Việt Nam trở thành điểm đến mới của dòng vốn M&A khu vực
Theo ghi nhận của JLL, năm 2025 đánh dấu bước ngoặt khi các điểm nghẽn pháp lý được tháo gỡ đáng kể, quy hoạch minh bạch hơn và cơ chế chuyển đổi mục đích sử dụng đất trở nên linh hoạt. Nguồn vốn ngoại tiếp tục đóng vai trò quan trọng: bất động sản thu hút 2,75 tỷ USD FDI, chiếm gần 20% tổng vốn đầu tư nước ngoài, với giá trị giải ngân 1,5 tỷ USD chỉ trong 10 tháng.
Dữ liệu này cho thấy Việt Nam ngày càng được nhìn nhận như một thị trường M&A hấp dẫn ở châu Á, đặc biệt trong bối cảnh nhiều quốc gia cùng khu vực thắt chặt điều kiện sở hữu tài sản, còn Việt Nam lại đang đẩy mạnh cải cách và mở cửa.
Phân khúc nhà ở dẫn đầu với 1,68 tỷ USD giao dịch, một dấu hiệu cho thấy chiến lược tích lũy quỹ đất trở thành ưu tiên của nhiều tập đoàn phát triển. Trong khi đó, bất động sản thương mại (17,7%) và nghỉ dưỡng (5,3%) ghi nhận sự trở lại của các nhà đầu tư dài hạn. Các giao dịch liên quan trung tâm dữ liệu chiếm 3,3%, phản ánh sự chuyển dịch sang tài sản gắn với nền kinh tế số.
TP. Hồ Chí Minh nổi lên như thị trường khan hiếm nguồn cung văn phòng, với tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê tăng; Hà Nội ghi nhận làn sóng FDI mạnh vào phân khúc văn phòng hạng A và B. Khách sạn – nghỉ dưỡng duy trì biên lợi nhuận kỳ vọng 8–9%, với giá trị M&A ước tính 125 triệu USD. Ngược lại, bất động sản công nghiệp giảm nhiệt, chỉ đạt 74 triệu USD giao dịch.
Nhìn tổng thể, cấu trúc thị trường đang dịch chuyển theo hướng ưu tiên tài sản sinh lời dài hạn, pháp lý ổn định và gắn với nhu cầu đô thị hóa.
Ba động lực chính tái định hình thị trường M&A và triển vọng chu kỳ 2026 - 2028
Theo JLL, năm 2025 chứng kiến ba động lực cốt lõi gia tăng sức hấp dẫn của M&A bất động sản: Thứ nhất, cải cách pháp lý tạo bước ngoặt. Theo đó, Nghị quyết 171/2024/QH15 cho phép thỏa thuận quyền sử dụng đất không phải đất ở để phát triển nhà ở thương mại, mở ra không gian mới cho các thương vụ chuyển đổi đất công nghiệp, nông nghiệp thành dự án nhà ở. Bên cạnh đó, Nghị quyết 68 giúp củng cố môi trường kinh doanh và tạo hành lang pháp lý ổn định cho dòng vốn tư nhân.
Thứ hai, doanh nghiệp trong nước cần tái cấu trúc để giải quyết áp lực thanh khoản. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2020–2022, nhiều chủ đầu tư chịu sức ép nợ xấu, buộc phải chuyển nhượng hoặc tìm đối tác hợp tác phát triển. Điều này tạo ra nguồn cung tài sản chất lượng cho nhà đầu tư có năng lực tài chính và hiểu biết pháp lý.
Thứ ba, lãi suất ổn định ở mức 7–9% tạo lợi thế huy động vốn. Mặt bằng lãi suất thấp giúp thu hẹp khoảng cách giữa nhà đầu tư nội và ngoại, đồng thời tăng khả năng cạnh tranh trong các thương vụ quy mô lớn. Dòng vốn dài hạn (cả trong nước và quốc tế) đang quay lại thị trường theo hướng chọn lọc và tập trung vào tài sản có nền tảng pháp lý vững.
Nhìn về trung hạn, giai đoạn 2026–2028 được dự báo là thời điểm thuận lợi để tích lũy tài sản thông qua M&A, đặc biệt khi thị trường chưa vào chu kỳ tăng giá mạnh và các chính sách mới dần phát huy hiệu quả. Những nhà đầu tư chủ động, có chiến lược dài hạn và biết tận dụng giai đoạn chuyển động chính sách sẽ là nhóm nắm giữ lợi thế cạnh tranh trong chu kỳ kế tiếp của bất động sản Việt Nam.
