Từ lâu việc tìm ra địa điểm đặt kho hàng vẫn là bài toán giữa nhiều bên như hệ thống vận tải đường bộ, nhà bán lẻ và những nơi sản xuất cuối cùng và cả dựa vào nguồn cung bất động sản sẵn có.
Tuy nhiên, kể từ khi công nghệ thay đổi cách hàng hóa được phân phối, cách vận hành bất động sản cũng chịu tác động. Sự xuất hiện của đại dịch COVID-19 cũng phần nào ảnh hưởng đến những quyết định mang tính địa phương do việc dịch chuyển tiêu dùng sang các phương thức trực tuyến. Lúc này, các nhà bán lẻ và sản xuất nhận ra, chuỗi cung ứng của họ quá cứng nhắc, và họ cần tìm cách giúp hàng tồn kho đến gần hơn với các địa điểm nhận hàng cuối cùng.
Savills, công ty chuyên nghiên cứu và tư vấn bất động sản trên toàn cầu đã chỉ ra ba công nghệ sẽ thay đổi ngành giao hàng chặng cuối trong tương lai và ảnh hưởng của chúng đến bất động sản. Sự phát triển của các phương tiện phục vụ việc phân phối, công nghệ Hyperloop cho phép người và hàng hóa có thể vận chuyển với tốc độ cao, máy bay không người lái khiến các công ty trong ngành logistics phải xem xét lại vị trí của các trung tâm phân phối và việc xây dựng chúng.
“Nếu cho rằng tương lai của hậu cần chặng cuối hướng đến các thiết bị máy bay không người lái và phương tiện giao nhận tự động thì viễn cảnh đó đang ở rất gần”, theo nhận định của Michael Fenton, Giám đốc khu vực Úc và New Zealand của Savills lĩnh vực Công nghiệp và Hậu cần. Những yếu tố này cũng tác động đến ngành bất động sản và bắt đầu được chú ý.
Đội xe tải điều khiển tự động
Hệ thống xe tải có thể di chuyển theo nhóm hoặc đội được điều khiển tự động bằng công nghệ thông minh nối tiếp và có sự phối hợp lẫn nhau. Bằng việc đồng bộ hóa, các xe tải có thể lái gần nhau và duy trì một tốc độ không đổi. Hệ thống này cũng dùng ít nhiên liệu, tạo ra ít khí thải và giúp cải thiện lưu lượng giao thông.
Đội xe tải tự động có thể giúp làm giảm không gian đậu xe, khu vực phân phối trong nội địa. Vấn đề này thường tiêu tốn 4,5 giờ từ các cảng vào sâu bên trong, đồng thời cũng chiếm thời gian nhiều nhất của thời gian vận chuyển, trước khi hàng được dỡ.
Tuy nhiên, đối với các trung tâm phân phối nằm ở rìa thành phố, những tác động của phương thức này tới vị trí và thiết kế bất động sản ban đầu sẽ thể hiện ra hạn chế. Các thử nghiệm tại Hà Lan và Anh cho thấy, đội xe tải tự động không giải quyết vấn đề của giao hàng chặng cuối do kết cấu đường hẹp, quanh co và tắc nghẽn. Do đó, để bắt đầu, đội xe cần tập trung vào phân phối hàng hóa giữa những địa điểm đầu mối có sẵn như các cảng và các trung tâm hậu cần. Điều này đồng nghĩa, bài toán giao hàng bằng hệ thống xe tải tự động cần tập trung vào các cơ sở hạ tầng bất động sản hiện có trước. Các cảng và trung tâm phân phối có thể thêm các điểm đến cho hệ thống xe tải vào các điểm đậu xe sẵn có của mình bên cạnh các ga hàng hóa đường sắt chuyên dụng. Tuy nhiên vẫn có nơi người dùng đã chấp nhận phương thức này để hàng hóa có thể lưu thông nhanh nhất. “Trung Quốc đã có những khoản đầu tư vào cơ sở hạ tầng điểm đến hỗ trợ cho hệ thống xe tải tự động”, theo ông James Macdonald, Trưởng bộ phận nghiên cứu tại Savills Trung Quốc.
