Kosy Lita Hà Nam: Môi giới tung chiêu “lùa khách” cọc tiền

Mai Phương

28/10/2022 12:49

Mặc dù Dự án Khu nhà ở đô thị Kosy Hà Nam (tên thương mại là Kosy Lita Hà Nam) tại phường Duy Hải, thị xã Duy Tiên đang trong quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, chưa đủ điều kiện kinh doanh, thế nhưng nhân viên môi giới bất động sản vẫn ngang nhiên tư vấn bán hàng, nhận tiền đặt cọc, “lách luật” huy động vốn bằng hình thức ký “Văn bản thỏa thuận” theo “Bản đăng ký nguyện vọng” của khách hàng.

Rao bán rầm rộ khi dự án vẫn đang thi công cơ sở hạ tầng

Dự án Kosy Lita Hà Nam thuộc phường Duy Hải, thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam, nằm dọc trên quốc lộ 38 có quy mô diện tích 22,94 ha với tổng mức đầu tư trên 500 tỷ đồng do Công ty Cổ phần Kosy làm chủ đầu tư. Hiện tại, dự án đang trong giai đoạn thi công cơ sở hạ tầng kỹ thuật, chủ đầu tư cam kết sẽ hoàn thành hạ tầng trước 31/12/2022 hoặc chậm nhất là quý I năm 2023.

Theo khảo sát thực tế tại dự án, công trường thi công vẫn còn ngổn ngang nguyên vật liệu, máy xúc, máy ủi, các hạng mục xây dựng còn nham nhở, công nhân vẫn đang tích cực làm việc.

11-1666930001.jpg
Khảo sát thực tế tại công trường thi công dự án Kosy Lita Hà Nam.

Tuy nhiên, thông tin rao bán các sản phẩm bất động sản gồm đất liền kề, biệt thự, shophouse trong dự án Kosy Lita Hà Nam đã xuất hiện tràn lan trên các trang mạng xã hội, các sàn giao dịch bất động sản. Ngay tại khu đất thi công xây dựng dự án, các môi giới đặt bàn tư vấn, treo banner quảng cáo dự án một cách công khai.

33-1666929959.jpg
Môi giới đặt bàn tư vấn, treo banner quảng cáo dự án một cách công khai.

Trong vai khách hàng có nhu cầu đầu tư vào dự án, chúng tôi dừng lại tại một bàn tư vấn bên lề đường. Lập tức, nhân viên môi giới đưa ra bản đồ vị trí, thửa, ô của dự án để tìm hiểu nhu cầu đầu tư và mời chào chúng tôi. Nhân viên tự giới thiệu mình thuộc sàn THS. – hiện đang là F1 phân phối dự án.

Theo lời môi giới, chủ đầu tư đã chính thức mở bán dự án từ đầu tháng 10 và có bảng giá chính thức cho từng lô đất, đi kèm với đó là chính sách giới thiệu sản phẩm dự án vô cùng hấp dẫn. Như những lời quảng cáo trên các trang mạng, giá khởi điểm của dự án đang là 25 triệu/m2. Tuy nhiên, môi giới cho biết với giá đó thì vị trí của lô đất là vị trí xấu nhất, đường đâm ngang. Do đó, nhân viên mời chào chúng tôi những lô liền kề gần 100 m2 có giá 30 – 32 triệu/m2, tương đương khoảng 3 tỷ đồng hoặc những căn shophouse có giá 32 – 37 triệu/m2, tương đương 4 – 7 tỷ đồng. Còn những căn biệt thự thì có giá 30 – 40 triệu/m2, tương đương 6 – 10 tỷ đồng.

44-1666929959.jpg
Bảng giá được giới thiệu là giá chính thức của dự án.

Như vậy, cái giá 25 triệu/m2 chỉ là một chiêu trò thu hút lượng khách hàng tìm hiểu về dự án mà thôi.

Môi giới “lách luật” để nhận tiền cọc của khách hàng

Khi chúng tôi thắc mắc với môi giớivề vấn đề dự án vẫn đang thi công thì có mua được không? Nhân viên môi giới tự tin nói rằng dự án đã có sổ đỏ tổng từng block và nộp thuế đầy đủ theo nghĩa vụ rồi nên anh chị yên tâm. Về thủ tục mua bán, khách hàng sẽ đặt cọc trước 100 triệu đồng và thanh toán làm 9 đợt cho tới khi nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

66-1666929959.jpg
Yêu cầu khách hàng đặt cọc 100 triệu được ghi rõ trong “Chính sách giới thiệu sản phẩm dự án Kosy Lita Hà Nam”.

Đối với khoản cọc 100 triệu này, khách hàng sẽ ký trực tiếp với Công ty Cổ phần dịch vụ bất động sản GreenHome – là bên được Công ty Cổ phần Kosy ủy quyền giới thiệu, quảng bá, môi giới và tìm kiếm khách hàng có nhu cầu mua bất động sản tại dự án. Tức là, việc đặt cọc này sẽ không được ký trực tiếp với chủ đầu tư dự án mà ký kết với một bên thứ ba.

Hơn nữa, văn bản mà Công ty Greenhome ký với các nhà đầu tư không phải Hợp đồng đặt cọc mà được ký kết dưới hình thức là “Văn bản thỏa thuận” cùng với “Bản đăng ký nguyện vọng” của khách hàng.

5-1666929959.jpg
“Văn bản thỏa thuận” và “Bản đăng ký nguyện vọng” để tham gia vào dự án được ký kết với Công ty Cổ phần dịch vụ bất động sản Greenhome.

