Chia sẻ tại “Diễn đàn bất động sản 2022”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, từ năm 2018 đến nay, nguồn cung bất động sản có dấu hiệu giảm dần. Trong năm 2018, tổng nguồn cung căn hộ mới đạt gần 180.000 sản phẩm nhưng sang đến 2019 con số này giảm xuống còn gần 110.000 và chỉ hơn 90.000 sản phẩm ở năm 2020.
Theo ông Đính, năm 2021, thị trường vẫn chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm.
Thống kê của VARs cho thấy, tổng nguồn cung căn hộ 9 tháng năm 2022 chỉ đạt 41.886 sản phẩm, tương đương 24% so với năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt gần 34%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 43%.
Ông Đính cho biết thêm, giá bất động sản đã bị đẩy lên rất cao do nguồn cung khan hiếm, trong khi lực cầu trên thị trường tăng mạnh, áp lực tăng giá đầu vào,… Theo quan sát, giá bất động sản ở thời điểm hiện tại đã có dấu hiệu sụt giảm, nhiều dự án đã bắt đầu điều chỉnh giá bán.
Liên quan đến lo ngại liệu thị trường bất động sản có lặp lại chu kỳ khủng hoảng 2008 - 2013 hay không, ông Đính cho rằng khủng hoảng sẽ không lặp lại.
Theo Chủ tịch VARs, vào năm 2007, thị trường bùng nổ rất mạnh, tạo bong bóng nhưng sau đó lại đóng băng vào năm 2008. Đến năm 2009, khi dòng tiền được nới, thị trường bất động sản tiếp tục rơi vào trạng thái bong bóng, sau đó đóng băng nhiều năm từ 2010 - 2013.
Tồn kho bất động sản năm 2013 khoảng 40.000 sản phẩm, đa phần giá cao, tương đương giá trị tồn kho khoảng 95.000 tỷ đồng. Nợ xấu lên đến gần 9% dư nợ tín dụng, buộc Chính phủ phải thành lập tổ chức mua bán nợ. Giai đoạn này, nhu cầu mua nhà của người lao động là rất lớn nhưng hàng tồn kho vẫn bị đóng băng.
Trong khi từ đầu năm 2022 đến nay nguồn cung bất động sản rất thấp, tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ đạt 40% do giá bán được đẩy lên cao bất thường. Trong quý IV năm nay, nhiều khu vực không có giao dịch. Ngoài ra, khách hàng khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn, tỷ lệ phát hành trái phiếu doanh nghiệp thành công rất nhỏ; xuất hiện nhiều hơn tình trạng chào mời, chuyển nhượng dự án nhưng tỷ lệ giao dịch thành công rất ít.
Tóm lại, ông Đính cho rằng, cả hai giai đoạn đều có biểu hiện thị trường phát triển nóng, vốn vào bất động sản tăng mạnh, không kiểm soát được hoạt động đầu cơ, đầu tư. Điều này dẫn đến thị trường bất động sản bị đẩy giá, tạo sốt, gây hiện tượng bong bóng.
Ngoài ra, cơ cấu sản phẩm không hợp lý, khó tiêu thụ. Nhà điều hành phải sử dụng chính sách thắt chặt tiền tệ để điều chỉnh và ổn định nền kinh tế. Các doanh nghiệp khó huy động vốn.
Tuy nhiên, giai đoạn 2008 - 2013 kinh tế có dấu hiệu suy thoái, thị trường không có vướng mắc về pháp luật; cung nhiều, cầu ít; giá phù hợp. Thị trường trầm lắng sâu, kéo dài nhiều năm.
Còn giai đoạn hiện nay, kinh tế ổn định. Song, vướng mắc về pháp luật nhiều hơn; cung ít, cầu nhiều; giá bán cao. Trái lại, thị trường mới xuất hiện hiện tượng trầm lắng.
Những giải pháp cho năm 2023
Ông Nguyễn Hoàng, Chuyên gia chia sẻ với báo chí, trong khi chờ đợi những chỉ đạo cụ thể của Chính phủ, chúng ta có thể xem xét một vài giải pháp cụ thể cho năm 2023.
Thứ nhất, áp dụng bài học 30.000 tỷ đồng năm 2013, xây dựng một gói tài chính cho người mua nhà lần đầu với mục đích ở thực và chỉ áp dụng cho nhà ở vừa túi tiến (căn hộ hạng C). Điều này không chỉ làm cho thị trường không bị đóng băng mà còn thúc đẩy các chủ đầu tư chuyển đổi cung cấp sản phẩm vừa túi tiền phù hợp hơn với nhu cầu thị trường.
Thứ hai, những ngân hàng tốt, mạnh và đạt chuẩn thì có thể nới thêm room hoặc nâng tỷ lệ tăng trưởng tín dụng (có điều kiện) nhưng phải có kiểm soát nghiêm túc, tránh tình trạng cho vay dưới chuẩn.
Thứ ba, đối với trái phiếu, xem xét các hình thức đảo nợ (áp dụng cho ngân hàng và doanh nghiệp có hệ số - tiêu chuẩn tốt), mua lại hoặc chuyển đổi.
Việc phát hành trái phiếu riêng lẻ phải có những chuẩn mực khắt khe hơn. Không hẳn là áp dụng “3 lằn ranh đỏ” như Trung Quốc nhưng cần phải có những tiêu chí đảm bảo an toàn, khả năng trả nợ và phải được phát hành đúng đối tượng là nhà đầu tư chuyên nghiệp chứ không thể phân phối đến người dân như thời gian vừa qua.
Thứ tư, yêu cầu nâng cao năng lực tài chính vốn tự có của chủ đầu tư trong việc phát triển dự án thông qua những tiêu chí cụ thể.
Bản thân doanh nghiệp phải rõ ràng, minh bạch về thông tin dự án, năng lực tài chính, đồng thời tự chịu trách nhiệm bằng các giải pháp khác nhau cho việc cân đối nguồn vốn và dòng tiền, thậm chí kể cả việc giảm giá để gia tăng thanh khoản, qua đó góp phần làm hạ nhiệt giá BĐS, đưa về gần với giá trị thực hơn.
Những dự án đang và sẽ tiếp tục huy động vốn đầu tư thì phải có cơ chế quản lý giám sát nào đó để việc sử dụng vốn đúng mục đích, đúng dự án chứ không phải huy động vốn rồi đầu tư tràn lan dàn trải dẫn đến dự án không đủ lực triển khai.
Cuối cùng, xây dựng khung pháp lý cho loại hình vốn đầu tư mới như quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) để doanh nghiệp đa dạng cấu trúc nguồn vốn.
Một tín hiệu tích cực khi lạm phát và lãi suất có dấu hiệu chậm lại, ám ảnh về những thiệt hại nặng nề của suy gảm kinh tế toàn cầu bị đẩy xa thì thị trường chứng khoán sẽ có sự phục hồi từng bước, đây là điều kiện tốt để những doanh nghiệp niêm yết có thể cải thiện tình hình huy động nguồn vốn.
