Vào cuối những năm 1990, Hamid Moghadam, nhà phát triển bất động sản gốc Iran, đã đặt cược 5 triệu USD vào Webvan - một nhà bán lẻ trực tuyến của Mỹ. Đây là một thương vụ phá sản khi Webvan là doanh nghiệp thiệt hại đáng chú ý nhất bong bóng dotcom. Hơn nữa, ông Moghadam từng từ chối cơ hội đầu tư vào một thương mại điện tử mới nổi khác là Amazon, vì cho rằng trọng tâm vào bán sách quá hẹp so với các cửa hàng tạp hóa.
Tuy nhiên, một số người có thể thắng ngay cả khi thua. Cảm nhận được phần thưởng tiềm năng trong cơn sốt trực tuyến, công ty do Hamid Moghadam đồng sáng lập, AMB, đã bán danh mục đầu tư ở các trung tâm mua sắm và thay thế là mua hàng triệu feet vuông không gian kho hàng. "Chúng tôi đã hiểu sai về công ty, nhưng chúng tôi hiểu đúng xu hướng", ông nói. Hai thập kỷ sau, công ty mà Moghadam đứng đầu, Prologis, là chủ cho thuê đất lớn nhất của Amazon. Ông Moghadam, hiện 63 tuổi, đứng đầu trong giới kinh doanh kho hàng toàn cầu.
Từ một sinh viết tốt nghiệp Stanford bắt đầu kinh doanh bất động sản bởi không ai khác ở Mỹ thuê trong cuộc khách mạng Iran, Moghadam đã tạo ra một sự nghiệp táo báo. Vào năm 2011, khi thị trường bất động sản vẫn còn rối rắm sau cuộc khủng hoảng tài chính 2007-2009, ông đã đi đầu với một hợp đồng bội thu để hợp nhất AMB và Prologis tạo thành một đế chế với tổng tài sản cả sở hữu và quản lý là 46 tỉ USD.
Kể từ đó, công ty đầu tư bất động sản này mở rộng trên toàn cầu. Doanh nghiệp có tài sản trị giá 125 tỉ USD và diện tích sàn là 1 tỷ feet vuông (90km2). Sự gia tăng của thương mại điện tử trong đại dịch COVID-19 đã giúp giá trị cổ phiếu ở mức 68 tỉ USD - chỉ thua mức cao nhất mọi thời đại.
Tuy nhiên, không riêng Moghadam nhận ra nhà kho có thể là khoản đầu tư tốt kỷ nguyên thương mại điện tử. Blackstone, nhà quản lý tài sản thay thế lớn nhất thế giới, đã đầu tư hơn 25 tỉ USD trong năm ngoái vào các nhà kho ở Mỹ và châu Âu. Khoản đầu tư được xem là "chủ đề đầu tư có sức thuyết phục cao nhất toàn cầu". Một cuộc chiến trên vùng đất công nghiệp chưa được khai khẩn đang diễn ra. Cuộc cạnh tranh không chỉ định hình tương lai của thương mại điện tử. Nó còn thay đổi cảnh quan đô thị.
Cuộc tìm kiếm đã tới công viên bán lẻ Ravenside - nơi có các cửa hàng như Mothercare - một thương hiệu nổi tiếng của Anh và Maplin - một nhà bán lẻ điện tử phải đóng cửa. Vào tháng Một, Prologis đã chi 51 triệu bảng (68 triệu USD) để có được trang web này, ngay trước khi COVID-19 tăng tốc và chứng kiến sự "quằn quại" của những người thuê còn lại. Trong một vài năm, một khi các cửa hàng hoặc hợp đồng thuê của họ hết hạn, Prologis hy vọng sẽ biến khu vực này thành một nhà kho nhiều tầng cho các công ty thương mại điện tử như Amazon. Đó là một phần của mô hình toàn cầu. Ở Mỹ, các trung tâm hậu cần như vậy đang trỗi dậy từ đống đổ nát của các trung tâm mua sắm đã chết.
Thật dễ dàng để bỏ qua mảng kinh doanh nhà kho. Khi có một đặt hàng về nhà kho, các nhà đầu tư thường nghĩ tới "bốn bức tường và một mái nhà không bị dột". Tuy nhiên, ông Moghadam nói rằng mảng kinh doanh này hấp dẫn hơn. Nhiệm vụ đầu tiên, theo ông là phải xem xét phần cuối của chuỗi cung ứng sẽ là gì. Các nhà kho nên dựa trên các thị trường tiêu dùng lớn trên toàn thế giới thay vì phục vụ các nhà sản xuất, bởi các nhà máy có thể di chuyển còn người tiêu dùng thì không. Do đó, kho của ông nằm gần các khu đô thị lớn - nơi đất đai khan hiếm. Để đạt được điều này cũng đòi hỏi sự kiên nhẫn. Ở Mỹ, phải mất hàng thập kỷ để thương mại điện tử đạt tỉ lệ doanh thu hai con số trong tổng số chi tiêu bán lẻ. Tình trạng phong tỏa thúc đẩy mạnh sự chuyển dịch sang thương mại điện tử. Trước đại dịch, khoảng 1/5 các nhà kho của Prologis xây dựng dành cho thương mại điện tử và phần còn lại cho các hình thức logistics khác. Hiện nay, thị phần thương mại điện tử lên tới 40%, theo ông Moghadam.
Đại dịch có thể làm cho việc mua bán kho hàng hấp dẫn hơn khi người thuê mặt bằng phải chật vật để trả tiền thuê nhà và nợ xấu đang tăng lên. Thương mại điện tử làm tăng nhu cầu về kho hàng, bởi vì các nhà bán lẻ trực tuyến phải dự trữ nhiều loại sản phẩm hơn. "Đây là thị trường bất động sản hiệu quả nhất mà tôi từng thấy", ông Mr Moghadam nói. Do đó giá sàn trong tương lai sẽ được thiết lập lại, thấp hơn hiện tại, ông tin tưởng.
Tương lai các kho bãi có thể sẽ ngày càng mở rộng về các khu vực đô thị hoặc ngoại ô lớn, vì các nhà bán lẻ trực tuyến cố gắng rút ngắn thời gian giao hàng. Nhưng thời gian gần đây, xu hướng này vẫn bị hạn chế bởi thiếu đất và lao động. Cả chính quyền và người dân đều không quan tâm tới kho hàng. Đại dịch có thể làm thay đổi điều đó. Các cửa hàng và khách sạn đóng cửa sẽ mở thêm quỹ đất. Nhân lực cho vận chuyển hàng hóa cũng sẽ dồi dào hơn, như Amazon gần đây đã chứng minh.
Lược dịch từ Economist
