Theo đó, đối với quy hoạch – kiến trúc, Thông tư 03 yêu cầu căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh. Diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư là 25m2. Đối với dự án nhà ở thương mại, phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án. Diện tích tối thiểu 25 m2 cũng được Bộ cho phép áp dụng đối với căn hộ lưu trú (condotel) và căn hộ văn phòng (officetel).
Tuy nhiên, căn hộ văn phòng quy định thêm diện tích làm việc tối thiểu 9 m2 và không bố trí bếp trong văn hộ văn phòng. Trong thông tư 03 của Bộ Xây dựng cũng yêu cầu nhà chung cư phần căn hộ chung cư trong nhà chung cư hỗn hợp phải bố trí không gian sinh hoạt cộng đồng đảm bảo diện tích sử dụng bình quân tối thiểu đạt 0,8 m2/căn hộ, trong đó phải có không gian phù hợp để tổ chức hội nghị cư dân.
Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Công ty DKRA Việt Nam: “Giá mỗi mét vuông căn hộ nhỏ chắc chắn sẽ cao hơn căn hộ lớn do mỗi căn hộ 25 m2 cũng đủ các công năng phục vụ như nhà vệ sinh, phòng khách, phòng ngủ… làm tăng chi phí đầu tư. Trong cùng một dự án, đơn giá của mỗi mét vuông căn hộ có diện tích càng lớn thì giá mỗi mét vuông căn hộ càng thấp. Nói về đơn giá, thì bao giờ căn hộ nhỏ đơn giá cũng cao hơn căn hộ diện tích lớn. Tuy nhiên, xét trên tổng giá bán thì dù ở dự án cao cấp thì mỗi căn hộ cũng không vượt quá 1,5 tỷ đồng/căn, cho nên rất vừa túi tiền của nhiều người”.
Trong khi đó, theo Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, trên thế giới những căn hộ nhỏ trên dưới 25 m2 đã xuất hiện từ lâu. Như tại Trung Quốc căn hộ nhỏ nhất được quy định không nhỏ hơn 21 m2, Philippines là 24 m2, Anh 27 m2... Chức năng của căn hộ này chỉ phục vụ một người ở. Trong một tòa nhà cao tầng, số lượng căn hộ nhỏ chỉ chiếm tỷ lệ khá ít. Về mặt thiết kế, căn hộ 25m2 vẫn bố trí được 1 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 phòng bếp và 1 nhà vệ sinh. Tuy nhiên, ở nước ngoài người ta đưa ra các quy định rất cụ thể cho loại căn hộ này. Đặc biệt, là lượng người được cư trú trong căn hộ chỉ 1 người, nếu vi phạm thì chính quyền sở tại sẽ lập biên bản và xử phạt. Nhưng ở Việt Nam, vì lý do tiết kiệm, một căn hộ 25 m2 có thể sẽ có vài ba người sinh sống. Do đó sẽ tạo ra áp lực lớn về hạ tầng xã hội và giao thông, trong khi hiện nay chúng ta vẫn chưa có chế tài nào quy định cụ thể một căn hộ nhỏ sẽ có bao nhiêu người sử dụng.
Vấn đề cốt lõi không phải là 25 m2 hay 30 m2, cũng không phải câu chuyện so sánh với các nước phát triển có nhà mười mấy mét vuông, mà là câu chuyện quy hoạch. Quy hoạch có chuẩn mực, thực hiện quy hoạch có nghiêm túc chưa? Bởi vì, quy hoạch là chuyện vài chục năm, khi đã quy hoạch xong thì không ai được phép nhân danh ai để phá quy hoạch, đó là tính toán dài hạn. Nếu việc thực hiện quy hoạch diễn ra nghiêm túc thì cho dù là căn hộ 10 m2 cũng không thể nào ảnh hưởng đến hạ tầng. Chúng ta đang bỏ qua cái “gốc” mà chỉ lo nói về phần “ngọn” của câu chuyện. Khi cấp phép xây dựng, chắc chắn chính quyền địa phương phải thật cẩn thận trong việc tính toán mật độ dân số, nhất là những khu vực có mật độ dân cư cao tại TP. HCM như: quận 1, 3, 10… Các dự án mới phải theo kế hoạch dân số, những nơi dân cư ổn định thì không cấp phép nữa vì sẽ gây áp lực lên hạ tầng", KTS Ngô Viết Nam Sơn nhấn mạnh.
Cũng theo ông Sơn, Thông tư 03/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng, vẫn còn khá chung chung và áp dụng trên cả nước. Trong khi đó, TP. HCM là đô thị đặc biệt thì cần có những hướng dẫn riêng. Đặc biệt, cần có hai điểm cần quyết liệt, đó là, căn hộ 25 m2 không phải chỗ nào cũng cấp phép. Thứ hai là không cấp phép cho những dự án chung cư có căn hộ lớn nhưng cắt ra thành căn hộ nhỏ. Chỉ tiêu dân số luôn phải song hành với hạ tầng. Nếu như chủ đầu tư cắt nhỏ căn hộ ra thì đương nhiên sẽ dễ bán và lợi nhuận cao hơn. Nhưng áp lực hạ tầng sẽ rất nặng, làm giảm giá trị của khu đô thị.
Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, Thông tư 03 của Bộ xây dựng chưa tính toán hết tới những tác động, hệ lụy mà căn hộ 25 m2 mang lại.