Hệ thống tàu chạy bằng công nghệ Hyperloop
Từ ý tưởng của Elon Musk thông qua công ty SpaceX, công nghệ Hyperloop có khả năng vận chuyển người và hàng hóa với tốc độ lên tới 700 dặm/giờ bằng hệ thống tàu di chuyển dọc theo các ống khổng lồ với áp suất thấp đặt trên hoặc dưới mặt đất. Hệ thống này có thể kết nối các khu vực ngoại ô với các trung tâm sản xuất. Những người ủng hộ cho phương thức này cho rằng, chi phí cơ sở hạ tầng này tương đương với hệ thống đường sắt tốc độ cao và ít tốn kém, giảm thiểu ô nhiễm nếu so với hàng không và cũng rẻ hơn cho nhu cầu hàng hóa khối lượng thấp.
Khi công nghệ mới chỉ ở giai đoạn khởi đầu, vẫn khó đưa ra dự đoán chính xác nhu cầu về hệ thống tàu Hyperloop. Tuy nhiên, chúng cũng đang tạo nên áp lực cho hệ thống logistics hiện tại, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường với phần phí bảo hiểm sẽ ưu tiên trả cho các địa điểm gần với hệ thống Hyperloop.
Giao hàng bằng máy bay không người lái
Các nhà đề xuất tin rằng,dịch vụ giao hàng bằng máy bay không người lái sẽ nhanh chóng phát triển trên quy mô rộng lớn. Một máy bay giao hàng không người lái có khả năng chuyên chở lên tới 2,5kg với quãng đường 15 dặm. Điều này có thể giúp cải thiện tình trạng tắc nghẽn giao thông, cắt giảm lượng khí thải xe cộ, giảm chi phí giao hàng.
Máy bay giao hàng không người lái có thể sẽ tạo nên nhu cầu lớn về bất động sản vì chúng đòi hỏi cần tới các loại tòa nhà khác nhau để để khởi động, lưu trữ và vận hành. Tại Úc, một công ty do Google vận hành mang tên Wing cũng đang thử nghiệm giao bánh burritos, cà phê và thuốc tại ngoại ô Canberra từ năm 2018 và ra mắt dịch vụ giao hàng trên không trong đô thị vào năm ngoái.
“Một trở ngại lớn với việc áp dụng rộng rãi hình thức máy bay giao hàng không người lái là kết cấu nhà đô thị”, Fenton nhận định. Không phải tất cả khu nhà đều có nơi hạ cánh an toàn.
“Giao hàng bằng máy bay cũng sẽ mở ra giá trị mới cho các tòa nhà có khả năng kết nối với nó”, Marcus de Minckwitz, Giám đốc bộ phận Omnichannel của Savills chia sẻ. “Các công ty đang sẵn sàng đi tìm cách tiếp cận với các bên cho thuê bất động sản và những nơi khai thác máy bay không người lái trong tương lai bằng cách mua giấy phép khai thác không gian trên mái nhà.
“Công nghệ mới trong vận tải và logistics phục vụ nhu cầu cho giao hàng chặng cuối, các công ty trong ngành dịch vụ hậu cần sẽ có thêm cơ hội tiếp cận với nhiều khách hàng ở các cấp độ khác nhau, đồng thời cũng biến đổi giá trị của bất động sản”, theo ông Minckwitz. Ở giai đoạn đầu, bất động sản sẽ chưa có nhiều biến đổi mạnh mẽ. Hệ thống xe tải tự điều khiển và tàu công nghệ Hyperloops sẽ phụ thuộc vào hệ thống kho có sẵn tại những trung tâm vận tải và những nhà vận hành cũng phải đi tìm quỹ đất mới từ nguồn vốn đã khan hiếm. Đổi lại, những bên đi thuê, những người dựa vào hệ thống giao thông cố hựu sẽ sẵn lòng chi trả với mức giá cao hơn.
Theo Savills
