“Phá băng” nhà ở xã hội
Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận quý 3/2022 vừa được Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group) công bố với chủ đề "Phá băng nhà ở xã hội", đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết nhằm giải tỏa vướng mắc liên quan nhà ở xã hội (NƠXH).
Theo DKRA Group, cơ chế - chính sách phát triển NƠXH còn tồn tại những nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa được điều chỉnh - bổ sung kịp thời như: quy trình thủ tục hành chính khá phức tạp, thời gian xin cấp phép đầu tư quá dài, thậm chí 1 thủ tục có thể dài đến 3 năm; các chính sách ưu đãi và hỗ trợ vốn vay chưa đủ hấp dẫn để thu hút chủ đầu tư triển khai các dự án NƠXH.
Đối với chủ đầu tư, việc tổng hợp chi phí đầu vào khá khó khăn khi thủ tục pháp lý kéo dài. Điều này làm cho quá trình xác định giá thành sản phẩm mất nhiều thời gian hơn, gây ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.
Bên cạnh đó, quy định khung giá căn hộ thuộc dự án NƠXH không vượt quá 16 triệu đồng/m2 không còn phù hợp trong bối cảnh thị trường hiện nay, khi chi phí đầu vào liên tục tăng cao (nhân công, nguyên vật liệu, quỹ đất,…); Chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất phát triển NƠXH nhưng lợi nhuận phát triển lại bị giới hạn ở mức 10% tổng chi phí đầu tư, khiến loại hình này trở nên kém hấp dẫn,... Do đó, hầu hết các chủ đầu tư lựa chọn phương án nộp phí/lệ phí cho phần diện tích đất dùng làm NƠXH thay vì triển khai dự án để tối ưu hiệu quả kinh doanh.
Doanh nghiệp và khách hàng cần được rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ, thủ tục pháp lý xây dựng dự án cũng như hồ sơ mua nhà.
Đối với người mua nhà, khả năng tiếp cận sản phẩm NƠXH bị hạn chế trên nhiều phương diện do thông tin về các dự án NƠXH hiện nay chưa được công bố rộng rãi, quy trình thẩm định, chọn đối tượng kéo dài và xét duyệt phức tạp trong các gói vay ưu đãi mua NƠXH. Song song đó, điều kiện ràng buộc thời gian sở hữu từ đủ 5 năm mới cho phép người mua sang nhượng lại căn hộ là quá dài,… Những thách thức này đã và đang trở thành rào cản phát triển của loại hình NƠXH tại Việt Nam trong nhiều năm qua.
Để có thể khắc phục những tồn đọng, bất cập hướng đến mục tiêu từ nay tới năm 2030 sẽ đầu tư, xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho công nhân, người thu nhập thấp, các chuyên gia đề xuất một số giải pháp thúc đẩy sự phát triển của NƠXH.
Theo đó, bà Lương Thị Thanh Huyền - Trưởng Phòng Pháp lý DKRA Group cho rằng, trong ngắn hạn, doanh nghiệp và khách hàng cần được rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ, thủ tục pháp lý xây dựng dự án cũng như hồ sơ mua nhà. Đồng thời, Nhà nước cần nghiên cứu, xây dựng lại khung lợi nhuận phù hợp cho doanh nghiệp thay vì mức 10%/tổng chi phí đầu tư như hiện tại để thu hút các chủ đầu tư tham gia vào thị trường.
Về lâu dài, Việt Nam cần triển khai chương trình nhà ở quốc gia, đẩy nhanh việc sửa đổi các quy định pháp luật liên quan và bổ sung quỹ đất xây dựng NƠXH độc lập tương tự các nước phát triển. Đồng thời, quan tâm xây dựng hành lang pháp lý xét duyệt đối tượng được mua NƠXH phù hợp với đặc thù từng khu vực, địa phương và vấn đề hỗ trợ doanh nghiệp, người mua tiếp cận với nguồn vốn vay có lãi suất ưu đãi… để "phá băng" NƠXH.
Vì sao doanh nghiệp vẫn “ngại” làm NOXH?
Một thực tế đang tồn tại là khi các cơ quan chức năng tiến hành thống kê quỹ đất, vẫn có đất cho nhà ở xã hội nhưng nhiều doanh nghiệp đề xuất không làm dự án, nhiều chủ đầu tư thậm chí không muốn xây dựng. Bởi lẽ, khi thực hiện dự án NƠXH cho công nhân và người có thu nhập thấp thì khó nhất vẫn là khâu xét duyệt hồ sơ, thủ tục pháp lý xây dựng.
Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành cho biết, doanh nghiệp làm nhà ở vừa túi tiền, NƠXH chỉ cần Nhà nước hỗ trợ về thủ tục pháp lý là mỗi năm có thể ra khoảng 1.000 căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, theo ông Nghĩa làm nhà ở giá rẻ, nhà ở giá thấp là cống hiến cho Nhà nước nhưng thủ tục còn lâu hơn nhà ở thương mại. Hiện nay, làm nhà ở giá rẻ, NƠXH không có một quy trình riêng, quy chuẩn riêng. Doanh nghiệp còn bị làm khó đủ đường, kiểm tra kỹ hơn, mất nhiều thời gian hơn so với nhà ở thương mại.
“Thông thường làm nhà ở thương mại thì thủ tục pháp lý 3 năm, thêm 2 năm xây dựng là 5 năm hoàn thành xong dự án. Trong khi đó, làm NƠXH, nhà ở giá thấp 5 năm chưa xong thủ tục, còn bị làm khó thì doanh nghiệp không muốn làm”, ông Nghĩa cho biết.
Khi làm NƠXH, doanh nghiệp còn bị làm khó đủ đường, kiểm tra kỹ hơn, mất nhiều thời gian hơn so với nhà ở thương mại.
Còn ông Nguyễn Xuân Quang - Chủ tịch Tập đoàn Nam Long thì cho rằng, thủ tục hành chính thời gian qua vẫn đang là rào cản với nhiều dự án NƠXH. Đơn cử như tại TP.HCM, 2 dự án NƠXH là Lê Thành An Lạc và Lê Thành Tân Kiên đã vướng mắc mấy năm qua, nhưng đến nay nhiều khâu vẫn chưa được giải quyết.
Cụ thể, với dự án Lê Thành An Lạc, chủ đầu tư vướng phải hàng loạt khó khăn, vướng mắc về các quyết định, thủ tục pháp lý, trong đó có việc miễn tiền và thời hạn sử dụng đất. Bên cạnh đó, dự án còn vướng vào việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; vay vốn ưu đãi; chính sách thuế... Từ đó, doanh nghiệp không thể được cấp sổ hồng cho dự án để cầm cố vay ngân hàng ưu đãi theo quy định làm NƠXH, với lãi suất 4,8%/năm.
Ngoài ra, đối với người mua là lao động tự do khi xin hồ sơ mua NƠXH cũng gặp nhiều vướng mắc. "Đơn cử, địa phương chỉ xác nhận người đó có nhà ở hay chưa mà không hề xác nhận họ có đóng thuế thu nhập cá nhân hay không, điều này dẫn đến doanh nghiệp không thể nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng để thẩm định", ông Quang cho hay.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cũng thừa nhận hiện nay doanh nghiệp vướng nhiều quy định, thủ tục như: Thủ tục xác định giá bán, tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, cấp phép dự án...
Theo ông Châu, các cơ quan quản lý nên nghiên cứu đề xuất xây dựng quy trình phê duyệt nhà ở xã hội đơn giản hơn thành 3 bước: Chấp thuận đầu tư, duyệt quy hoạch 1/500 và cấp phép xây dựng.
Trong buổi làm việc về chương trình nhà ở với Thường trực HĐND TP.HCM vừa qua, ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, việc đầu tư xây dựng NƠXH lâu nay gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc, nhất là về thủ tục đầu tư xây dựng. Điều này làm cho các doanh nghiệp ít mặn mà với các dự án này.
Theo ông Khiết, từ nay đến năm 2025, TP.HCM phấn đấu hoàn thành đầu tư xây dựng 47 dự án NƠXH. Trong số này có 34 dự án thương mại có quỹ đất 20% dành để xây dựng NƠXH và 13 dự án chủ đầu tư đã hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Song, để hoàn thành mục tiêu trên, cơ quan quản lý địa phương cần giải quyết nhanh các khâu thủ tục để đầu tư dự án NƠXH. Một điểm sáng là hiện nay, TP.HCM đang tập trung tháo gỡ các vướng mắc về đầu tư xây dựng NƠXH trong các cuộc họp. Theo đó, TP.HCM quyết tâm rút ngắn quy trình và thời gian xử lý các thủ tục liên quan đến đầu tư xây dựng NƠXH.
Theo các quy định hiện nay, việc đầu tư xây dựng dự án NƠXH vốn là dự án cần được ưu tiên thì lại khó khăn hơn rất nhiều so với dự án thương mại bình thường”, ông Khiết nói.
