Theo báo cáo mới đây của Công ty CP Chứng khoán Mirae Asset, ngành bất động sản hiện đang phải đối diện với nhiều thách thức.
Đó là tín dụng ngân hàng bị thắt chặt. Dù trong năm qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tăng hạn mức tăng trưởng tín dụng nhưng chủ yếu nguồn tiền này được ưu tiên cho nhóm sản xuất - kinh doanh. Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng yêu cầu chặt chẽ hơn trong việc giải ngân, như hạn chế cho vay để đặt cọc mua nhà hay cần phương án chi tiết khi xây nhà. Những khó khăn trên góp phần không nhỏ khiến cho nhu cầu của thị trường không thể phục hồi mạnh.
Cùng đó, với Nghị định 65/2022/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ (Nghị định 65), Chính phủ ban hành nhiều quy định mới siết chặt hơn dòng vốn từ kênh này như nâng cao yêu cầu nhà đầu tư chuyên nghiệp, bắt buộc xếp hạng tín nhiệm, hay phải có phương án sử dụng vốn cụ thể.
Với các quy định mới này, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó trong việc phát hành trái phiếu, dẫn đến không thể tiếp cận được kênh huy động vốn dồi dào này, khiến một số dự án phải trì hoãn chờ nguồn tiền.
Đối với nhiều doanh nghiệp trên sàn chứng khoán, do trái phiếu thường được đảm bảo bằng cổ phiếu đã dẫn đến tình trạng khi cổ phiếu bị sụt giảm giá trị, khiến cổ phiếu bán giải chấp trên thị trường chứng khoán.
Công ty CP Mirae Asset kỳ vọng Nghị định 65 sẽ được sửa đổi. Thực tế, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65. Trong đó, đáng chú ý với đề xuất như lùi thời gian thực hiện quy định về xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, quy định về bắt buộc xếp hạng tín nhiệm lại 1 năm, thay vì áp dụng ngay như hiện nay…
Một yếu tố tác động tiêu cực đến lĩnh vực bất động sản nữa là lãi suất tăng cao, gây áp lực lớn cho người mua nhà và chủ đầu tư. Mirae Asset cho rằng, lãi suất không có nhiều khả năng tăng trong năm 2023. Đơn vị này dự đoán mặt bằng chung lãi suất sẽ không tăng trong năm nay và trong trường hợp xấu nhất cũng chỉ tăng nhẹ 1 điểm phần trăm.
Còn TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho rằng chưa bao giờ cụm từ "hỗ trợ", "giải cứu thị trường BĐS" xuất hiện nhiều như hiện nay. Nó cho thấy sự bất thường của thị trường BĐS có thể gây ra những hệ lụy cho nền kinh tế.
Nhưng theo TS. Cấn Văn Lực, gần đây, cả cơ quan quản lý, giới nghiên cứu, địa phương, doanh nghiệp nhìn nhận thị trường BĐS có vai trò quan trọng, tác động đến nền kinh tế cả vĩ mô và vi mô.
Để tháo gỡ vướng mắc lĩnh vực BĐS, chuyên gia này cho rằng cần rút kinh nghiệm trong quá trình thực hiện, hỏi học từ quốc tế và tiếp cận đa chiều và đưa ra hai nhóm chính sách, ngắn hạn và dài hạn.
Trong đó, nhóm giải pháp ngắn hạn là những chính sách tập trung tháo gỡ vấn đề đang nóng nhất của thị trường, gồm pháp lý và vốn. Nếu tháo gỡ được vấn đề pháp lý thì hàng trăm dự án được giải toả, dòng tiền từ đây mà ra. Quan trọng hơn, tháo gỡ được vấn đề pháp lý chính là củng cố niềm tin cho thị trường…
Đối với vấn đề vốn cho thị trường, TS. Cấn Văn Lực cho hay, nóng nhất chính là vấn đề trái phiếu. Theo tính toán, khoảng 120.000 tỷ đồng trái phiếu BĐS đáo hạn trong năm 2023, sang năm 2024 là khoảng 110.000 tỷ đồng. Mua lại lượng trái phiếu này đang gây áp lực rất lớn cho các nhà đầu tư BĐS.
TS. Cấn Văn Lực đề xuất cho phép cơ cấu lại nợ, giữ nhóm nợ. Việc này có thể gây ý kiến trái chiều vì nhiều ngành cũng ở hoàn cảnh cần cơ cấu nợ. Trong khi chuyên gia này không ủng hộ nới room tín dụng cho lĩnh vực BĐS, vì năm 2022 tín dụng cả hệ thống tăng trưởng 14,5%, riêng tín dụng cho BĐS đã tăng trưởng 24,2% thì năm nay không thể cao hơn. Vấn đề của BĐS là tắc ở trái phiếu doanh nghiệp.
TS. Cấn Văn Lực cũng đánh giá dòng vốn từ M&A rất quan trọng với thị trường BĐS, nhiều doanh nghiệp kiến nghị hệ thống ngân hàng cho vay để tài trợ phần vốn thiếu hụt khi giao dịch M&A. "Tôi kiến nghị nên cho phép, vì việc này hoàn toàn khả thi và là nhu cầu thật. Doanh nghiệp có 70%, phần còn lại ngân hàng tài trợ 30%", TS. Cấn Văn Lực đề xuất.
Cuối cùng, TS. Cấn Văn Lực cho rằng cần hiểu đúng thông điệp của Thủ tướng Phạm Minh Chính. "Ở đây không phải Chính phủ bỏ rơi doanh nghiệp BĐS! … Ý của Thủ tướng là doanh nghiệp cần nhìn nhận thẳng thắn những gì đã làm được, những gì chưa làm được để rút kinh nghiệm. Đó là cơ cấu thị trường mất cân đối và chúng ta đã làm vượt quá năng lực".
TS. Võ Trí Thành đặt niềm tin vào giải ngân đầu tư công của năm 2023 sẽ tốt hơn năm 2022. Nếu thực hiện được kế hoạch của Chính phủ, đạt 95% trong mục tiêu hơn 700.000 tỷ đồng sẽ là kết quả chưa từng có trong lịch sử đầu tư công ở nước ta.
Bên cạnh đó, những dự án hạ tầng lớn nhất của các địa phương, các trung tâm logistics lớn đang hình thành sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS.
Kế đó, TS. Võ Trí Thành cho rằng, bắt đầu từ năm 2023, theo quy hoạch tổng thể quốc gia thì một số tỉnh, thành phố sẽ có cơ chế đặc thù. Trong cơ chế đặc thù là vấn đề đô thị hoá, hạ tầng, khu công nghiệp có hướng phát triển rõ ràng hơn.
Trong khi đó, theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, năm 2023, cam kết đầu tư giải ngân khó tạo đột phá vì năm 2022 đã tăng mạnh, hơn 22 tỷ USD giải ngân đầu tư nước ngoài. Song theo TS. Võ Trí Thành, cam kết vốn đầu tư nước ngoài của năm nay có thể đạt 40 tỷ USD, đây là nguồn lực tích cực cho nền kinh tế.
Một điểm sáng kỳ vọng khác trong năm 2023 là thị trường du lịch, giữ mục tiêu 102 triệu khách nội địa như năm 2022 và 8 triệu khách quốc tế. Tăng trưởng của lĩnh vực du lịch liên quan chặt chẽ đến đầu tư BĐS nghỉ dưỡng…
