‘Khó đủ đường' khi làm nhà ở xã hội giá rẻ
Là một đơn vị có nhiều năm xây dựng nhà ở thu nhập thấp, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH thương mại xây dựng Lê Thành, cho biết tỷ suất lợi nhuận ở một dự án nhà ở xã hội là 10-15%, thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại nhưng thường mất thời gian từ 4 đến 5 năm.
Ông Nghĩa cho biết, công ty đang triển khai dự án Lê Thành Tân Kiên (huyện Bình Chánh) nhiều năm qua nhưng vẫn chưa xong khâu thủ tục. “Theo kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016 - 2020, khu đất này ưu tiên để phát triển nhà ở xã hội, nhưng Công ty Lê Thành đã nộp hồ sơ xin quyết định chủ trương đầu tư dự án tại Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM từ quý 1 năm 2019, đến nay đã hơn 3 năm vẫn chưa xong do vướng các khâu về chỉ tiêu quy hoạch và ranh đất thực hiện dự án”, ông Nghĩa nói.
Thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội của doanh nghiệp tư nhân rất rắc rối và nguồn vốn hạn chế đang khiến các doanh nghiệp nản lòng.
Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết thêm, thực tế các doanh nghiệp không nhìn thấy lợi nhuận cao nên họ ít tham gia chương trình làm nhà ở xã hội, chưa kể quy trình, thủ tục nhiêu khê, kéo dài lê thê khiến doanh nghiệp nản lòng, chỉ muốn buông không làm nữa.
Không chỉ thế, khi làm dự án nhà ở xã hội điều doanh nghiệp quan tâm đầu tiên là vấn đề cơ chế, pháp lý. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng cần những ưu đãi của nhà nước để giảm giá thành và thủ tục mua nhà của người dân.
"Hiện nay, thủ tục xin nhà ở xã hội bị vướng rất nhiều vấn đề, đặc biệt là các luật chồng chéo. Theo đó, quy trình luật nhà ở và luật đầu tư hoàn toàn trái ngược nhau khiến doanh nghiệp như chúng tôi gặp khó khăn. Chưa hết, khi xây dựng xong một dự án nhà ở xã hội thì doanh nghiệp cũng bị kiểm tra rất chặt và kỹ đối với công trình“, ông Nghĩa nói.
Ông Nghĩa dẫn chứng thêm, công ty ông có dự án Lê Thành An Lạc (quận Bình Tân) đã có vướng mắc rất nhiều trong thời gian qua, trong đó là vấn đề quyết định miễn tiền sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất. Ông Nghĩa cho hay, theo quy định, dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, nhưng thay vì nhà nước miễn luôn cho doanh nghiệp để nhanh chóng làm các bước tiếp theo thì TP.HCM lại không làm như vậy. Cơ quan chức năng phải lập hội đồng, thuê đơn vị thẩm định xác định tiền sử dụng đất, sau đó mới ra quyết định miễn cho doanh nghiệp.
“Nhưng để làm xong bước này phải mất mấy năm, ngồi chờ đợi vừa mất thời gian vừa mất tiền bạc cho công ty. Không chỉ thế, dự án còn rơi vào cảnh “không biết đâu mà lần”. Ví dụ vì không được cấp sổ hồng nên doanh nghiệp không thể cầm cố vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi theo quy định làm nhà ở xã hội là 4,8%/năm. Mà cấp sổ hồng cũng là một câu chuyện dài với đủ các loại vướng mắc không tháo gỡ nổi”, ông Nghĩa nói.
Ông Nghĩa phân tích thêm, đối với người mua là lao động tự do khi xin hồ sơ mua nhà ở xã hội cũng gặp nhiều vướng mắc. "Đơn cử, địa phương chỉ xác nhận người đó có nhà ở hay chưa mà không hề xác nhận họ có đóng thuế thu nhập cá nhân hay không, điều này dẫn đến doanh nghiệp làm nhà ở xã hội không thể nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng để thẩm định", ông Nghĩa cho biết.
