Loay hoay xác định giá bán của thị trường
Ba bộ luật quan trọng đối với thị trường bất động sản: Luật Đất Đai, Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ kể ngày 01/08/2024, tức là đã hơn hai (02) tháng ròng. Nhiều địa phương trên cả nước đã triển khai tương đối khơi thông, không gặp nhiều vướng mắc. Tuy nhiên, riêng TP.HCM vẫn đang “loay hoay” xác định bảng giá đất mới khiến cho cơ quan thuế tại địa phương này lúng túng trong việc xác định tiền thu thuế đối với người dân có nhu cầu đóng tiền sử dụng đất.
Vừa qua, đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định, Luật Đất đai năm 2024 cho phép bảng giá đất hiện tại do UBND cấp tỉnh ban hành được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Nếu áp dụng bảng giá này thì các địa phương vẫn được sử dụng hệ số K để giải quyết cho từng trường hợp cần thiết và cụ thể. Mặc khác, việc vận hành triệt để các Bộ luật cần khoảng thời gian chuẩn bị nhất định, không thể gấp gáp, cẩu thả… sai rồi sửa sai một cách chống chế ảnh hưởng tiêu cực trực tiếp đến đời sống người dân.
Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM khẳng định: “Giá của bất động sản hoạt động theo quy luật cung cầu chứ không không phải do bảng giá đất mới này mà tăng hay giảm…” - Điều này đúng. Nếu đã gọi là giá bán do thị trường quyết định bởi quy luật “cung-cầu” thì có cần thiết phải loay hoay ấn định giá thị trường để xác định nghĩa vụ thuế hay không, trong khi ngay cả bảng giá mới cũng chỉ đáp ứng 70% giá bán của thị trường theo như ông Thắng chia sẻ.
Căn cứ theo Luật Đất Đai năm 2024, bảng giá đất cũ vẫn có hiệu lực thi hành đến hết ngày 31/12/2025 tức là vẫn còn hơn 15 tháng nữa mới hết hiệu lực thi hành. Vậy thì, có cần thiết phải điều chỉnh “ngay lập tức” bảng giá đất mới tăng lên đến hơn 7 lần (cấp số nhân) so với bảng giá đất cũ? Nên chăng, UBND TP.HCM cần xây dựng lộ trình “hoàn thiện” bảng giá đất mới theo phương pháp tăng dần bảng giá đất mới làm hai đợt?
Đất thương phẩm tăng giá: Giá bán thành phẩm không thể giảm…
Mặc dầu đã hơn 02 tháng kể từ ngày ba bộ Luật quan trọng của thị trường bất động sản có hiệu lực thi hành. Đến nay, những bất cập về xác định nghĩa vụ thuế, bảng giá đất mới, giá thị trường (thu thuế)… đã lộ rõ khiến cho cơ quan thuế lúng túng trong nghiệp vụ, gây ách tắc hoạt động giải quyết hồ sơ đóng thuế của người dân. Mọi hoạt động thay đổi đều phải có cơ chế phù hợp và lộ trình thay đổi rõ ràng, không thể nói thay đổi là thay đổi ngay lập tức. Hoàn toàn không đủ thời gian và nguồn lực để thực hiện, khi mà công tác hướng dẫn thực thi và hoạt động tuyên truyền vẫn còn đang rất hạn chế.
Nếu giá bán bất động sản tăng cao “tức thì” sẽ gây ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống, sinh kế của người dân và kinh tế xã hội tại địa phương, cần cân nhắc kỹ lưỡng và tuyệt đối không nên vội vàng với tư duy “sai ở đâu, sửa ở đấy”… Hiện nay, giá bán bất động sản hầu hết ở tất cả địa phương trên cả nước đã tăng rất cao, điều này “ai cũng biết – ai cũng thấy” và thực tế là, các hộ gia đình tại TP.HCM có thu nhập lên đến 50 triệu/tháng vẫn không đủ tiền mua nhà đất hay căn hộ thương mại, trong khi đó xét điều kiện mua NƠXH thì họ không đủ điều kiện.
Ngay cả tiêu chí xem xét đối tượng được mua NƠXH vẫn còn tồn tại những bất cập, chưa hoàn toàn hợp lý. Thu nhập từ lương được phân cấp theo vùng, nhưng xét đối tượng mua NƠXH thì chỉ vọn vẹn … một định mức thu nhập, không phân bổ theo vùng/đối tượng. Có một điều rất cần được lưu ý, NƠXH là “cứu cánh” cuối cùng cho người dân thu nhập thấp và CB-CNV Nhà nước - những người chỉ có một nguồn thu nhập duy nhất từ lương. Bởi rằng, với tỷ lệ lạm phát hàng năm bên cạnh mức thu nhập “còm cỏi” thì giấc mơ an cư là quá xa vời đối với họ.
Sắp tới đây, khi mà tất cả các địa phương trên cả nước đồng loạt ban hành bảng giá đất mới, tăng cao so với bảng giá đất cũ thì chắc chắn giá đất thương phẩm được các chủ đầu tư mua vào sẽ rất cao. Nếu cân đối với tất cả các chi phí vận hành dự án bất động sản và để được đưa sản phẩm thành phẩm ra thị trường thì chắc chắn giá bán cuối cùng sẽ rất cao so với thu nhập và mức sống của phần lớn người dân Việt Nam, việc lập đỉnh giá bán Bất động sản kỷ lục cũng là điều dễ hiểu, không quá lạ lẫm…
