Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều nghị định 65 năm 2022 sửa đổi, bổ sung một số điều nghị định 153 năm 2020 về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu ra thị trường quốc tế.
Điểm đáng chú ý, là việc Bộ Tài Chính kiến nghị Chính phủ cho phép giãn thời gian thực hiện một năm đối với quy định yêu cầu xếp hạng tín nhiệm bắt buộc tại nghị định 65.
Nghị định 65 yêu cầu từ 1/1/2023, hồ sơ chào bán trái phiếu của doanh nghiệp phát hành trái phiếu phải có kết quả xếp hạng tín nhiệm, được áp dụng với những doanh nghiệp có (i) tổng giá trị trái phiếu huy động trong 12 tháng lớn hơn 500 tỉ đồng và lớn hơn 50% vốn chủ sở hữu hoặc (ii) tổng dư nợ trái phiếu lớn hơn 100% vốn chủ sở hữu.
Bộ Tài chính lý giải trong bối cảnh huy động vốn khó khăn, trường hợp doanh nghiệp phải thực hiện xếp hạng tín nhiệm sẽ mất một thời gian đáng kể và tăng thêm chi phí phát hành.
"Do đó, Bộ Tài chính trình Chính phủ cho phép hoãn thực hiện quy định về yêu cầu bắt buộc xếp hạng tín nhiệm trong vòng 1 năm, từ ngày 1-1-2024 sẽ thực hiện thay vì từ 1-1-2023 như quy định tại nghị định 65. Đối với trái phiếu chào bán ra công chúng, doanh nghiệp phát hành vẫn phải xếp hạng tín nhiệm từ đầu năm sau" - Bộ Tài chính báo cáo.
Bên cạnh đó, một nội dung nổi bật trong dự thảo nghị định mới được Bộ Tài chính đề xuất là cho phép doanh nghiệp được thay đổi kỳ hạn, hoán đổi trái phiếu đã phát hành theo quy định của pháp luật về phát hành trái phiếu tối đa không quá 2 năm so với kỳ hạn tại phương án phát hành trái phiếu đã công bố cho nhà đầu tư.
Theo Bộ Tài chính, trong bối cảnh thị trường tài chính, tiền tệ gặp khó khăn về thanh khoản, doanh nghiệp khó phát hành trái phiếu mới trong khi lại có áp lực trả nợ đối với trái phiếu đáo hạn năm 2023-2024.
Nên quy định này sẽ hỗ trợ doanh nghiệp giảm lượng trái phiếu đáo hạn đạt đỉnh vào 2 năm tới và có khả năng huy động vốn phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh và cơ cấu lại các khoản nợ.
Đặc biệt, trong dự thảo nghị định mới, Bộ Tài chính cũng đề xuất cho phép doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư nắm giữ trái phiếu thỏa thuận về việc chuyển đổi khoản thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn thành khoản vay hoặc tài sản khác.
Về sự cần thiết sửa đổi, bổ sung nghị định 65, Bộ Tài chính nhận định thị trường trái phiếu đang gặp khó khăn do sai phạm của một số doanh nghiệp bị cơ quan điều tra phát hiện và một số thông tin thất thiệt đã ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường và niềm tin của nhà đầu tư.
Nhiều ông lớn mua lại trái phiếu trước hạn
Theo thông tin từ Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư địa ốc NoVa (MCK: NVL) đã công bố thông tin về kết quả mua lại trái phiếu doanh nghiệp NVLH2122015 trước hạn, với tổng mệnh giá phát hành 1.000 tỉ đồng. Đây là lô trái phiếu có kỳ hạn 12 tháng, ngày phát hành 24/12/2021, ngày đáo hạn 24/12/2022, ngày thực hiện việc mua lại trước hạn là 2.12.2022. Trước đó, Novaland đã có nhiều đợt mua lại trái phiếu trước hạn, với tổng giá trị hơn 1.150 tỉ đồng.
Từ ngày 24/11, Công ty CP Hưng Thịnh Land (MCK: HTL) đã bắt đầu mua lại trước hạn toàn bộ 4 triệu trái phiếu đã phát hành vào ngày 28/12/2021 (đáo hạn ngày 28/12/2023). Dự kiến trong 30 ngày, Hưng Thịnh Land sẽ hoàn thành mua lại các lô trái phiếu có giá trị 400 tỉ đồng này.
Còn Công ty Phát Đạt (MCK: PDR) chỉ trong vòng hơn một tháng, tính từ cuối tháng 10 đến nay đã mua trước hạn 338,7 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp. Hiện số dư nợ trái phiếu của Phát Đạt đã giảm xuống còn 2.500 tỉ đồng.
Công ty An Gia (MCK: AGG) mới đây cũng thông qua phương án mua lại 300 tỉ đồng trái phiếu trước hạn sau khi đã mua lại 680 tỉ đồng trái phiếu trước hạn từ đầu năm.