Cần tháo gỡ khó khăn về thủ tục
Nói về những khó khăn mà doanh nghiệp gặp phải khi muốn làm nhà ở xã hội, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết, một trong những “rào cản” chính là thủ tục còn nhiều nhiêu khê, bấp cập, đặc biệt thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội của doanh nghiệp tư nhân lại rất rắc rối, nhiêu khê hơn thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Dẫn chứng cụ thể, ông Châu nói: “Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền không dám phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án nhà ở xã hội do lo ngại tăng dân số cục bộ, không phù hợp với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt. Điều này dẫn đến hồ sơ không được giải quyết kịp thời do phải chờ đợi thực hiện thủ tục điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 vốn rất nhiêu khê”.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho biết, muốn phát triển nhà ở xã hội cần cơ chế mới, thủ tục đơn giản hơn.
Để gỡ khó cho doanh nghiệp khi tham gia xây dựng các dự án nhà ở xã hội, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị cần sửa Luật Nhà ở theo hướng quy định quy hoạch khu vực riêng để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị với đầy đủ tiện ích, dịch vụ và kết nối giao thông thuận tiện.
Bên cạnh đó, ngân sách nhà nước có hạn nên chỉ tập trung phát triển nhà ở xã hội cho thuê. Đối với nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua thì xã hội hoá để doanh nghiệp tư nhân thực hiện.
Đồng thời, Chủ tịch HoREA cho biết, Nghị định 49/2021/NĐ-CP đã bãi bỏ cả phương thức hoán đổi quỹ đất 20% bằng quỹ đất hoặc quỹ nhà ở xã hội khác có giá trị tương đương là không phù hợp với quy định tại Điều 16 và Điều 26 Luật Nhà ở.
Do đó, ông Châu đề nghị sửa đổi khoản 1 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không phân biệt quy mô diện tích được lựa chọn, hoặc xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% trong dự án; hoặc được hoán đổi quỹ đất 20% nhà ở xã hội của dự án nhà ở thương mại bằng quỹ đất ở hoặc quỹ nhà ở tại vị trí khác theo nguyên tắc đảm bảo giá trị tương đương.
Ngoài ra, ông Châu cũng đề nghị bổ sung chính sách ưu đãi để phát triển nhà ở giá phù hợp thu nhập của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị với mức ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng bằng khoảng phân nửa (1/2) mức ưu đãi dành cho nhà ở xã hội.
“Chúng tôi đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội bố trí vốn ưu đãi nhà ở xã hội trong kế hoạch sử dụng vốn ngân sách nhà nước trung hạn giai đoạn 2021-2025 để có nguồn vốn mồi thực hiện chính sách nhà ở xã hội.
"Với Chính phủ, chúng tôi đề nghị Chính phủ chỉ đạo đẩy nhanh gói 15.000 tỷ đồng, trước hết là hỗ trợ 2 tháng tiền thuê nhà cho công nhân lao động. Nhưng một phần của gói hỗ trợ 15.000 tỷ đồng sẽ có thể bị 'ế' do thiếu dự án nhà ở xã hội dẫn đến thiếu sản phẩm nhà ở xã hội, nên HoREA đề nghị bổ sung đối tượng chủ nhà trọ được vay ưu đãi để đầu tư xây dựng, cải tạo nâng cấp nhà trọ, phòng trọ cho công nhân lao động thuê”, ông Châu nói.
Đồng thời, Chủ tịch HoREA cũng mong muốn Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi Thông tư 20/2021/TT-NHNN để cho phép ngân hàng thương mại được cho cá nhân, hộ gia đình vay mua, thuê mua nhà ở xã hội. Bởi lẽ, theo quy định tại Thông tư 20/2021/TT-NHNN thì cá nhân, hộ gia đình chỉ được vay tại Ngân hàng Chính sách xã hội để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhưng lại phải gửi tiết kiệm nhà ở xã hội trong 12 tháng mới đủ điều kiện vay ưu đãi nhà ở xã hội.
