Điểm danh một số doanh nghiệp nợ "khủng" trái phiếu bất động sản

Điểm danh những "đại gia" trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản...

Ngày 17/12/2021, CTCP Bách Hưng Vương đã phát hành 2.980 tỷ đồng trái phiếu có kỳ hạn 12 tháng. Đây là doanh nghiệp do bà Đinh Thị Ngọc Thanh (Chủ tịch Bông Sen Corp) làm Tổng Giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật và sở hữu 75% vốn tại thời điểm thành lập. Khác với các đợt phát hành trước đây của nhóm doanh nghiệp có liên quan đến Bông Sen Corp, các thông tin về lãi suất, mục đích phát hành, tài sản đảm bảo, trái chủ, đơn vị thu xếp,... không được công bố.

Trước đó vào ngày 24/8/2021, Bông Sen Corp phát hành hai lô trái phiếu có tổng giá trị 4.800 tỷ đồng để cơ cấu nợ. Trái chủ là 12 tổ chức trong nước, trong đó có một tổ chức tín dụng và hai công ty chứng khoán. Bông Sen Corp được biết đến là một trong những doanh nghiệp phát hành trái phiếu quy mô lớn trong ba năm trở lại đây. Trong năm 2019, Bông Sen Corp đã phát hành 7.350 tỷ đồng trái phiếu cho các quỹ và công ty chứng khoán. 

Tháng 6/2021, Công ty CP Kinh doanh Nhà Khang Điền đã phát hành 400 tỷ đồng trái phiếu mã KDHH2125001. Đây là loại trái phiếu doanh nghiệp, không chuyển đổi, không có tài sản bảo đảm và không kèm chứng quyền. Kỳ hạn trái phiếu 4 năm, lãi suất 12%/năm, được thanh toán 6 tháng/lần. Danh sách nhà đầu tư mua trái phiếu gồm một công ty chứng khoán và hai quỹ đầu tư trong nước, cùng một quỹ đầu tư chứng khoán nước ngoài.

Từ năm 2019 đến nay, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt  cũng tích cực huy động vốn qua kênh trái phiếu với lãi suất cao. Theo báo cáo, trong năm 2021, Công ty Phát Đạt đã phát hành 9 đợt trái phiếu với tổng giá trị 2.305 tỷ đồng. Hầu hết các lô trái phiếu có lãi suất 12 - 13%/năm đáo hạn năm 2023. Mục đích phát hành nhằm tài trợ vốn cho dự án phân khu 2, quy mô 36,09 ha, phân khu 4, quy mô 34,16 ha, phân khu 9 quy mô 45,98 ha thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (Bình Định); Dự án Trung tâm thương mại, căn hộ cao cấp Astral City quy mô 3,73 ha tại tỉnh Bình Dương và dự án Hạ tầng kỹ thuật nội bộ khu I - Khu Cổ Đại quy mô 84,1 ha thuộc quận 9, TP.HCM.

Tập đoàn Apec Group là cái tên gây chú ý khi phát hành trái phiếu lãi suất cao. Đầu năm 2021, công ty này gây chú ý với kế hoạch trái phiếu HappyBond với lãi suất tối đa lên đến 18%/năm, kỳ vọng huy động 3.000 tỷ đồng. Apec Group cho biết lãi suất của trái phiếu do công ty này phát hành ổn định trong thời gian từ 1-5 năm và cao hơn so với kênh ngân hàng truyền thống. Apec Group đang triển khai hàng loạt dự án khách sạn 5 sao trên cả nước như APEC Mandala Wyndham Phú Yên, APEC Mandala Wyndham Hải Dương, APEC Mandala Wyndham Mũi Né... Tuy nhiên, doanh nghiệp này từng bị phạt vì phát hành "chui" hơn 500 tỷ đồng trái phiếu

Tháng 11/2021, CTCP Đạt Phương (mã chứng khoán: DPG) thông báo kết quả phát hành thành công 3.000 trái phiếu với mệnh giá 100 triệu đồng, tương đương tổng giá trị phát hành là 300 tỷ đồng. Đây là lượng trái phiếu có kỳ hạn 36 tháng, ngày phát hành là 28/10/2021 và đáo hạn là 28/10/2024. Lãi suất trái phiếu trả định kỳ 6 tháng/lần, áp dụng mức 10,5% cho năm đầu tiên. Trong hai năm còn lại, lãi suất tính bằng tổng của 3,5% cộng với lãi tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng trả sau áp dụng với khách hàng cá nhân của 4 ngân hàng Agribank, Vietcombank, BIDV và VietinBank; và không dưới 10,5%/năm.

