Thị trường chuyển từ kỳ vọng sang giá trị sử dụng thực
Trong nhiều năm, Đồng Nai được xem là một trong những địa phương hưởng lợi lớn nhất từ làn sóng phát triển hạ tầng khu vực phía Nam. Tuy nhiên, điểm khác biệt của giai đoạn hiện nay là các động lực tăng trưởng không còn nằm trên giấy.
Sân bay quốc tế Long Thành đang bước vào giai đoạn hoàn thiện quan trọng. Cùng với đó, hàng loạt công trình kết nối chiến lược như Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, dự án mở rộng cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh (Hương lộ 2), cầu Long Hưng… đang dần định hình một mạng lưới giao thông liên hoàn cho toàn khu vực phía Đông.
Sự thay đổi của hạ tầng đang kéo theo sự thay đổi trong cách thị trường đánh giá giá trị bất động sản. Nếu trước đây, nhiều nhà đầu tư lựa chọn đất nền với kỳ vọng đón đầu thông tin sân bay Long Thành, thì hiện nay tiêu chí lựa chọn đã trở nên thực chất hơn, tập trung vào khả năng kết nối, mức độ hoàn thiện của dự án và tiềm năng khai thác lâu dài.
Thực tế cho thấy không phải mọi dự án nằm gần sân bay đều có thể hưởng lợi như nhau. Nhiều khu vực từng ghi nhận mức tăng giá mạnh trong giai đoạn 2020 – 2022 vẫn chưa hình thành cộng đồng dân cư, thiếu tiện ích xã hội và chưa tạo được cấu trúc đô thị rõ nét. Điều này khiến thanh khoản suy giảm đáng kể sau khi thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh.
Ngược lại, những dự án được quy hoạch bài bản, có pháp lý rõ ràng, hạ tầng nội khu hiện hữu và từng bước thu hút cư dân về sinh sống đang được thị trường đánh giá lại theo hướng tích cực hơn.
Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam nhận định, hạ tầng sẽ tiếp tục là động lực quan trọng dẫn dắt chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản từ năm 2026. Tuy nhiên, dòng vốn sẽ không còn phân bổ dàn trải mà tập trung nhiều hơn vào các tài sản có khả năng khai thác thực tế và tạo ra giá trị bền vững.
Ở góc độ khác, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng thị trường phía Đông đang bước vào giai đoạn sàng lọc sau nhiều năm tăng trưởng dựa trên kỳ vọng hạ tầng. Trong bối cảnh mới, những khu đô thị có khả năng kết nối giao thông thuận tiện, hệ tiện ích hoàn chỉnh và môi trường sống chất lượng sẽ có nhiều lợi thế hơn so với các dự án chỉ dựa vào câu chuyện tăng giá đất.
Các chuyên gia cũng đánh giá mô hình đô thị tích hợp, phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD), chú trọng không gian xanh và khả năng vận hành thực tế sẽ ngày càng được người mua ưu tiên khi thị trường bước vào giai đoạn phát triển ổn định hơn.
Cuộc cạnh tranh mới quanh sân bay Long Thành
Sự xuất hiện của sân bay Long Thành đang tạo ra một bức tranh phân hóa rõ nét trên thị trường bất động sản Đồng Nai.
Nhóm đầu tiên là các dự án đất nền quy mô nhỏ hình thành trong giai đoạn sốt đất trước đây. Dù từng ghi nhận mức tăng giá đáng kể, nhưng nhiều dự án hiện vẫn đối mặt với bài toán thanh khoản do thiếu hạ tầng xã hội và chưa tạo được nhu cầu sử dụng thực.
Nhóm thứ hai là bất động sản công nghiệp, logistics và kho vận – phân khúc được dự báo hưởng lợi trực tiếp từ sự phát triển của sân bay Long Thành cũng như định hướng xây dựng khu thương mại tự do (FTZ) tại khu vực. Đây được xem là nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng kinh tế mới của Đồng Nai trong những năm tới.
Ông John Campbell - Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam cho biết tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp của Đồng Nai hiện ở mức cao, trong khi nhu cầu thuê nhà xưởng tiếp tục tăng. Điều này kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở cho chuyên gia, kỹ sư, lao động chất lượng cao cùng các dịch vụ đô thị đi kèm.
Nhóm thứ ba là các đại đô thị quy mô lớn có khả năng đón dòng cư dân thực và lực lượng lao động chất lượng cao dịch chuyển về khu Đông. Đây cũng là phân khúc đang nhận được nhiều sự quan tâm từ thị trường trong giai đoạn hiện nay.
Đại đô thị hiện hữu lợi thế trong chu kỳ tăng trưởng mới
Trong bối cảnh người mua ngày càng quan tâm đến giá trị sử dụng thực, các dự án đã hình thành hạ tầng, tiện ích và cộng đồng cư dân đang có nhiều lợi thế cạnh tranh hơn.
Một trong những dự án được nhắc đến nhiều thời gian gần đây là Aqua City. Dự án sở hữu vị trí kết nối với TP.HCM thông qua các tuyến giao thông chiến lược như Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh và cầu Long Hưng trong tương lai.
Điểm đáng chú ý của Aqua City không chỉ nằm ở yếu tố vị trí, mà còn ở quá trình phát triển thực tế của một đại đô thị sinh thái quy mô lớn. Trong khi nhiều dự án quanh khu vực Long Thành vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng hoặc triển khai từng phần, Aqua City đã bàn giao nhiều sản phẩm, đón cư dân về sinh sống và đưa vào vận hành hệ thống tiện ích nội khu.
Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Group nhận định, bất động sản phía Đông đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh. Người mua hiện ưu tiên những dự án có khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, kết nối thuận tiện và tiến độ phát triển rõ ràng hơn là chỉ kỳ vọng vào biên độ tăng giá trong tương lai.
Trong bối cảnh đó, sân bay Long Thành không chỉ đóng vai trò là động lực hạ tầng mà còn là chất xúc tác thúc đẩy quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản khu Đông TP.HCM và Đồng Nai. Khi nhu cầu ở thực và dòng vốn đầu tư ngày càng hướng đến các dự án có khả năng vận hành hoàn chỉnh, lợi thế sẽ thuộc về những đô thị đã hình thành cộng đồng cư dân, hệ sinh thái tiện ích và giá trị khai thác bền vững.
