Tại hội thảo "Dòng tiền và xu thế bất động sản cuối năm 2022" tổ chức tại TP.HCM mới đây, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã chia sẻ về những chính sách ảnh hưởng tới thị trường bất động sản.
Ông Châu cho biết, theo quy định của Luật Đất đai thì doanh nghiệp muốn đầu tư bất động sản nếu dự án đó có quy mô dưới 20 hecta thì phải có vốn đầu tư chủ sở hữu là 20%. Dự án có diện tích trên 20 hecta trở lên thì vốn chủ đầu tư không thấp hơn 15%, còn 80% - 85% còn lại thì doanh nghiệp phải huy động vốn từ thị trường.
Trước vấn đề doanh nghiệp địa ốc phải dựa vào đâu để huy động nguồn vốn? Ông Châu cho biết, đầu tiên đó là quỹ tín dụng, quỹ tín dụng được đánh giá đó là "bàn đỡ" của cộng đồng doanh nghiệp.
Theo Chủ tịch HoREA, vừa rồi báo chí nêu lên xu thế thắt chặt quỹ tín dụng, thắt chặt tiền tệ. Nhưng ngân hàng nhà nước đã nói rõ thông điệp về chuyện này, điều đó thể hiện qua thông tư của Nhà nước và đang dự kiến sửa đổi Thông tư 39 năm 2015 của nhà nước. Tại điều 7, điều kiện cho vay không hề sửa, có nghĩa là doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình đi vay không thay đổi nên không có chủ trương thắt chặt quỹ tín dụng, thắt chặt tiền tệ.
Trong dự thảo sửa đổi Thông tư 39 mới đây, Ngân hàng Nhà nước sử dụng từ “kiểm soát” việc cho vay mua, kinh doanh bất động sản và “kiểm soát” việc cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn.
Theo đó, việc dùng từ ngữ này đã dẫn đến luồng dư luận cho là Ngân hàng Nhà nước định hướng “thắt chặt” tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả “thắt chặt” cho vay để mua bất động sản cao cấp do đây là khoản vay có giá trị lớn và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua bất động sản, nhà ở.
Điều này sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản trong thời gian tới. Để đảm bảo nguồn vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản, các dự án bất động sản có tính khả thi, các doanh nghiệp có uy tín sẽ được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.
Tuy nhiên, Thông tư 39 của Ngân hàng Nhà nước sửa đổi Điều 8, không được phép cho vay đối với một số trường hợp, trong đó có việc vay để chứng minh bảo lãnh như vay đi du học, thành lập doanh nghiệp.
“Chúng tôi đề nghị xem xét lại, theo hướng các dự án bất động sản có tính khả thi, các doanh nghiệp có uy tín, khách hàng được đánh giá cao vẫn được tiếp cận tín dụng, người tiêu dùng có nhu cầu cũng được tiếp cận. Tôi đồng ý quy định Ngân hàng thương mại không cho vay để góp vốn, bảo lãnh nhưng trừ trường hợp có tài sản bảo đảm”, Chủ tịch HoREA nêu quan điểm.
Bên cạnh quỹ tín dụng thì nguồn vốn thứ hai đó chính là trái phiếu. Theo Chủ tịch HoREA, trái phiếu doanh nghiệp không có lỗi và Nhà nước không có chủ trương siết phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, ông Châu vẫn đánh giá việc siết chặt phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong thời gian qua là cần thiết để việc phát hành trái phiếu riêng lẻ đúng theo quy định.
Nguồn vốn thứ ba là vốn FDI. Nguồn vốn này đang có xu hướng tăng lên, đặc biệt ở các tỉnh có bất động sản công nghiệp phát triển như Bình Dương, Long An…
Bên cạnh nguồn vốn tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, dòng vốn FDI, vốn khách hàng cũng là những nguồn vốn có vai trò rất lớn đối với các doanh nghiệp.
Theo Chủ tịch HoREA, nguồn vốn từ khách hàng là nguồn vốn tốt nhất, hiệu quả nhất mà nhà đầu tư không chịu áp lực lãi vay. Có nguồn vốn này sẽ giải quyết được nợ tín dụng, nợ trái phiếu và tạo ra doanh thu lợi nhuận cho doanh nghiệp.
Tuy nhiên để có được dòng vốn này, doanh nghiệp phải triển khai dự án đúng hẹn. Thực tế cho thấy, việc triển khai dự án hiện nay gặp không ít vướng mắc.