CTCP Đạt Phương có 3 mảng hoạt động chính gồm Xây lắp, thuỷ điện và bất động sản và gần như 100% dự án hoạt động tại tỉnh Quảng Nam. Hồi đầu năm 2021 Đạt Phương từng gây 'xôn xao' dư luận khi là doanh nghiệp được giao 1ha rừng dừa nước phòng hộ ở phố cổ Hội An để xây dựng dự án bất động sản Khu đô thị Cồn Tiến.

Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong 3 tháng đầu năm 2022, các thương vụ phát hành trái phiếu bất động sản lớn, đáng chú ý trong tháng 3-2022, gồm: Công ty CP bất động sản Hano-vid phát hành 2 đợt trái phiếu riêng lẻ, kỳ hạn 7 năm, huy động khoảng 1.000 tỉ đồng. Công ty CP thương mai dịch vụ TNS Holdings phát hành trái phiếu ra công chúng huy động 490,8 tỉ đồng... 

Trước đó, trong tháng 1, tháng 2-2022, một loạt doanh nghiệp khác cũng phát hành nhiều đợt trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn với quy mô lớn. Đáng chú ý là các thương vụ Công ty CP phát triển bất động sản Nhật Quang phát hành trái phiếu huy động 2.150 tỉ đồng, Công ty CP đầu tư Smart Dragon phát hành trái phiếu huy động 1.900 tỉ đồng, Tập đoàn Hà Đô phát hành trái phiếu huy động 210 tỉ đồng, Công ty CP đầu tư Hội An phát hành trái phiếu huy động 516 tỉ đồng, Công ty CP phát triển bất động sản Phát Đạt phát hành trái phiếu huy động 400 tỉ đồng..

Cũng theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), các doanh nghiệp lần đầu phát hành trái phiếu doanh nghiệp với khối lượng lớn chủ yếu từ nhóm bất động sản nhà ở. Đơn cử như các công ty thuộc nhóm Masterise Group huy động vốn đầu tư dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An (hơn 22.000 tỷ đồng).

Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Tường Khải và Công ty cổ phần Xây dựng Minh Trường Phú là hai doanh nghiệp đáng chú ý nhất trong nhóm xây dựng với khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp lần lượt là 2.990 tỷ đồng và 2.950 tỷ đồng.

Ngoài các doanh nghiệp kể trên, FiinGroup - công ty hàng đầu của Việt Nam về dịch vụ thông tin tài chính - cũng đã công bố báo cáo trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam "điểm danh" một số anh cả trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Đó là Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Mediterranean Revival Villas - một công ty có liên quan đến CTCP Tập đoàn Masterise, với giá trị phát hành 7.200 tỷ đồng. CTCP Osaka Garden phát hành giá trị 6.800 tỷ đồng. CTCP Đầu tư GoldenHill phát hành giá trị 5.760 tỷ đồng.  CTCP Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam phát hành 4.700 tỷ đồng. CTCP Hoàng Phú Vương phát hành 4.670 tỷ đồng. Đáng chú ý, CTCP Osaka Garden và CTCP Hoàng Phú Vương đều có liên quan với Masterise. Như vậy, chỉ tính riêng nhóm liên quan đến Masterise, giá trị phát hành đã lên đến 18.670 tỷ đồng. Xét về lãi suất, CTCP Osaka Garden hiện đang là doanh nghiệp trả lãi suất trái phiếu cao nhất, lên đến trung bình 13,28%/năm. Tiếp theo là CTCP Hoàng Phú Vương với lãi suất 12,9%/năm. 

