CĐT lớn (Vinhomes, Gamuda, Khang Điền, Đất Xanh,…) trong giai đoạn tiếp theo.
Thị trường BĐS quý 3/2023 tại TP.HCM ghi nhận số lượng nguồn cung mới căn hộ đạt khoảng 4.000 sản phẩm, tăng 74% theo năm. Giá bán bình quân căn hộ từ 60 – 80 triệu/m2, tăng 2 – 3% theo năm. Trong đó tỉ lệ hấp thụ căn hộ đạt khoảng 22%. Tỉ lệ hấp thụ tính trên nguồn cung sơ cấp toàn khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận quý 3/2023 đạt khoảng 15 – 20%. Trong đó, tỷ lệ hấp thụ tại TP.HCM cao hơn các tỉnh lân cận khác (ước trung bình trên 22%).
Thị trường căn hộ TP.HCM gây chú ý với phân khu Glory Heights – dự án Vinhomes Grand Park với kết quả mang ý nghĩa “phá băng” thị trường với khoảng 2.400 sản phẩm đã được giao dịch thành công. Shophouse khối đế Lumiere Riverside cũng là một hiện tượng đáng chú ý vào cuối tháng 9/2023 khi 18 căn shophouse khối đế có giá 31 – 55 tỷ/căn đã bán hết chỉ trong một buổi sáng.
Tại các tỉnh vệ tinh TP.HCM (Bình Dương, Đồng Nai, Long An) ghi nhận giá bán bình quân căn hộ từ 27 – 43 triệu/m2, ổn định theo quý. Giá bán nhà phố từ 25 – 91 triệu/m2, ổn định theo quý. Giá bán bình quân biệt thự từ 60 – 130 triệu/m2, tăng 5 – 8% theo quý. Giá bán bình quân shophouse từ 30 – 143 triệu/m2, ổn định theo quý. Giá bán bình quân đất nền từ 15 – 55 triệu/m2, ổn định theo quý.
Tại Bình Dương, nguồn cung tập trung chủ yếu tại Dĩ An và Thuận An, với các dự án: HT Pearl, The Rivana, Bcons Polaris, The Maison, The Emerald 68, PiCity Sky Park…
Còn thị trường Đồng Nai, ghi nhận duy nhất 1 dự án mới là Eco Village Saigon River, còn lại là sản phẩm giai đoạn mới từ các dự án hiện hữu: Gem Sky World, STC Long Thành, Aqua City,...
Ở thị trường Long An, nguồn cung thấp tầng vẫn chiếm ưu thế, chủ yếu cũng là giỏ hàng giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ như: Waterpoint Long An (Nam Long), Diamond City (Thắng Lợi),…
Đối với thị trường BĐS miền Tây (Cần Thơ, An Giang, Hậu Giang, Vĩnh Long, Bạc Liêu) khá khan hiếm nguồn cung mới. Nguồn cung sơ cấp quý 3/2023 khoảng hơn 2.600 sản phẩm được cung ứng ra thị trường.
Trong đó, TP.Cần Thơ, sau thời gian dài hạn chế nguồn cung mới, thị trường ghi nhận dự án căn hộ cao cấp đầu tiên được giới thiệu (Cara River Park). Nguồn cung thấp tầng đến từ các dự án đã triển khai 2 - 3 năm vẫn đang mở bán, chủ yếu tập trung vào loại hình đất nền.
Riêng tại Cần Thơ, nguồn cung mới căn hộ đạt khoảng 450 sản phẩm, tăng 100% theo năm. Giá bán sơ cấp bình quân căn hộ từ 39 – 44 triệu/m2, tăng 15 – 25% theo năm đến từ phân khúc căn hộ cao cấp tại Cần Thơ. Tỉ lệ hấp thụ căn hộ ở Cần Thơ ở mức cao, đạt khoảng 70% (riêng dự án Cara River Park, vào ngày 30/09, tỷ lệ hấp thụ đợt khảo sát đầu tiên đạt đến 90% do đây là căn hộ cao cấp đầu tiên tại Cần Thơ với đầy đủ pháp lý, tiện ích, bàn giao cao cấp và vị trí trung tâm,..).
Thị trường Phú Quốc đang “rumour” trong quý 3, dự kiến giới thiệu ra thị trường từ quý 4/2023 nguồn cung mới với số lượng lớn >10.000 sản phẩm của chủ đầu tư Vinhomes (The 5Way Phú Quốc).
Các khu vực khác tại miền Tây tiếp tục hạn chế nguồn cung dự án mới, đa số giao dịch giỏ hàng cũ, tập trung vào loại hình đất nền, nhà phố.
Tại khu vực miền Tây (Cần Thơ, An Giang, Hậu Giang, Vĩnh Long, Bạc Liêu) ghi nhận giá bán bình quân căn hộ từ 30 – 40 triệu/m2, tăng 3 – 6% theo quý. Giá bán nhà phố từ 22 – 47 triệu/m2, ổn định theo quý. Giá bán bình quân shophouse từ 25 – 43 triệu/m2, ổn định theo quý. Giá bán bình quân đất nền từ 12 – 35 triệu/m2, ổn định theo quý.
So sánh giữa 4 khu vực lớn cho thấy tỉ lệ hấp thụ không đồng đều ở các dự án và các vùng miền.
Tham chiếu lại các kịch bản cho thị trường BĐS đã được DXS - FERI đưa ra từ đầu năm 2023, hiện tại xu hướng thị trường BĐS đang diễn ra tương ứng theo phần giao giữa một phần của kịch bản kỳ vọng và một phần của kịch bản thách thức. Cụ thể, nguồn cung giảm từ 30 – 50%, giá bán đi ngang, lãi suất giảm từ 11 – 13%, tỷ lệ hấp thụ khoảng 10 - 15%.
