838 dự án được TP.HCM rà soát xử lý
Sau nhiều năm thị trường bất động sản rơi vào tình trạng thiếu nguồn cung và dòng vốn bị “đóng băng” bởi các vướng mắc pháp lý, TP.HCM đang đẩy mạnh quá trình rà soát và tháo gỡ cho hàng trăm dự án tồn đọng. Diễn biến này được kỳ vọng sẽ tạo thêm nguồn cung mới cho thị trường, đồng thời giúp doanh nghiệp giảm áp lực tài chính và từng bước phục hồi hoạt động đầu tư.
Tại hội nghị triển khai Chỉ thị số 45/CT-UBND ngày 5/5/2026 của UBND TP.HCM về tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng trên địa bàn do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổ chức, nhiều số liệu cho thấy tiến độ xử lý các “điểm nghẽn” pháp lý đang được đẩy mạnh với quy mô lớn.
Phát biểu tại hội nghị, Lê Hoàng Châu cho biết, Sở Tài chính TP.HCM đã thống kê 838 dự án, khu đất thuộc lĩnh vực đầu tư công, đầu tư tư nhân và đầu tư nước ngoài (FDI) cần rà soát, xử lý.
Trong tổng số 838 dự án được rà soát, đã có 417 dự án được tháo gỡ hoàn toàn, 393 dự án cơ bản hoàn tất xử lý và 28 dự án đang tiếp tục triển khai các bước tháo gỡ theo quy định.
Trong tổng số 265 dự án đầu tư tư nhân được rà soát, đã có 62 dự án được tháo gỡ hoàn toàn, 130 dự án cơ bản xử lý xong các vướng mắc pháp lý. Đồng thời, 21 dự án khác đã được thành phố đưa vào lộ trình xử lý theo Kế hoạch 34/KH-UBND ban hành ngày 7/8/2025.
Việc đẩy nhanh xử lý các dự án tồn đọng được kỳ vọng sẽ góp phần bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản TP.HCM trong thời gian tới.
Với nhóm dự án đầu tư công, tài sản công và doanh nghiệp nhà nước, thành phố đã tháo gỡ hoặc cơ bản hoàn tất xử lý phần lớn hồ sơ tồn đọng. Trong đó, 132/158 dự án đầu tư công và tài sản công đã được xử lý; 162/194 cơ sở nhà đất thuộc diện quản lý của UBND TP.HCM đã hoàn tất thủ tục; 27/28 dự án của doanh nghiệp nhà nước cũng đã được tháo gỡ hoặc cơ bản xử lý xong.
Một điểm đáng chú ý khác là số lượng dự án tồn đọng liên quan đến thanh tra, điều tra và xét xử đã giảm mạnh. Hiện chỉ còn 8 trường hợp đang tiếp tục xử lý. Trước đó, UBND TP.HCM đã có định hướng tháo gỡ cho 49 dự án; đồng thời thêm 31 dự án được xử lý theo Báo cáo số 17/BC-TTTP-P2 của Thanh tra thành phố trước thời điểm ban hành Kế hoạch 34.
Theo đánh giá của nhiều doanh nghiệp, việc thành phố liên tục ban hành cơ chế tháo gỡ và tổ chức các hội nghị chuyên đề cho thấy quyết tâm lớn trong việc khơi thông nguồn lực đất đai, thúc đẩy đầu tư và phục hồi thị trường bất động sản. Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở, thương mại và hạ tầng đô thị tại TP.HCM vẫn ở mức cao, quá trình xử lý các dự án tồn đọng được kỳ vọng sẽ tạo thêm dư địa tăng trưởng cho thị trường và cải thiện niềm tin của nhà đầu tư.
Bên cạnh việc tiếp tục tháo gỡ các vướng mắc hiện hữu, Sở Tài chính TP.HCM cũng đề nghị Hiệp hội Bất động sản TP.HCM phối hợp rà soát, bổ sung danh mục các dự án đầu tư tư nhân và FDI đang gặp khó khăn nhưng chưa nằm trong danh sách 838 dự án tồn đọng mà thành phố đã thống kê trước đó.
Doanh nghiệp mong có cơ chế phối hợp xuyên suốt giữa các sở ngành
Tại hội nghị, nhiều doanh nghiệp bất động sản tiếp tục phản ánh thực trạng hàng loạt dự án bị kéo dài nhiều năm do vướng mắc pháp lý, định giá đất, nghĩa vụ tài chính và quy hoạch chồng chéo, khiến dòng vốn bị “chôn” và doanh nghiệp rơi vào tình trạng kiệt quệ.
Phát biểu tại hội nghị, bà Nguyễn Nam Phương - Tổng Giám đốc Công ty TNHH MTV Lan Anh cho biết doanh nghiệp đã phát triển nhiều dự án khu dân cư tại Bà Rịa - Vũng Tàu và TP.HCM, trong đó có các dự án nhà ở xã hội và hạ tầng dân sinh được đầu tư hoàn toàn bằng nguồn vốn tư nhân. Tuy nhiên, nhiều dự án hiện vẫn mắc kẹt do các thủ tục liên quan đến thuế, tiền sử dụng đất và quy hoạch chưa được xử lý dứt điểm.
Theo bà Phương, dự án Lan Anh 7 mở rộng là một ví dụ điển hình. Hồ sơ đã được doanh nghiệp nộp từ năm 2021 nhưng đến nay việc xác định tiền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất, khiến dự án kéo dài suốt 4 - 5 năm. Một số dự án khác tiếp tục gặp vướng mắc liên quan đến quy hoạch cây xanh và điều chỉnh quy hoạch cục bộ, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ triển khai.