Rà soát doanh nghiệp phát hành trái phiếu làm ăn thua lỗ để thanh, kiểm tra

Sau vụ Ủy ban Chứng khoán Nhà nước ra quyết định hủy bỏ 9 đợt chào bán trái phiếu trong thời gian từ tháng 7/2021 đến tháng 3/2022 của các doanh nghiệp thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh của đại gia Đỗ Anh Dũng, vấn đề trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trở thành chủ đề nóng.

Tính đến hết quý 1 năm nay, các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản đã vay ngân hàng hàng chục tỉ USD, bên cạnh đó cũng phát hành hàng chục tỉ USD trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện các dự án bất động sản.

Bộ Xây dựng cho biết trong quý 1-2022, các doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu về giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp, với tổng giá trị phát hành trái phiếu bất động sản khoảng 17.211 tỉ đồng, chiếm 43,36% tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường.

Bộ Xây dựng nhận định, với số lượng phát hành quy mô lớn như thế, lãi suất cao tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường.

Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu lớn gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu, có trường hợp gấp 40 lần vốn chủ sở hữu gây rủi ro cho thị trường. Kỳ hạn phát hành trái phiếu ngắn, khoảng 3-5 năm nhưng lại huy động vốn để thực hiện các dự án kéo dài trên 5 năm nên rủi ro với nhà đầu tư là không nhỏ.

Bên cạnh đó, tài sản đảm bảo cho trái phiếu doanh nghiệp thường là dự án bất động sản, nhưng công tác định giá tài sản đảm bảo lại không sát với thực tế, cao hơn giá trị thực, gây nhiều rủi ro cho nhà đầu tư mua trái phiếu bất động sản.

Mới đây Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ký ban hành chỉ thị giao các đơn vị trong Bộ Tài chính tăng cường kiểm tra, giám sát, chấn chỉnh hoạt động phát hành, đầu tư, cung cấp dịch vụ trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ.

Theo Bộ Tài chính, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã và đang trở thành kênh huy động vốn trung và dài hạn quan trọng cho các doanh nghiệp, giảm bớt sự phụ thuộc vào kênh tín dụng ngân hàng.

Tuy nhiên, thị trường phát triển nhanh đã có tiềm ẩn rủi ro. Gần đây, một số hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ có sai phạm nghiêm trọng mang tính chất lừa đảo, đã được cơ quan có thẩm quyền khởi tố.

Để thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển lành mạnh, bộ trưởng Bộ Tài chính yêu cầu Vụ Tài chính ngân hàng khẩn trương hoàn thiện dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 153 năm 2020 về chào bán và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước, chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế. Theo kế hoạch, Bộ Tài chính sẽ trình Chính phủ dự thảo nghị định sửa đổi ngay trong tháng 5.

Bộ Tài chính chỉ đạo Ủy ban Chứng khoán Nhà nước sớm trình bộ ban hành thông tư hướng dẫn về hoạt động của các tổ chức cung cấp dịch vụ trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Cụ thể, tổ chức tư vấn hồ sơ chào bán trái phiếu, tổ chức đấu thầu, bảo lãnh, đại lý phát hành trái phiếu, tổ chức đăng ký, lưu ký trái phiếu, tổ chức đại diện người sở hữu trái phiếu để quản lý chặt chẽ hoạt động của các tổ chức này.

Sở Giao dịch chứng khoán Việt Nam, Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội rà soát các doanh nghiệp phát hành còn dư nợ trái phiếu riêng lẻ (tại thời điểm 31-3) để đề xuất danh sách các doanh nghiệp cần kiểm tra, thanh tra gửi Bộ Tài chính và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước trước ngày 3-5. Các tiêu chí được rà soát là khối lượng khi phát hành và khối lượng dư nợ lớn; có số đợt phát hành nhiều, liên tục; phát hành lãi suất cao; doanh nghiệp phát hành có kết quả kinh doanh thua lỗ…

Ủy ban Chứng khoán Nhà nước khẩn trương kiểm tra giám sát tình hình phát hành, giao dịch, cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp tại các công ty chứng khoán cung cấp dịch vụ, các doanh nghiệp phát hành lớn, báo cáo lãnh đạo Bộ Tài chính trước ngày 10-5.