Hồi giữa tháng 10, Sunshine Homes (MCK: SSH) đã mua lại 500 tỉ đồng trái phiếu trước hạn. Công ty CP Gotec Land cũng cam kết mua lại trước hạn toàn bộ 6 triệu trái phiếu được phát hành vào ngày 15/10/2021 (đáo hạn ngày 15/10/2025), giá trị 600 tỉ đồng. Thời gian dự kiến mua lại không muộn hơn ngày 30/6/2023.
Công ty CP TNHH Nam Land lên kế hoạch mua lại trước hạn toàn bộ 4 triệu trái phiếu được phát hành ngày 13/7/2021 (đáo hạn ngày 13/7/2024), tổng giá trị phát hành 900 tỉ đồng. Thời gian dự kiến mua lại không muộn hơn ngày 30/6/2023.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thống kê trong 10 tháng đầu năm 2022 đã có khoảng 147.000 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp được mua trước hạn. Tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11/2022 đến ngày 31/12/2022 chỉ còn ở mức 21.850 tỉ đồng. Điều này không đáng lo ngại đối với các công ty bất động sản. Tuy nhiên, áp lực vẫn đáng kể từ năm 2023 (119.050 tỉ đồng) và năm 2024 (111.810 tỉ đồng).
Áp lực trái phiếu đầu năm 2023
Theo số liệu của Công ty Chứng khoán VNDirect cho thấy, lĩnh vực bất động sản đang gặp nhiều thách thức. Đặc biệt, áp lực phải thanh toán trái phiếu đáo hạn vào năm 2023. Trong đó, khoảng 46.145 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong nửa đầu năm sau và thêm 64.185 tỷ đáo hạn nửa cuối năm, gây ra áp lực trả nợ với các chủ đầu tư.
Cụ thể, trong năm 2023, sẽ có khoảng 110.330 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn, bao gồm khoảng 46.145 tỷ đồng đáo hạn nửa đầu năm và 64.185 tỷ đáo hạn trong nửa cuối năm. Từ đó tạo áp lực thanh khoản trả nợ vay cho các chủ đầu tư.
Trong khi đó, các nhà phát triển bất động sản nhà ở vẫn đang gặp khó trong việc tái cơ cấu nợ do chính sách thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu.
Theo VNDirect, lãi suất tăng khiến cho nhu cầu mua nhà giảm và nguồn cung mới có thể bị sụt giảm. Bên cạnh đó, nguồn cung sụt giảm còn trong quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông. Đồng thời Luật Đất đai sửa đổi cũng ảnh hưởng tới ngành bất động sản nhà ở nói chung.
Trước đó, trong giai đoạn 2020-2021, thị trường đã chứng kiến sự bùng nổ của trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu bất động sản, trong bối cảnh các ngân hàng phải giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn.
Giá trị trái phiếu phát hành của doanh nghiệp bất động sản đến cuối quý 3/2022 ước đạt 507.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 34% tỷ trọng dư nợ trái phiếu trong nước và khoảng 6% GDP.
Tuy nhiên, để giảm thiểu rủi ro và minh bạch thị trường, Bộ Tài chính đã tiến hành rà soát, ban hành khung pháp lý mới với các yêu cầu khắt khe hơn đối với các tổ chức phát hành trái phiếu. Đặc biệt là phát hành trái phiếu rieng lẻ.
Điều này đã khiến tổng giá trị phát hành trái phiếu giảm 43,5% so với cùng kỳ, còn 248.603 tỷ đồng, trong khi giá trị mua lại trước hạn đạt hơn 142.200 tỷ đồng sau 9 tháng đầu năm nay.
Trong số kể trên, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản 9 tháng đã giảm mạnh 67% so với cùng kỳ.
Với các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam, vay ngân hàng và phát hành trái phiếu hiện vẫn là kênh huy động vốn quan trọng. Trong bối cảnh các khoản vay ngân hàng, thị trường trái phiếu bị thắt chặt và bán hàng trầm lắng, dòng tiền của nhiều nhà phát triển bất động sản đang dần cạn kiệt.
Ngoài ra, VNDirect ước tính có khoảng 20.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong quý IV năm nay và khoảng 220.000 tỷ đồng trong hai năm 2023-2024 sẽ khiến khả năng thanh toán ngắn hạn của các doanh nghiệp địa ốc gặp nhiều thách thức.
Bên cạnh áp lực trái phiếu đáo hạn, các doanh nghiệp trong ngành này cũng đang gặp khó khăn trong môi trường lãi suất tăng, làm suy yếu nhu cầu mua nhà.
Theo số liệu phân tích, tính đến đầu tháng 12, lãi vay mua nhà của các ngân hàng vốn Nhà nước và ngân hàng tư nhân đã tăng mạnh, lần lượt 1,9 điểm %, lên 11,1%/năm và 2,5 điểm % lên 12%/năm so với cuối năm 2021, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại.
VNDirect dự báo lãi suất huy động có thể tăng thêm 0,5 điểm % trong 2023, từ đó dẫn đến lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên mức 12,5-13%/năm.
