Quy định vẫn “chồng chéo” dẫn đến thủ tục nhiêu khê
Cụ thể, HoREA đã chỉ ra một số bất cập về quy định phát triển nhà ở xã hội bao gồm việc Luật Đất đai 2013 quy định cơ chế "giao đất không thu tiền sử dụng đất" đối với trường hợp "tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước", đồng thời quy định cơ chế "miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" đối với trường hợp "sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở" nhưng chưa bao gồm "dự án nhà ở công vụ", nên chưa đồng bộ, thống nhất với quy định của Luật Nhà ở 2014.
Không những vậy, theo HoREA, tại Điểm b khoản 1 Điều 110 Luật Đất đai 2013 quy định cơ chế “miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” đối với trường hợp “sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở”, nhưng chưa xác định trường hợp nào được “miễn”, trường hợp nào được “giảm” tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nên “làm khó” các cơ quan nhà nước của địa phương trong thực thi pháp luật.
Trong thực tế, do điểm a khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội “được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”, nên trước hết các địa phương phải thực hiện thủ tục hành chính “xác định giá đất cụ thể”, “thẩm định giá đất”, rồi sau đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mới ban hành “quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và cho phép miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” rất “nhiêu khê”, tốn nhiều thời gian, công sức và không cần thiết.
Hiệp hội cũng chỉ ra điểm bất cập của Luật Nhà ở 2014 là chưa quy định cơ chế "miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" đối với dự án "xây dựng lại nhà chung cư" và Luật Đất đai 2013 cũng chưa quy định cơ chế này để hỗ trợ chủ đầu tư và các chủ sở hữu nhà chung cư thực hiện dự án "xây dựng lại nhà chung cư".
Do đó, dù Chính phủ đã ban hành Nghị định 101/2015/NĐ-CP và Nghị định 69/2021/NĐ-CP quy định "miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" đối với dự án "xây dựng lại nhà chung cư", nhưng do vướng 2 luật trên nên các Nghị định này không thực thi được trên thực tế.
Hiện nay, cơ chế "miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" đối với dự án "xây dựng lại nhà chung cư" đã được bổ sung vào Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), nhưng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa bổ sung cơ chế này nên chưa đồng bộ, thống nhất.
Cần thống nhất quy định về miễn giảm tiền sử dụng đất
Để tháo gỡ pháp lý, đẩy nhanh quá trình phát triển nhà ở xã hội, giải quyết bài toán chỗ ở cho người dân, HoREA kiến nghị không thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Bổ sung quy định tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về giao đất không thu tiền sử dụng đất: "Tổ chức kinh tế sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, ký túc xá học sinh, sinh viên, nhà ở cho lực lượng vũ trang, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở”.
Đối với tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, đô thị, khu dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật về nhà ở thì cần bổ sung khoản 2 Điều 115 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Ngoài ra, HoREA còn đề nghị có quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, người nghèo, cá nhân là người dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo, sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang, ký túc xá học sinh, sinh viên.
Để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật, Hiệp hội cũng đề nghị cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được hưởng các cơ chế ưu đãi được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc diện phải tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để nộp cho Nhà nước trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn theo quy định của pháp luật về đất đai.
Và chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được hưởng các cơ chế ưu đãi sau được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn theo quy định của pháp luật về đất đai.
|
Theo các doanh nghiệp địa ốc, theo quy định của Luật Nhà ở, doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội được hưởng các ưu đãi, trong đó có miễn tiền sử dụng, tiền thuê đất đối với diện tích được nhà nước giao hoặc cho thuê để triển khai dự án. Tuy nhiên, nhiều địa phương thiếu sự quan tâm nên nhiều doanh nghiệp phải xếp hàng chờ “dài cổ” vẫn không đến lượt, hoặc có đơn vị sau khi được gọi tên thì được bố trí quỹ đất quá xấu, có tiền cũng không dám nhận vì sợ làm xong bán không ai mua. “Biết là đất ưu đãi thì không nên đòi hỏi nhiều, nhưng ít ra thì cũng cần có những điều kiện tối thiểu là có đường giao thông kết nối, không quá xa các khu dân cư, công sở, trường học. Hoang vắng quá thì khó thu hút dân đến ở, doanh nghiệp tâm huyết cũng không dám làm. Ngoài ra, nếu đất xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao” được Nhà nước giao đất nhưng không thu tiền sử dụng đất sẽ rất có lợi cho người dân, bởi khi đó giá thành nhà ở sẽ giảm xuống thì công nhân mới dễ tiếp cận đất đai, ổn định nơi ở. Có như vậy tôi tin chắc rằng người công nhân sẽ an tâm ở và lao động sản xuất trong phạm vi xí nghiệp, nhà máy của mình và năng suất lao động sẽ tăng lên và các chủ nhà máy, xí nghiệp sẽ không còn đau đáu tìm lao động sau mỗi lần nghỉ lễ, Tết”, đại diện một doanh nghiệp cho biết. |