Lãnh đạo doanh nghiệp cho rằng điểm nghẽn lớn nhất hiện nay nằm ở quy trình định giá đất còn quá phức tạp và thiếu tính liên thông giữa các cơ quan chức năng. Có trường hợp cơ quan thuế tạm tính nghĩa vụ tài chính khoảng 24 tỉ đồng, nhưng do vượt mốc 20 tỉ đồng nên hồ sơ phải thực hiện lại quy trình khảo sát, thẩm định và chuyển qua nhiều đơn vị khác nhau, khiến thời gian xử lý tiếp tục kéo dài.
Không chỉ chậm tiến độ, doanh nghiệp còn chịu áp lực tài chính lớn do chi phí đầu tư thực tế chưa được khấu trừ tương xứng. Theo bà Phương, nhiều tuyến đường và hạ tầng kỹ thuật do doanh nghiệp tự bỏ vốn đền bù, giải phóng mặt bằng và đầu tư hoàn chỉnh nhưng khi xác định nghĩa vụ tài chính đất đai lại không được tính toán đầy đủ.
“Thông báo thuế ban hành chậm nhưng doanh nghiệp vẫn bị tính thêm tiền chậm nộp, điều này tạo áp lực rất lớn và khiến doanh nghiệp mất động lực đầu tư”, bà Phương chia sẻ.
Bà Phương cũng cho rằng phương pháp thặng dư đang được áp dụng trong định giá đất chưa phản ánh đúng thực tế thị trường. Trong khi giá bán đầu ra được tính theo giá thị trường thì phần chi phí đầu vào và chi phí khấu trừ lại áp dụng theo khung giá nhà nước thấp hơn đáng kể, dẫn đến thiếu hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp.
Đại diện doanh nghiệp kiến nghị các cơ quan chức năng sớm tháo gỡ các bất cập liên quan đến định giá đất, quy hoạch và cơ chế khấu trừ chi phí đầu tư để các dự án nhà ở xã hội và hạ tầng dân sinh sớm được triển khai trở lại.
Cùng chung quan điểm, ông Trương Anh Tuấn - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân, nhận định cộng đồng doanh nghiệp bất động sản hiện xem đây là giai đoạn mang tính “cơ hội hồi sinh” của thị trường sau thời gian dài đối mặt với hàng loạt khó khăn pháp lý.
Theo ông Tuấn, với các doanh nghiệp theo đuổi phân khúc nhà ở xã hội nhiều năm như Hoàng Quân, những chỉ đạo gần đây của Trung ương và Chính phủ về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đang mở ra kỳ vọng lớn trong việc khơi thông dự án và phục hồi hoạt động đầu tư.
Tuy nhiên, ông cũng cho rằng nhiều doanh nghiệp hiện đang ở trong trạng thái “cầm cự”, đứng trước ranh giới rất mong manh giữa tồn tại và giải thể nếu các vướng mắc tiếp tục kéo dài.
Lãnh đạo Địa ốc Hoàng Quân cho biết doanh nghiệp hiện đã phát triển khoảng 50 dự án, song tại TP.HCM vẫn còn nhiều dự án lớn chưa thể triển khai do ách tắc pháp lý. Ngoài ra, doanh nghiệp còn khoảng 30 dự án đang triển khai nhưng gặp nhiều nút thắt, trong đó có những dự án kéo dài suốt 5 năm vẫn chưa thể xử lý dứt điểm.
Từ thực tế này, ông Tuấn kiến nghị thành phố cần sớm tháo gỡ các điểm nghẽn về cơ chế phối hợp và quy trình xử lý hồ sơ giữa các sở ngành. Theo ông, dù thành phố đã có nhiều chỉ đạo quyết liệt nhưng lượng hồ sơ tồn đọng quá lớn khiến nhiều cơ quan rơi vào tình trạng quá tải.
Ông cũng nhấn mạnh cần thực hiện đúng tinh thần “không hình sự hóa các quan hệ kinh tế” để cán bộ và doanh nghiệp yên tâm phối hợp tháo gỡ khó khăn cho các dự án.
Một kiến nghị đáng chú ý khác được ông Tuấn đưa ra là cần xác định rõ đầu mối tiếp nhận và xử lý hồ sơ. Với hàng trăm dự án tồn đọng hiện nay, thành phố cần một cơ quan điều phối đủ mạnh để theo dõi xuyên suốt quá trình xử lý.
Theo đề xuất của doanh nghiệp, Sở Tài chính TP. Hồ Chí Minh nên được giao làm đầu mối chính trong việc tiếp nhận và điều phối xử lý kiến nghị. Đồng thời, cần chỉ định cụ thể bộ phận hoặc cán bộ phụ trách tại từng sở ngành liên quan như Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP. Hồ Chí Minh hay cơ quan quản lý địa phương để doanh nghiệp thuận tiện theo dõi tiến độ xử lý.
Ngoài ra, ông Tuấn cũng đề xuất gia hạn thời gian tiếp nhận kiến nghị của doanh nghiệp đến ngày 18/5 thay vì 15/5 như kế hoạch hiện nay, do nhiều doanh nghiệp chưa kịp hoàn thiện hồ sơ và tổng hợp đầy đủ các vướng mắc pháp lý.
Theo ông Tuấn, về lâu dài, TP.HCM cần sớm số hóa toàn bộ quy trình tiếp nhận và xử lý hồ sơ nhằm minh bạch tiến độ giải quyết, đồng thời quy định rõ thời hạn xử lý cho từng nhóm vấn đề để tránh tình trạng dự án kéo dài nhiều năm mà chưa có kết quả cuối cùng.