Căn cứ Điều 388, Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Do vậy, Hợp đồng là một cam kết giữa hai hay nhiều bên để làm hoặc không làm một việc nào đó trong khuôn khổ pháp luật. Còn đối với Văn bản thỏa thuận có thể hiểu là văn bản được thực hiện để bày tỏ nguyện vọng ý chí của một bên, các bên còn lại trong quan hệ liên quan đều đồng ý và thực hiện theo những điều đã thể hiện trong văn bản. Đáng chú ý, hiện nay không có quy định cụ thể nào cho loại văn bản này.

Theo đó, việc khách hàng cọc tiền theo hình thức Văn bản thỏa thuận tiềm ẩn rất nhiều rủi ro trong quá trình mua bán bất động sản.

“Núp bóng” sự kiện quảng bá dự án, môi giới công khai nhận cọc của khách

Để tạo thêm niềm tin cho khách hàng, nhân viên môi giới còn mời chúng tôi tham gia một sự kiện mang tên “Cafe cùng Kosy Lita Hà Nam” được tổ chức ngày 23/10 ngay gần khu vực thi công dự án. Theo như lời môi giới quảng cáo, chương trình này là sự kiện do trực tiếp chủ đầu tư Công ty Cổ phần Kosy tổ chức nhằm quảng bá cho dự án, chia sẻ cơ hội đầu tư, kèm đó là những ưu đãi hấp dẫn cho khách hàng chốt cọc ngay trong sự kiện.

th-1666930420.jpg
Thư mời khách hàng tham gia sự kiện “Cafe cùng Kosy Lita Hà Nam”.

Trước khi tới nơi tổ chức sự kiện, sáng ngày 23/10, các nhân viên môi giới dẫn khách hàng tham quan trực tiếp công trường thi công dự án. Tại đây, có thể thấy không khí hối hả, khẩn trương thi công các hạng mục, máy móc, thiết bị ra vào liên tục, công nhân tăng tốc hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Trái ngược với sự im ắng, bất động của dự án được chúng tôi ghi nhận trước đó chục hôm.

77-1666929958.jpg
 
88-1666929959.jpg
Ghi nhận thực tế dự án vào hôm diễn ra sự kiện “Cafe cùng Kosy Lita Hà Nam”.

Không khí tại nơi tổ chức sự kiện cũng không kém phần sôi nổi, rất đông nhân viên của các sàn bất động sản chào đón khách hàng tới tham dự, ước tính lượng khách vượt hơn trăm người. Thế nhưng, trong số những người tham dự có những khách hàng nào thật sự có nhu cầu với dự án hay không thì chưa biết. Có thể đây cũng chỉ là một chiêu trò nhằm tạo hiệu ứng đám đông, thúc đẩy tâm lý khách hàng tin vào sự tiềm năng của dự án.

99-1666929959.jpg
Rất đông các nhà đầu tư tới tham dự sự kiện.

Theo chia sẻ của một vị được giới thiệu là đại diện chủ đầu tư thì dự án Kosy Lita Hà Nam sẽ là “chuẩn mực sống mới” tại “thủ phủ công nghiệp” Hà Nam, với pháp lý dự án vững vàng khách hàng yên tâm khi đầu tư tại đây. Liên tục là những tiếng loa thông báo đại lý C., đại lý I. … xin lock căn.  Nhân viên môi giới hồ hởi khoe đã có tương đối khách hàng đặt cọc thành công, số lượng căn trong giỏ hàng hiện tại không còn nhiều căn vị trí đẹp, sau hôm nay các giỏ hàng hòa làm một thì bảng giá mới sẽ không hấp dẫn so với việc chốt cọc trong hôm nay. Tất cả những chiêu trò đó nhằm hối thúc nhà đầu tư nhanh chóng quyết định xuống tiền cọc nếu không sẽ không có cơ hội trong các giai đoạn sau.

Nếu khách hàng còn lưỡng lự chưa quyết, nhân viên môi giới sẽ tung chiêu cuối, gợi ý cho khách hàng “đặt cọc thiện chí” khoảng 20 – 30 triệu để giữ chỗ. Nhân viên nhấn mạnh việc đặt cọc này là linh động, nếu khách thay đổi quyết định trong ngày hôm nay thì sẽ được hoàn trả lại số tiền đã cọc. Việc “đặt cọc thiện chí” sẽ ký trực tiếp với đại diện của sàn bất động sản theo mẫu “Phiếu xác nhận nhu cầu khách hàng” có đóng dấu đỏ của đơn vị sàn. Với số tiền phải cọc thấp hơn giá trị bất động sản rất nhiều, lại được hoàn trả nếu đổi ý thì nhà đầu tư chắc chắn sẽ không bỏ qua cơ hội này.

101-1666929960.jpg
Nhân viên môi giới nhận “cọc thiện chí” của khách hàng ngay tại sự kiện.

Công ty môi giới khi thực hiện hoạt động môi giới chỉ được thực hiện những hoạt động theo như quy định của pháp luật. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định các hoạt động mà công ty môi giới được thực hiện tại Điều 63 bao gồm:

1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng;

2. Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;

3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Theo quy định về nội dung hoạt động của công ty môi giới thì công ty môi giới không có nội dung nhận cọc để đảm bảo việc thực hiện mua bán bất động sản. Công ty môi giới cũng không có quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu đối với nhà ở nên không thể nhận cọc đối với việc mua bán bất động sản.

 

Mai Phương