Hội thảo tập trung phân tích những chuyển động mới trong quá trình tái cấu trúc không gian đô thị Hà Nội, làm rõ vai trò của khu vực phía Bắc trong mô hình phát triển đa cực của Thủ đô, đồng thời đánh giá dư địa tăng trưởng, khả năng thanh khoản và triển vọng của thị trường bất động sản khu vực này, đặc biệt là địa bàn Mê Linh.
Phát biểu khai mạc hội thảo, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, Hà Nội đang đứng trước yêu cầu cấp thiết phải tái cấu trúc không gian phát triển nhằm giải quyết những áp lực ngày càng lớn tại khu vực trung tâm. Quá trình đô thị hóa nhanh trong nhiều năm qua đã tạo ra những thành tựu đáng kể nhưng cũng kéo theo tình trạng quá tải hạ tầng, áp lực dân số gia tăng, thiếu hụt không gian sống chất lượng và mặt bằng giá nhà ở ngày càng cao.
Trong bối cảnh đó, Hà Nội không chỉ cần bổ sung nguồn cung nhà ở mà còn cần hình thành những cực phát triển đô thị mới với hệ thống hạ tầng, dịch vụ và tiện ích đồng bộ, tạo dựng môi trường sống thực chất cho người dân. “Thị trường bất động sản đang bước sang giai đoạn mới. Giá trị bất động sản không còn được quyết định bởi những kỳ vọng ngắn hạn hay các cơn sốt theo tin đồn quy hoạch mà phải được xây dựng trên nền tảng của pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ, nhu cầu thực và năng lực phát triển thực”, ông Đính nhấn mạnh.
Theo TS. Nguyễn Đức Kiên - nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, nguyên Tổ trưởng Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, Hà Nội đang trải qua quá trình tái cấu trúc đô thị lớn nhất trong nhiều thập kỷ, chuyển từ mô hình phát triển đơn cực sang đa cực và đa trung tâm. Quá trình này không chỉ nhằm giảm áp lực cho khu vực nội đô mà còn hướng tới hình thành các cực tăng trưởng mới có khả năng dẫn dắt sự phát triển kinh tế, dân cư và thị trường bất động sản trong dài hạn.
TS. Nguyễn Đức Kiên nhận định, khu vực phía Bắc Hà Nội đang nổi lên như một cực tăng trưởng chiến lược nhờ lợi thế cửa ngõ kết nối vùng, quỹ đất lớn cùng sự hiện diện của các hành lang kinh tế, công nghiệp và logistics quan trọng. Cùng với việc hình thành trung tâm hành chính mới và hàng loạt công trình hạ tầng trọng điểm, khu vực này đang dần chuyển từ vai trò “vùng mở rộng” trở thành động lực phát triển mới của Thủ đô.
Các chuyên gia tham dự hội thảo cũng đánh giá hạ tầng giao thông đang là động lực quan trọng thúc đẩy quá trình dịch chuyển không gian phát triển. Hàng loạt dự án như các cây cầu vượt sông Hồng, đường Vành đai 4, Vành đai 3,5 cùng hệ thống metro đang từng bước thay đổi khả năng kết nối giữa phía Bắc Hà Nội với khu vực trung tâm. Khi các dự án này hoàn thành, khoảng cách địa lý sẽ không còn là rào cản đối với dòng vốn đầu tư và quá trình giãn dân, tạo điều kiện để các đô thị phía Bắc phát triển theo hướng hiện đại, đồng bộ và đa chức năng.
Phân tích về triển vọng thị trường, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, khu vực phía Bắc Hà Nội đang hội tụ nhiều động lực tăng trưởng mới từ quy hoạch, hạ tầng, logistics, công nghiệp, xu hướng giãn dân và sự tham gia của các nhà phát triển bất động sản lớn.
Theo dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE, trong 5 tháng đầu năm 2026, nguồn cung mới tại khu vực này đạt hơn 1.400 sản phẩm, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 56%, cho thấy nhu cầu thị trường vẫn duy trì ở mức tích cực.
Đáng chú ý, Mê Linh được đánh giá là “vùng trũng giá” cuối cùng của Hà Nội. Trong khi giá bất động sản thấp tầng tại Tây Hồ Tây dao động từ 480 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/m2, khu vực Đông Anh phổ biến từ 180 - 400 triệu đồng/m2 và các dự án dọc các tuyến vành đai ở mức 200 - 300 triệu đồng/m2, thì nhiều dự án tại Mê Linh hiện chỉ có giá khoảng 80 - 120 triệu đồng/m2.
