Ở loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường có xu hướng dịch chuyển từ chia sẻ lợi nhuận sang chia sẻ doanh thu. Đồng thời, các dự án được vận hành bởi thương hiệu quốc tế vẫn là ưu tiên lựa chọn hàng đầu của khách hàng. Bước sang năm 2023, dự báo nguồn cung giảm ở hầu hết các phân khúc, sức cầu chung toàn thị trường ở mức tương đương năm 2022.
Cụ thể, phân khúc đất nền trong năm 2022 đón nhận 22 dự án với nguồn cung khoảng 2,648 nền, tăng 59% so với năm 2021. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 1,499 nền, xấp xỉ 57% tổng nguồn cung mở bán mới, tăng khoảng 32% so với năm trước. Các dự án tập trung chủ yếu ở Q. Ngũ Hành Sơn và huyện Điện Bàn, chiếm khoảng 50% tổng nguồn cung mới toàn thị trường. Hầu hết nguồn cung và lượng tiêu thụ mới được ghi nhận trong 9 tháng đầu năm 2022. Sức cầu chung toàn thị trường không có sự bứt phá so với năm 2021 và có xu hướng giảm mạnh vào nửa cuối năm 2022 do những khó khăn chung của thị trường. Đồng thời, thanh khoản trên thị trường thứ cấp cũng có sự sụt giảm, trung bình mặt bằng giá thứ cấp giảm khoảng 4% - 10% so với năm 2021, cục bộ đối với những khách hàng gặp áp lực lãi vay ngân hàng mức giảm ghi nhận lên đến 21%.
Đối với phân khúc căn hộ ghi nhận 09 dự án mở bán (khoảng 658 căn) trong năm qua, giảm 28% so với năm 2021. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 370 căn, bằng 56% nguồn cung mới và giảm 37% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mở bán phân bổ chủ yếu tại Đà Nẵng (tập trung tại Q. Ngũ Hành Sơn và Q. Liên Chiểu), Thừa Thiên Huế và Quảng Nam tiếp tục khan hiếm nguồn cung. Phân khúc hạng A và hạng C là hai phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường, lần lượt chiếm 32% và 51% nguồn cung mới. Riêng phân khúc căn hộ hạng sang xác lập mặt bằng giá mới lên đến 145 triệu đồng/m2, ghi nhận tại các dự án có vị trí dọc theo bờ sông Hàn thuộc trung tâm Đà Nẵng. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động trong khi thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm 5% - 7% so với cuối năm 2021.
Còn nguồn cung mới nhà phố/biệt thự khu vực Đà Nẵng và vùng phụ cận ghi nhận tăng so với năm 2021. Trong năm 2022, thị trường đón nhận 1,269 căn nhà phố/biệt thự đến từ 10 dự án, tăng 22% so với năm ngoái. Tuy nhiên chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án quy mô lớn trong khu vực và phân bổ chủ yếu trong giai đoạn 6 tháng đầu năm. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 69% tương đương 877 căn, tăng 27% so với năm 2021. Sức cầu thị trường mặc dù tăng so với năm trước nhưng vẫn còn ở mức khá thấp và tập trung phần lớn ở những dự án lớn, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, có thương hiệu trên thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục duy trì đà tăng, dao động từ 18% - 20% so với cùng kỳ do chi phí đầu vào, lạm phát, lãi suất tăng cao. Ở thị trường thứ cấp, thanh khoản ở mức thấp và gần như không phát sinh giao dịch.
Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, ngoại trừ biệt thự nghỉ dưỡng, các phân khúc khác ghi nhận sự gia tăng về nguồn cung so với cùng kỳ năm 2021, tuy nhiên vẫn còn khá khiêm tốn so với giai đoạn năm 2019. Cụ thể:
Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận 103 căn nguồn cung mới, đến từ 03 dự án trong năm 2022, giảm đến 47% so với năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 42% (tương đương 43 căn), giảm 26% so với năm 2021. Hầu hết nguồn cung đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ đã mở bán ở những năm trước. Mặt bằng giá sơ cấp tăng 10% - 25% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, các chủ đầu tư kèm theo những chính sách cam kết, chia sẻ doanh thu/lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc,… nhằm kích cầu thị trường. Xu hướng chia sẻ doanh thu dần thay thế hình thức chia sẻ lợi nhuận. Những dự án áp dụng hình thức chia sẻ doanh thu cũng dần thu hút được sự quan tâm của khách hàng bởi tính minh bạch về dòng tiền.
Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng vẫn còn khá mới và chưa thật sự phát triển tại thị trường ba tỉnh miền Trung. Ghi nhận năm 2022, nguồn cung mới chỉ khoảng 138 căn đến từ 01 dự án, tuy nhiên nguồn cung này đã tăng gấp 2.2 lần so với năm 2021. Sức cầu thị trường ở mức rất thấp, giao dịch ghi nhận tập trung chủ yếu tại một dự án ở Quảng Nam, với lượng tiêu thụ đạt khoảng 132 căn, tương đương 96% nguồn cung mới và tăng gấp 14.6 lần so với năm ngoái. Thanh khoản thị trường gần như chững lại trong những tháng cuối năm 2022. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ, mức giá chào bán hiện tại dao động từ 7.1 - 16.3 tỷ đồng/căn.
Phân khúc condotel trong năm 2022 ghi nhận 540 căn condotel mở bán đến từ 04 dự án. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 60% (324 căn), sức cầu thị trường tăng nhưng không đáng kể, hầu hết lượng tiêu thụ tập trung chủ yếu tại Quảng Nam và Đà Nẵng. Riêng Thừa Thiên Huế tiếp tục không có giao dịch phát sinh. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì đà tăng, mức tăng dao động từ 20% - 25% trước áp lực chi phí đầu vào tăng. Những dự án được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín, có thương hiệu trên thị trường và được vận hành bởi đơn vị vận hành quốc tế vẫn là ưu tiên lựa chọn của khách hàng.
