120.000 tỷ đồng không phải là gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội.
Theo đó, HoREA cho biết rất hoan nghênh Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các Bộ, ngành, các địa phương đã tập trung nỗ lực để tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản; hoan nghênh Ngân hàng Nhà nước đã công bố “Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng” theo đề xuất của 4 ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank mà nguồn vốn này được trích lập “bằng nguồn vốn tự huy động của chính ngân hàng” và phải “phân loại nợ, trích lập dự phòng và xử lý rủi ro đối với các khoản vay thuộc Chương trình này theo quy định của pháp luật”.
Tuy nhiên, theo ông Châu, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng về bản chất không phải là gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội mà là gói tín dụng thương mại với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất cho vay thông thường dành cho chủ đầu tư và người mua nhà tại các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thuộc dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư. Tuy nhiên, trong văn bản 2308/NHNN-TD của Ngân hàng Nhà nước sử dụng cụm từ “thời gian ưu đãi”, “lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi”, “lãi suất cho vay khi hết thời gian ưu đãi” đã dẫn đến sự ngộ nhận đây là gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội.
Bởi lẽ, nếu là gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội thì phải đảm bảo hai tiêu chí. Thứ nhất, lãi suất thấp dành cho chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở xã hội quy định thường bằng 50% mức lãi suất cho vay thương mại, như quy định mức lãi suất ưu đãi hiện nay là 4,8 - 5%/năm và mức lãi suất ưu đãi này được xác định hàng năm. Thứ hai, thời hạn vay ưu đãi phải kéo dài, như Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định thời hạn vay ưu đãi tối đa 25 năm áp dụng cho cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội và 5 năm đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
Trong khi đó, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của Ngân hàng Nhà nước lại có lãi suất 8,2%/năm cho người mua nhà, áp dụng đến 30/6 và định kỳ 6 tháng một lần sẽ có sự thỏa thuận giữa ngân hàng với người vay. Còn thời gian ưu đãi lãi vay chỉ 5 năm là quá ngắn.
Chủ tịch HoREA nhận định mức lãi suất 8,2%/năm là quá cao, quá sức chịu đựng của người có thu nhập thấp đô thị. Dẫn chứng cụ thể, trường hợp căn hộ nhà ở xã hội có giá 1 tỷ đồng, thanh toán trước 20% là 200 triệu đồng và người mua được vay 80% là 800 triệu đồng với lãi suất 8,2%/năm thì chỉ riêng lãi vay bình quân năm đầu tiên là 5,46 triệu đồng/tháng, đồng thời còn phải trả một phần nợ gốc. “Mức lãi suất này tuy thấp hơn mức 9%/năm mà người mua nhà ở xã hội đang vay hiện nay nhưng vẫn là quá cao so với khả năng tài chính của đối tượng là người có thu nhập thấp đô thị”, ông Châu cho hay.
Với chủ đầu tư, theo Chủ tịch HoREA, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được áp dụng mức lãi suất 8,7%/năm lại khá phù hợp và có tác động tích cực. “Lý do là mức lãi suất vay trung bình hiện nay có thể lên đến 12-13%/năm. Gói 120.000 tỷ đồng này giúp chủ đầu tư được vay với lãi suất 8,7%/năm sẽ giúp kéo giảm giá thành, giá bán nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở của các dự án xây dựng lại nhà chung cư. Có thể thấy, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng tác động tích cực đối với các chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân nhưng lại tác động khá hạn chế đối với người mua”, Chủ tịch Lê Hoàng Châu cho hay.
Do những bất cập, hạn chế trên, ông Lê Hoàng Châu nhận định đã xuất hiện tâm lý của người có thu nhập thấp đô thị “cố chờ” cho đến khi ban hành Luật Nhà ở (mới) để có chính sách ưu đãi tín dụng về nhà ở xã hội và cố chờ đến khi có nguồn cung nhà ở xã hội mới để vay ưu đãi tại Ngân hàng chính sách xã hội hoặc các tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nước chỉ định. Từ đó, nguy cơ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng có thể bị ế.
Gói tín dụng 110.000 tỷ đồng vẫn có hiệu quả lớn hơn
Từ thực tế trên, người đứng đầu HoREA lại đánh giá cao gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội 110.000 tỷ đồng do Bộ Xây dựng đề xuất tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc về “Tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” do Thủ tướng Chính phủ chủ trì ngày 17/2/2023. Bởi gói này bảo đảm 2 tiêu chí “lãi suất thấp” và “thời hạn vay dài hạn”.
“Nhưng do gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội 110.000 tỷ đồng thực hiện theo cơ chế tái cấp vốn, cấp bù lãi suất từ ngân sách nhà nước, nên phải được cơ quan có thẩm quyền xem xét chấp thuận thì mới bố trí được nguồn chi ngân sách nhà nước và phải tuân thủ nguyên tắc là chỉ bố trí danh mục chi khi xác định được nguồn chi ngân sách nhà nước”, ông Châu cho biết.
Dựa trên cơ sở Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tiếp tục quy định chính sách ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và người mua, thuê mua nhà ở xã hội, đại diện HoREA đề nghị Bộ Xây dựng tiếp tục trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục xem xét đề xuất gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội 110.000 tỷ đồng theo cơ chế tái cấp vốn, cấp bù lãi suất từ ngân sách nhà nước, đáp ứng được khoảng 30% nguồn vốn để thực hiện Chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.
Chủ tịch HoREA cho hay, kinh nghiệm thực hiện gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng trước đây thì các ngân hàng thương mại được cấp bù lãi suất 1 đồng có thể huy động được 33 đồng vốn của xã hội, mang lại hiệu quả rất lớn.
Do đó, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét nên chuyển một phần gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và gói 40.000 tỷ đồng giảm 2% lãi suất năm 2022 sang hỗ trợ các doanh nghiệp đang gặp khó khăn hiện nay nhưng có triển vọng phục hồi, phát triển trở lại, nhất là tập trung hỗ trợ người tiêu dùng và khách hàng để làm tăng tổng cầu giúp cho nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản phục hồi và phát triển trở lại theo hướng lành mạnh, an toàn, bền vững.
