Vài nét về TS Đinh Thế Hiển
TS Đinh Thế Hiển hiện là Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng, Chủ tịch Ban Đại diện Quỹ Đầu tư Manulife, thành viên HĐQT và cố vấn chiến lược cho một số công ty tại Tp.HCM.
Ông đã từng tham gia quản lý nhiều Tổ chức tài chánh và sản xuất kinh doanh tại Việt Nam như Thành viên Hội đồng đầu tư và Ủy ban chiến lực Eximbank; Trưởng phòng Thẩm định Quỹ Đầu tư Tp.HCM; Trưởng đào tạo Trung Tâm tư vấn kinh tế ứng dụng Tp.HCM – Viện Kinh tế Tp.HCM…
TS Đinh Thế Hiển đã tham gia giảng dạy từ năm 1992 tại Trường Đại học Ngoại thương Cơ sở 2; Trưởng Khoa Công nghệ thông tin và Tài chánh tại trường Đại học Công nghệ thông tin Gia Định; và giảng dạy bậc đại học và Cao học cho nhiều trường Đại học.
Ông là một chuyên gia có nhiều kinh nghiệm trong việc tư vấn và đào tạo cho các doanh nghiệp tại Việt Nam về Quản trị kinh doanh và tài chánh; như tư vấn cổ phần hóa cty Legamex, Savinexco, chủ nhiệm chương trình đào tạo quản trị kinh doanh cao cấp và tài chánh cho Cán bộ nồng cốt của VietSopetro; Tổng công ty Đạm Phú Mỹ; Gemmadept Corp, Ngân hàng Nizo Ho; Tổng công ty cấp nước SG…..
Đặc biệt, TS Đinh Thế Hiển là tác giả viết và dịch nhiều quyển sách Tài chánh và Đầu tư tái bản nhiều lần như tác giả các sách Quản trị tài chánh – đầu tư lý thuyết và ứng dụng; Lập và Thẩm định Dự án đầu tư; Excel ứng dụng trong phân tích kinh doanh và tài chánh; dịch giả sách “Định giá trị tài sản”; sách “Quản trị rủi ro Ngân hàng”…
04 câu hỏi và tầm nhìn cho thị trường bất động sản năm 2022
Là một chuyên gia về bất động sản, TS Đinh Thế Hiển vừa có cuộc trao đổi thân mật với báo chí về xung lực giá nhà đất tăng khắp nơi hiện nay. Trả lời câu hỏi “Giá trúng đất giá đất vàng Thủ Thiêm rất cao vừa qua sẽ giúp cho thị trường có động lực tăng tiếp hay không?”, TS Đinh Thế Hiển cho rằng việc này có lẽ sẽ giúp một số khách hàng đang chần chừ "cò kè giá" vội chốt hợp đồng, thị trường có sung lên. Nhưng về tổng thể không thể gắn giá đấu đó với giá thị trường, và nó sẽ "góp phần" đẩy nhanh thị trường đi đến giai đoạn đóng băng như năm 2011 - 2013 (ở mức độ nhẹ hơn).
Trả lời câu hỏi “Giá nhà đất đang tăng trong giai đoạn hiện nay có đúng không ?”, TS Đinh Thế Hiển cho rằng đúng và không đúng. Theo ông, đúng ở một số địa phương do có yếu tố (hợp lý) tạo tăng giá. Chẳng hạn đất Bảo Lộc có tăng nên một số chổ do xuất hiện được phép (hoặc chính quyền không cản) san đồi, phân lô tách thửa vừa túi tiền người mua nên các đất đó có tăng lên. Đất Lagi tăng do thông tin lên Thành phố và các nhà đầu tư so sánh với giá Hồ Tràm thấy còn mềm quá nên tăng (vẫn thấp hơn khá nhiều so với Hồ Tràm).
Ngoài ra, theo TS Đinh Thế Hiển, đúng ở sự tạo giá của Chủ đầu tư, nhóm đầu tư lớp, các môi giới tạo tin tạo sóng. “Tôi đi tìm hiểu một số nơi tăng giá mạnh, thì "cảm nhận" việc tăng này giống như "ghi sổ", hoặc dùng thủ thuật mua - bán nội bộ đẩy giá, có công chứng chấp nhận mất phí để tạo giá mới và tạo không khí đang sốt. Thủ thuật này khá giống bên chứng khoán giá liên tục tăng kiểu nội bộ đẩy giá, trả phí cho công ty chứng khoán”, TS Hiển cho biết.
Theo ông, với thông tin nóng tăng giá từng ngày khiến cho một số người có đất dù đang muốn bán ở mức giá thấp hơn cũng ngưng lại vì sợ "bán hớ" do các sale liên tục tư vấn giá còn lên nhiều nửa. Còn những nhà đầu tư mới được sale giới thiệu "hàng đặc biệt" mua rẻ hơn thị trường 10%, 15% là xuống tiền tạo ra tình hình giao dịch sôi động, góp phần thúc hối nhà đầu tư khác tham gia lướt sóng, hoặc đầu tư kịp thời để kiếm lợi nhuận cao.
