Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một bước ngoặt quan trọng. Phát biểu tại Diễn đàn “Triển vọng thị trường bất động sản năm 2026” diễn ra chiều 8/1, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh khẳng định, năm 2026 sẽ không còn là giai đoạn tăng trưởng theo chiều rộng hay dàn trải, mà là chu kỳ phát triển có chọn lọc, lấy nền tảng pháp lý, kỷ cương thị trường và khả năng đáp ứng nhu cầu thực làm trụ cột.
Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, sự chuyển dịch này phản ánh quá trình tái cấu trúc tất yếu của thị trường sau giai đoạn biến động mạnh, đồng thời cho thấy định hướng điều hành nhất quán của Chính phủ trong việc đưa bất động sản trở lại vai trò là ngành kinh tế quan trọng nhưng phát triển bền vững, kiểm soát rủi ro.
Khơi thông nguồn lực bị “đóng băng” và tái lập kỷ cương thị trường
Một trong những nội dung được quan tâm nhất tại diễn đàn là quy mô các dự án bất động sản đang gặp vướng mắc pháp lý. Kết quả rà soát cho thấy, cả nước hiện có gần 3.000 dự án gặp khó khăn, chiếm hơn 80% tổng số dự án đang triển khai, với tổng vốn đầu tư lên tới khoảng 2,4 triệu tỷ đồng, tương đương gần 100 tỷ USD.
Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, đây không chỉ là con số phản ánh những điểm nghẽn pháp lý kéo dài nhiều năm, mà còn cho thấy một nguồn lực rất lớn đang bị “đóng băng”. Nếu được tháo gỡ đồng bộ và thực chất, khối vốn này sẽ nhanh chóng quay trở lại nền kinh tế, tạo động lực lan tỏa cho tăng trưởng, việc làm và đầu tư xã hội.
Trên thực tế, quá trình xử lý vướng mắc đã đạt được những kết quả bước đầu. Đến nay, khoảng 926 dự án đã được khơi thông, với tổng vốn đầu tư hơn 724.000 tỷ đồng và giải phóng trên 52.000 ha đất. Việc này không chỉ giúp nhiều doanh nghiệp tránh nguy cơ đổ vỡ mà còn góp phần ổn định tâm lý thị trường và củng cố niềm tin của nhà đầu tư.
Trong năm 2026, Chính phủ sẽ tập trung xử lý dứt điểm các dự án thuộc thẩm quyền trung ương, đồng thời ban hành hướng dẫn rõ ràng để địa phương chủ động tháo gỡ các dự án thuộc thẩm quyền của mình. Cách tiếp cận này cho thấy sự chuyển biến rõ nét từ cơ chế “xin – cho” sang phân cấp, phân quyền gắn với trách nhiệm giải trình.
Song song với việc khơi thông dự án, việc hoàn thiện thể chế tiếp tục được xác định là trụ cột bảo vệ động lực tăng trưởng của ngành. Ngành xây dựng và bất động sản hiện đóng góp khoảng 11% GDP, trong đó bất động sản đóng góp trực tiếp và gián tiếp khoảng 4,5%. Do đó, mọi biến động của thị trường đều có tác động đáng kể đến ổn định kinh tế vĩ mô.
Thời gian qua, hàng loạt luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng đã được sửa đổi, bổ sung. Các quy định mới không chỉ tháo gỡ sự chồng chéo kéo dài mà còn thiết lập kỷ cương thị trường thông qua các chế tài mạnh, điển hình như nâng mức tiền đặt trước trong đấu giá đất lên tối đa 50% và cấm tham gia đấu giá đến 5 năm đối với hành vi bỏ cọc. Nhiều doanh nghiệp cũng kiến nghị sớm xây dựng mã định danh bất động sản thống nhất nhằm tăng tính minh bạch và hạn chế tình trạng sốt giá ảo.
Dịch chuyển về nhu cầu thực và bài toán phát triển nhà ở bền vững
Một điểm nhấn quan trọng khác trong định hướng điều hành năm 2026 là sự dịch chuyển rõ rệt sang các phân khúc phục vụ nhu cầu thực, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp. Bộ Xây dựng cho biết, mục tiêu trong năm tới là hoàn thành thêm khoảng 160.000 căn hộ nhà ở xã hội, qua đó góp phần điều tiết mặt bằng giá và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.
Hiện cả nước đang triển khai gần 700 dự án nhà ở xã hội, đạt khoảng 62% chỉ tiêu của Đề án 1 triệu căn hộ. Để đẩy nhanh tiến độ và giảm chi phí đầu vào, Bộ Xây dựng đang xây dựng đề án thí điểm giao đất theo hình thức chỉ định đầu tư, đồng thời áp dụng bảng giá đất thay cho cơ chế thẩm định kéo dài. Các giải pháp này được kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án, qua đó hạ giá thành sản phẩm.
Bên cạnh đó, việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia được xác định là bước đi chiến lược nhằm tiếp nhận nguồn vốn, tổ chức đầu tư và quản lý vận hành nhà ở theo hướng chuyên nghiệp, tạo nền tảng tài chính dài hạn cho các chương trình phát triển nhà ở trong giai đoạn tới.
Dù triển vọng được đánh giá tích cực, thị trường vẫn đối mặt với thách thức không nhỏ khi giá nhà ở – từ chung cư, nhà liền kề đến đất nền – vẫn tăng bình quân khoảng 10–15% mỗi năm, vượt quá khả năng chi trả của nhiều người thu nhập thấp và trung bình. Trong bối cảnh đó, việc gia tăng nguồn cung nhà ở giá hợp lý được xem là chìa khóa để thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng mới một cách bền vững, thay vì lặp lại những bất ổn của các giai đoạn trước.
