CEO Vũ Cương Quyết: “Nhà đầu tư cần thận trọng đầu tư tại các dự án để giảm thiểu rủi ro bong bóng bất động sản”

Giá đất tại miền Bắc tăng cao nhưng không xảy ra “sốt đất” toàn thị trường

Mới đây, Công ty cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Dat Xanh Services, mã cổ phiếu DXS, sàn HOSE) vừa đưa ra báo cáo đánh giá về thị trường bất động sản quý I/2022, trong đó đưa ra những đánh giá hiện tại cũng như xu hướng tương lai của thị trường.

Tiến sĩ Phạm Anh Khôi – Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services cho biết, sau thời gian trầm lắng do ảnh hưởng kéo dài của đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản được dự báo sẽ phục hồi và tăng trưởng mạnh trong năm 2022. Cụ thể, nguồn cung mới tại Hà Nội ghi nhận mức khả quan, với 4.904 căn hộ, tăng 36% theo quý, trong đó, số lượng sản phẩm mới tập trung áp đảo tại khu Tây (60%), khu Đông (38%). Nguồn cung sơ cấp ghi nhận 13.700 căn hộ.

Theo ông Khôi, tại thị trường ven Hà Nội, cụ thể là Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Thanh Hóa, Nghệ An, một dự án đô thị lớn tại Hưng Yên đã chiếm đến 69% nguồn cung căn hộ mới cho toàn thị trường khi mở bán với số lượng lớn tương đương 1.000 sản phẩm, với tỷ lệ hấp thụ cao đến 90%.

Dự báo về nguồn cung tương lai, Tiến sĩ Khôi cho biết, trong hai năm tới, nguồn cung căn hộ tại thị trường Hà Nội được dự báo sẽ chào đón khoảng 54.000 sản phẩm, tập trung chủ yếu tại Bắc Từ Liêm, Đông Anh, Long Biên, Hoàng Mai, Thanh Trì… là dự án của những CĐT nổi bật như VinHomes, Keppel Land, Capital Land, Gamuda Land, Hưng Thịnh,…

Đồng thời, căn hộ sẽ tiếp tục là sản phẩm chủ đạo trong thời gian tới, và nguồn cung mới có xu hướng phân bổ ra khu vực ven Hà Nội như Hưng Yên, Bắc Giang, Bắc Ninh. Dự báo thị trường tiếp tục ghi nhận xu hướng Bắc tiến của các CĐT lớn khu vực phía Nam.

Chia sẻ về giá bất động sản miền Bắc Quý I năm 2022, ông Vũ Cương Quyết – Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, cho biết mặt bằng giá thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận ở mức 45 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5% so với quý trước. Giá đất nền nhiều khu vực ngoại thành Hà Nội tăng 10 – 20% so với đầu năm 2021. Giá đất huyện Đông Anh ở các xã Xuân Canh, Uy Nỗ, Đông Hội, Vĩnh Ngọc thiết lập mặt bằng giá từ 40 – 150 triệu đồng/m2.

Theo báo cáo từ Viện nghiên cứu thị trường Dat Xanh Servicess, giá căn hộ và nhà liền thổ các tỉnh ven Hà Nội có xu hướng tăng nhẹ, từ 2 – 5% so với quý trước. Tỷ lệ hấp thụ lũy kế bình quân thị trường nằm trong mức khả quan trên 70%, với đa số dự án đang giao dịch đã được mở bán từ các năm trước. Giá đất nền tăng 10 – 20% so với Quý I/2021, có nơi mặt đường lớn vị trí đẹp tăng 30 – 40%. Giá đất nền ở tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang cũng tăng so với cùng kì năm 2021 khoảng 20-30%.

Đánh giá tổng quan về thị trường BĐS miền Bắc, ông Quyết nhấn mạnh, tuy có hiện tượng tăng giá cao, nhưng thị trường BĐS miền Bắc sẽ không có hiện tượng sốt đất hoặc đóng băng toàn thị trường mà sẽ chỉ diễn ra cục bộ ở một số địa phương.

Phân tích các yếu tố giúp thị trường miền Bắc sôi động, ông Quyết chỉ ra rằng, các gói đầu tư công vào hạ tầng tại Hà Nội cũng như các tỉnh lân cận cụ thể là các tuyến đường vành đai 4, 5… là điểm nhấn giúp thị trường BĐS tại các tỉnh vệ tinh hấp dẫn hơn.