Theo bà Miền, mặt bằng giá này mới tương đương khoảng một phần ba đến một nửa các khu vực lân cận có vị trí tương đồng, thậm chí chỉ bằng khoảng 20% giá trị tại khu vực trung tâm hành chính mới Tây Hồ Tây, trong khi khoảng cách di chuyển chỉ chênh lệch từ 10 - 15 phút khi hệ thống hạ tầng hoàn thiện. Điều đó cho thấy Mê Linh vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai xét trên tương quan về vị trí, quỹ đất, khả năng kết nối và tiềm năng phát triển đô thị.
Tại phiên tọa đàm với chủ đề “Mê Linh - Tâm điểm đón đầu chu kỳ mới của bất động sản Bắc Thủ đô”, các chuyên gia đã tập trung thảo luận về những điều kiện cần thiết để phía Bắc Hà Nội trở thành cực tăng trưởng mới, cũng như khả năng hiện thực hóa các tiềm năng hiện có.
Các ý kiến cho rằng yếu tố quyết định không chỉ nằm ở quy hoạch mà còn ở khả năng triển khai các dự án hạ tầng, hình thành hệ sinh thái dịch vụ, việc làm và đô thị hoàn chỉnh. Đối với Mê Linh, thách thức lớn nhất hiện nay là chuyển hóa lợi thế về vị trí, quỹ đất và quy hoạch thành động lực phát triển thực chất nhằm thu hút cư dân và doanh nghiệp.
Các chuyên gia cũng thống nhất rằng, chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản sẽ không còn được dẫn dắt bởi những đợt tăng giá ngắn hạn theo thông tin quy hoạch. Giá trị bền vững chỉ được hình thành khi quy hoạch đi cùng hạ tầng, pháp lý, thanh khoản và nhu cầu thực.
Ông Lê Đình Chung - Phó Tổng Giám đốc SGO Land nhận định, khẩu vị của nhà đầu tư đang thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây dòng tiền chủ yếu hướng đến các cơ hội tăng giá ngắn hạn thì hiện nay nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến khả năng hình thành cộng đồng cư dân, chất lượng vận hành, hệ sinh thái tiện ích và giá trị khai thác thực tế của bất động sản.
Theo ông Chung, xu hướng này đang tạo lợi thế cho những khu vực được quy hoạch bài bản, có hạ tầng đồng bộ và đáp ứng tốt nhu cầu ở thực. Sự xuất hiện của nhiều doanh nghiệp lớn cùng các dự án quy mô lớn tại Mê Linh trong giai đoạn 2026 - 2028 được kỳ vọng sẽ góp phần thay đổi diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng nguồn cung và thu hút dòng vốn đầu tư cũng như dân cư về khu vực.
Kết luận hội thảo, TS. Nguyễn Văn Đính khẳng định, Bắc Hà Nội đang mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới trong tiến trình phát triển của Thủ đô. Tuy nhiên, cơ hội chỉ có thể chuyển hóa thành giá trị khi được hỗ trợ bởi nền tảng phát triển thực chất.
“Bắc Hà Nội đang chuyển mình từ vùng mở rộng thành cực tăng trưởng mới của Thủ đô. Tuy nhiên, giá trị bất động sản trong tương lai sẽ không được đo bằng kỳ vọng tăng giá mà bằng chất lượng đô thị, chất lượng sống và khả năng tạo lập cộng đồng cư dân thực sự”, ông Đính nhấn mạnh.
Các chuyên gia tham dự hội thảo đều thống nhất rằng Bắc Hà Nội đang sở hữu nhiều điều kiện thuận lợi để bước vào chu kỳ phát triển mới. Trong đó, Mê Linh được đánh giá là một trong những địa bàn có dư địa tăng trưởng lớn nhất nhờ sự cộng hưởng của quy hoạch, hạ tầng, quỹ đất và mặt bằng giá còn nhiều tiềm năng. Đây sẽ là những nền tảng quan trọng để khu vực này từng bước khẳng định vai trò là cực tăng trưởng mới trong cấu trúc phát triển đa trung tâm của Thủ đô Hà Nội.
