Thị trường bất động sản đối diện nhiều thách thức
Chia sẻ tại hội thảo “Bất động sản phía Nam đón đầu cơ hội phát triển hạ tầng” vừa diễn ra mới đây tại TP.HCM, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, nền kinh tế Việt Nam đang trải qua nhiều áp lực và ảnh hưởng rất nhiều đến thị trường bất động sản. Hiện nay thị trường bất động sản đang đối mặt với rất nhiều thách thức.
Theo ông Kiệt, đầu tiên là sự sụt giảm rất nhiều về nguồn cung, đây là bối cảnh khác với khủng hoảng trước đây. Dẫn chứng về điều này, ông Kiệt nhận định: Số lượng căn hộ chào thị trường TP.HCM so với giai đoạn trước năm 2019 đã giảm khoảng trên dưới 70%. Từ quý 2 năm 2023 đến nay, nguồn cung bất động sản đã có sự cải thiện hơn nhưng vẫn còn khan hiếm so với giai đoạn trước Covid-19. “Nhu cầu ở thực tế hiện nay rất lớn nhưng sản phẩm đáp ứng được nhu cầu lại rất hạn chế. Nguồn cung nhà ở đang diễn ra tình trạng “khủng hoảng thiếu”, điều này là đáng báo động.
Thứ hai là sự mất cân đối về cung cầu. Thời gian qua thị trường bất động sản tăng giá liên tục, các sản phẩm tầm trung và bình dân gần như không còn. Trong khi nhu cầu phần lớn lại tập trung ở nguồn phân khúc này. “Thời gian qua, tại TP.HCM gần như không có sản phẩm giá bình dân. Ngưỡng giá từ 40-50 triệu đồng/m2 cũng trở nên khan hiếm. Trong khi nhu cầu thực tập trung rất lớn ở phân khúc căn hộ giá vừa túi tiền”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhấn mạnh và chỉ ra các dự án đã và sắp mở bán tại thị trường TP.HCM ở thời điểm này đa số là giai đoạn tiếp theo của nguồn cung cũ.
Trong đó, căn hộ có giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 cũng khá ít ỏi. Chẳng hạn dự án The Privia (50-55 triệu đồng/m2); Avatar Thủ Đức (60-65 triệu đồng/m2); FIATO Premier (50-60 triệu đồng/m2); Vinhomes Grand Park (63-68 triệu đồng/m2); GS Zeit River (155 – 160 triệu đồng/m2); Moonlight Avenue (60-85 triệu đồng/m2); Urban Green (60-65 triệu đồng/m2)…
Thị trường bất động sản đang đối mặt với rất nhiều thách thức còn là do áp lực tăng lãi suất có giai đoạn hơn 15% ảnh hưởng đến tâm lý của người mua. Theo ông Kiệt, nếu như trước đây, khi thị trường bất động sản sốt nóng, không ít người vay để lướt sóng bất động sản. Nhưng hiện nay giao dịch trên thị trường bất động sản đang chậm, nhiều người vẫn đang bị kẹt. “Do đó, nếu lãi suất ngân hàng tăng cao, việc vay đầu tư bất động sản sẽ khiến nhà đầu tư cân nhắc”, ông Kiệt nói.
Yếu tố thứ 4 là các vướng mắc pháp lý, kiến 70% các dự án không thể triển khai được trong khoảng 3 năm gần đây. Điều này khiến vòng đời triển khai của một dự án kéo dài, do đó đẩy chi phí đầu tư tăng dẫn đến giá bán tăng cao. Đây cũng là yếu tố tác động rất lớn đến thị trường hiện tại. “Nhiều dự án có hồ sơ được xử lý quá lâu, qua nhiều cấp lãnh đạo địa phương ở các thời kỳ quyết định. Dù có hoặc không có vướng mắc pháp lý nhưng các cơ quan có thẩm quyền xử lý “ngại” trách nhiệm, trì hoãn, đùn đẩy lên cấp cao hơn, xin ý kiến nhiều nơi, nhiều lần dẫn đến dự án chậm hoặc dừng triển khai thực hiện. Vấn đề này khiến 1 dự án có thể kéo dài nhiều năm trời”, ông Kiệt cho hay.
Cuối cùng, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, nguyên nhân khiến thị trường bất động sản đang đối mặt với rất nhiều thách thức là do niềm tin của nhà đầu tư. Thị trường Việt Nam phát triển rất nhanh trong giai đoạn 2015 – 2019, số lượng nhà đầu tư rất nhiều. Đặc biệt, nhà đầu tư Việt Nam rất nhạy cảm. Với những yếu tố tác động trên thị trường thì tâm lý nhà đầu tư thay đổi rất nhiều. Trong khi nhu cầu thực tế thì nguồn sản phẩm lại đang rất hạn chế. Do đó, tâm lý của nhà đầu tư hiện nay là đâu là tiềm năng để đầu tư, thậm chí là có nên tiếp tục đầu tư vào thị trường lúc này hay không?
Yếu tố hạ tầng có giúp thị trường bất động sản phục hồi?
Chia sẻ thêm về thị trường trong thời gian sắp tới, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định, yếu tố hạ tầng, đầu tư công sẽ tác động rất nhiều đến sự phát triển chung của thị trường bất động sản. Đặc biệt trong bối cảnh thị trường còn khó khăn, các kế hoạch đầu tư công của Chính phủ đối với khu vực phía Nam rất nhiều từ sân bay, vành đai, các đường cao tốc và còn nhiều dự án cao tốc nữa ở khu vực miền Tây đang hỗ trợ đà phục hồi của thị trường bất động sản rất nhiều.
“Có thể thấy, các dự án mở bán ở khu vực phía Bắc hiện nay ở khá xa trung tâm nhờ vào hệ thống hạ tầng đã phát triển. Còn ở khu vực phía Nam với các tuyến đường vành đai, cao tốc sẽ đẩy xu hướng xây dựng các đô thị ly tâm phát triển. Bởi hiện nay chi phí cao, quỹ đất khu vực trung tâm không còn nhiều. Đây là cơ hội của Bình Dương, Long An, hay các huyện vùng ven như Bình Chánh, Củ Chi của TP.HCM. Các chủ đầu tư đang có xu hướng nghiên cứu đầu tư dự án ở các vùng đất này”, ông Kiệt nhấn mạnh.
Dẫn chứng về hạ tầng giao thông tác động đến giá trị bất động sản, ông Kiệt chỉ ra, thống tuyến metro đã tạo nên diện mạo chung của cả khu Đông TP.HCM. Thời gian qua, các dự án mọc theo metro đã có mức tăng giá rất là cao. Các dự án tăng từ 50 – 70% rất nhiều, thậm chí có dự án tăng gần 150%.
“Điều này cho thấy hệ thống metro sắp đưa vào vận hành có thể thay đổi định hướng về đầu tư theo hạ tầng. Trong tương lai TP.HCM đang phát triển các dự án đô thị gắn liền với hệ thống giao thông, trong đó có các tuyến metro. Bất động sản nhờ đó có thể hy vọng một tươi lai tươi sáng”, ông Kiệt chia sẻ.
Theo Giám đốc CBRE, bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế nên Chính phủ ưu tiên gỡ khó. Trong khi đó, mạng lưới cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh đầu tư. Mặc dù thị trường bất động sản vẫn có nhiều biến động nhưng còn nhiều tiềm năng và trong thời gian tới, thị trường sẽ phát triển theo hướng bền vững hơn.