Bên cạnh dấu hiệu tích cực từ thị trường, ông Quyết cũng lưu ý: “Với sự phát triển nóng, cùng sự “sốt” giá tại nhiều địa phương qua các cuộc đấu giá, các nhà đầu tư cần thận trọng trong việc đầu tư tại các dự án, nhằm giảm thiểu rủi ro bong bóng bất động sản”.

Thị trường TP.HCM khan hiếm nguồn cung, mặt bằng giá căn hộ tiếp tục leo thang

Quý I/2022, nguồn cung mới tại thị trường TP.HCM ghi nhận ở mức 2.166 căn hộ, giảm 55% so với quý 4/2021, trong đó, tập trung chủ yếu tại Bình Chánh (39%), Thủ Đức (29%), Bình Tân (22%). Nguồn cung sơ cấp ghi nhận 4.401 căn hộ.

Số lượng các dự án mở bán mới tại TP.HCM giảm đáng kể trong khi nguồn cung tại Hà Nội vẫn tăng mạnh. Nhiều nguyên nhân dẫn đến nguồn cung mở bán mới tại TP.HCM giảm, tuy nhiên, vấn đề chính là do quá trình cấp phép cho các dự án mới chậm và quỹ đất hạn chế. Khi quỹ đất tại TP.HCM hạn chế làm cho nguồn cung trở nên khan hiếm, mặt bằng giá bất động sản ngày càng leo thang đi đôi với áp lực hạ tầng do gia tăng dân số và nhu cầu tách khẩu của khu vực này.

Trong khi đó, tại 3 tỉnh Đồng Nai – Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu, báo cáo của Viện nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services cho thấy, nguồn cung căn hộ là sản phẩm chủ đạo, chiếm 63,9% nguồn cung mới. Tuy có xu hướng giảm nhưng nguồn cung mới tại thị trường Bình Dương vẫn chiếm ưu thế với 76% tổng giỏ hàng mới. 90% nguồn cung nhà liền thổ trong khu vực đến từ Đồng Nai với các dự án quy mô lớn.

Về nguồn cung tương lai, TP.HCM được dự báo sẽ chào đón khoảng 50.000 sản phẩm, tập trung chủ yếu tại TP. Thủ Đức, khu Nam và khu Tây,… là dự án của những CĐT nổi bật như Tập đoàn Đất Xanh, VinHomes, Keppel Land, Sơn Kim Land, Nam Long,…

Thị trường Bình Dương dự kiến cho ra mắt khoảng 5.000 căn ở khu vực 3 thành phố trong quý tới. Đồng Nai dự kiến đón nhận hơn 1.000 sản phẩm, chủ yếu từ phân khúc thấp tầng, với giá bán dự kiến tăng 5% – 10% so với cùng kỳ. Trong khi đó, thị trường Bà Rịa-Vũng Tàu chủ yếu chào đón nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng tại khu vực Hồ Tràm.

Xét về yếu tố giá, mặt bằng giá thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận ở mức 64 triệu đồng/m2, tăng khoảng 9% so với quý trước. Với nhu cầu mạnh mẽ, tỷ lệ hấp thụ từ người mua trong nước vẫn ở mức tốt khi ghi nhận tỷ lệ bán lũy kế đạt 80% tại Hà Nội và 88% tại TP.HCM.

Giá bán nguồn cung mới tăng 5%-10% so với đợt trước, giỏ hàng cũ có giá bán ổn định theo quý, trong đó, giá bán căn hộ Bình Dương xấp xỉ căn hộ hạng C của TP.HCM, tương đương khoảng 24 – 47 triệu đồng/m2.

Thời gian tới, các dự án hạ tầng sẽ là yếu tố giữ độ “nóng” giúp thị trường bất động sản khu vực tăng nhiệt. Với sức cầu được đánh giá khả quan, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tại Bà Rịa-Vũng Tàu được đẩy mạnh, giá bán các dự án dự kiến sẽ tăng trong các đợt mở bán mới từ 3% – 7%, ông Vũ Cương Quyết – Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc nhận định.