TS Đinh Thế Hiển dẫn chứng có một dự án ở Long An, người bạn mua giá 9 tr (đóng từng đợt), mới 2 năm giờ nghe giá đã lên 29 triệu. Do ông đang tư vấn dự án ở khu vực này thấy giá tăng ghê quá nên tìm hiểu tiếp, thì thấy người bạn mua đợt 1 số lượng ít và cũng ít người mua, giờ dự án ra giai đoạn 2 có diện tích 60 - 70 ha rất lớn. Dự là một số khách hàng VIP (hầu như ai cũng là khách vip) sẽ được mua suất đặt biệt với giá 23 - 24 tr quá ngon...
Tuy nhiên theo TS Hiển nói giá nhà đất đang tăng là sai vì việc tăng đó là họ so sánh giá hiện nay với giá đầu năm 2021 hoặc giá 2020; vì khi đưa thông tin cũng chọn nơi giá hiện nay tăng khá so với lúc đó (như Phú Mỹ).
“Nhưng tôi lấy mẫu giá hiện nay (cuối tháng 12) so với T11 của những sale anh em tin cậy giới thiệu để mua thì giá không có lên. Sai vì khi thị trường tăng giá đồng nghĩa với thanh khoản phải rất tốt, và mọi nơi phải tăng ít hoặc nhiều; nhưng thực tế thì không phải vậy. Tôi check vài chổ thì người có nhà đất muốn bán rất khó, giá bán như đầu năm 2021 cũng chưa bán được, giá bằng năm 2019 cũng chưa có khách. Một số anh em quen biết phụ trách việc thanh lý BĐS thế chấp ở các NH cho biết việc xử lý thanh lý chậm, danh mục nhà đất luôn có sẳn để cho người mua chọn lựa...”, TS Hiển cho biết.
Về nhận định cho rằng đầu tư bất động sản năm 2022 vẫn tốt, vẫn tạo lợi nhuận cao như các năm trước đó, theo TS Đinh Thế Hiển giới đầu tư và sale bất động sản luôn đưa ra các dẫn chứng về lợi nhuận cao của bất động sản, phổ biến mua đất giữ 5 năm (2016 - 2021) lời 300%- 500%; có nhiều case mua chỉ 1, 2 năm đã lời 100 - 200%. Do vậy mỗi năm mà lời dưới 20% thì đầu tư làm gì !!
Đúng là như vậy, nhưng mọi người không nghĩ tới quy luật "lượng đổi chất đổi". Ông Hiển phân tích hiện nay không còn nhiều vùng "hoang sơ" để nhà đầu tư xuống tiền, ung dung chờ 2, 3 năm để kiếm 2, 3 lần. Giá đất ở các thành phố nhỏ đã từ 30 - 40 tr, vùng ngoại vi trên 10 tr, còn nơi xa đất nông nghiệp dạng có thể thành đất ở cũng 3, 4 tr. Không còn những mảnh đất giá vài chục ngàn, vài trăm ngàn như trước. Do vậy cho dù là mua đầu tư lâu dài và chấp nhận mạo hiểm ở nơi xa thì nhà đầu tư cũng phải bỏ một số tiền lớn đổ ôm. Còn những nhà, đất có thể khai thác được (ở hoặc cho thuê) ở vùng đô thị nhỏ hoặc liền kề thì giá từ 10 tr - 50 tr/m2, mà chưa chắc đã cho thuê được, hoặc cho thuê không được 1% chi phí đầu tư.
Nhận định về thị trường bất động sản năm 2022, TS Đinh Thế Hiển cho rằng tầm nhìn thị trường năm 2022 là "thanh khoản giảm khá mạnh, xuất hiện giảm giá một số nơi đang là đỉnh cao của sung lực. Thị trường đi vào giai đoạn khó khăn thật sự, và là cơ hội cho người có tiền chọn lựa (quyền lực mua); người càng có tiền nhiều (vài chục tỷ trở lên) càng có cơ hội và quyền chọn lựa.
Còn về tâm lý giới kinh doanh bất động sản, ông Hiển cho rằng bên ngoài hăng hái về Thị trường đang tăng mạnh, bên trong thì lo âu mơ hồ về thị trường đóng băng. Theo ông, các nhà kinh doanh chuyên nghiệp này (đặc biệt là super sale) động viên nhau trong lo âu, đa số không muốn nghe và phân tích có tính fairplay về các thông tin bất lợi (lãi suất huy động tăng, NHNN chỉ đạo siết tín dụng bất động sản, nợ xấu ngân hàng tăng, ...). thậm chí có group cộng đồng bất động sản còn đề nghị không đăng tin xấu về bất động sản , vì nó không đúng và gây tâm lý không tốt cho cộng đồng.
“Họ động viên nhau bằng những thông tin qua lại về tăng giá, về lợi nhuận cao của các nhà đầu tư đã biết (dám) xuống tiền trước đây, để tin rằng ai không xuống tiền bây giờ thì 2, 3 năm sau sẽ thấy tiếc”, Ts Hiển phân tích.
