TP.HCM tập trung tháo gỡ bế tắc cho các dự án bất động sản dính đất công

“Khúc xương” đất công xen cài vẫn còn nhiều tại các dự án bất động sản

Hiện nay, đất công xen cài là một trong những nguyên nhân khiến các dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM ách tắc nhiều năm. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện thành phố có khoảng 126 dự án nhà ở thương mại chậm tiến độ hoặc ngừng thi công do vướng các phần đất công xen cài, dù tỉ lệ đất công chỉ chiếm trên dưới 10% diện tích của các dự án này.

Cuối năm 2020, Chính phủ ban hành Nghị định 148/2020/NÐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Ðất đai 2013. Nghị định phân quyền cho UBND cấp tỉnh được quy định tiêu chí, điều kiện xác định tách phần đất công xen cài để đấu giá độc lập hay giao luôn cho nhà đầu tư.

Trên cơ sở đó, giữa năm 2021, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM đã soạn dự thảo quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ khu đất do Nhà nước trực tiếp quản lý để tách thành dự án độc lập. Nhưng vẫn chưa thống nhất được quy mô, tiêu chí để trình UBND thành phố ban hành, đang khiến nhiều dự án nhà ở bị tắc, doanh nghiệp bất động sản lao đao.

Đơn cử như tại dự án Green Star Sky Garden của Công ty Hưng Lộc Phát tại quận 7, TP.HCM. Dự án được thực hiện trên quỹ đất 52.648 m2, trong đó có hai hình thức công trình nhà ở được triển khai là khu nhà liền kề và chung cư cao tầng. Đối với phần khu nhà liền kề, dự án này thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, giữa năm 2019, dự án này bị tạm ngừng thi công 60 ngày với lý do xây khi chưa được UBND TP.HCM ra quyết định giao đất, chưa hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng. Đáng nói, nguyên nhân cụ thể là dự án hiện đang vướng hơn 7.000 m2 đất công (chiếm 14% diện tích) là kênh rạch, đường do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư không thể thực hiện các thủ tục pháp lý để cơ quan chức năng giao đất, dự án ách tắc kéo dài.

Hay một trường hợp khác cũng liên quan đến đất công là dự án Lexington Residence ở Quận 2, TP.HCM do công ty Công ty CP Bất động sản Nova Lexington làm chủ đầu tư. Cư dân dự án này đã nhận nhà nhiều năm qua nhưng chưa được nhận sổ đỏ do dự án dính một phần đất công. Dù trải qua nhiều nổ lực để gỡ vướng nhưng đến nay phần đất công dự án vẫn chưa xử lý ổn thoả được. Điều này khiến doanh nghiệp rất khó khăn.

Chia sẻ với báo giới, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc cho hay, doanh nghiệp của ông có một dự án chung cư trên diện tích hơn 6.000m2 tại TP.HCM đến nay vẫn chưa hoàn tất thủ tục pháp lý để triển khai bán hàng, nguyễn nhân là do bên trong dự án có mấy trăm mét vuông đất công là kênh mương nằm xen cài. Dù lãnh đạo doanh nghiệp liên tục phối hợp với các cấp chính quyền để gỡ vướng pháp lý nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thiện được, điều này khiến doanh nghiệp rất lao đao.

Trên đây chỉ là một số trong rất nhiều các dự án đang gặp vướng mắc do sở hữu quỹ đất hỗn hợp. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Sở Xây dựng trình và đã được UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc công nhận chủ đầu tư đối với 170 dự án nhà ở thương mại, trong đó, có 126 dự án có quỹ đất hỗn hợp, chiếm tỷ lệ 74,1%. 

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, việc triển khai các dự án có quỹ đất hỗn hợp đang gặp nhiều vướng mắc là do các dự án có một phần diện tích đất nông nghiệp, đất kênh rạch, đất làm đường xen cài trong dự án. Các dự án này hiện đều phải chờ thủ tục thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất cho chủ đầu tư với phần diện tích đất công xen cài.

Ngay cả những dự án đã có quyết định công nhận chủ đầu tư, chủ đầu tư đã đền bù giải phóng xong toàn bộ mặt bằng, không có tranh chấp, khiếu kiện về đất đai, chủ đầu tư đã khởi công xây dựng sau khi đã được cấp phép, nhưng chỉ cần “dính” một phần diện tích nhỏ đất công trong dự án cũng vẫn bị cơ quan có thẩm quyền yêu cầu tạm ngừng thi công để hoàn thành thủ tục cho phần đất công. Điều này khiến chủ đầu tư không thể thực hiện dự án, dẫn đến khó khăn cho doanh nghiệp.

Theo chuyên gia bất động sản, dự án nhà ở tại TP.HCM hầu hết có quy mô đầu tư khá lớn, lên đến hàng ngàn hoặc hàng chục ngàn tỷ đồng. Nếu tính bình quân mỗi dự án đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng, thì có hơn 100.000 tỷ đồng tiền vốn đang bị ách tắc. Việc dự án không thể triển khai khiến Nhà nước thất thu tiền sử dụng đất hàng chục nghìn tỷ đồng, thuế giá trị gia tăng… Không chỉ doanh nghiệp hay Nhà nước bị thiệt hại, mà người dân cũng bị ảnh hưởng, bởi khi các dự án nhà ở bị ách tắc kéo dài thì nguồn cung sẽ càng hạn chế, giá nhà sẽ bị đẩy lên cao hơn.

Tập trung gỡ vướng hàng  loạt dự án dính đất công xen cài

Thấu hiểu những khó khăn của doanh nghiệp, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đang lấy ý kiến dự thảo quyết định quy định về rà soát, công bố công khai, lập danh mục các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt do Nhà nước quản lý và việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt tại thành phố. 

Quy định này có ý nghĩa quan trọng trong việc tạo hành lang pháp lý cho việc giao, cho thuê đất công xen cài, giúp gỡ vướng cho hàng trăm dự án bất động sản tại thành phố.

Cơ quan soạn thảo đánh giá việc ban hành quy định này sẽ tạo điều kiện để hợp thức các thửa đất nhỏ thành thửa đất lớn hơn, góp phần từng bước cải thiện bộ mặt cảnh quan đô thị.

Đồng thời, giúp tránh lãng phí tài nguyên đất đai do đưa được các thửa đất nhỏ hẹp trong đô thị vào sử dụng, đáp ứng nhu cầu của người dân và tăng thu cho ngân sách Nhà nước.

Theo dự thảo, các khu đất, thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt sẽ được thực hiện theo các tiêu chí được quy định tại Nghị định số 102 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2024.

Vào quý II hàng năm, UBND cấp xã, phường sẽ tiến hành rà soát và lập danh mục các thửa đất công nằm xen kẹt trên địa bàn, sau đó niêm yết công khai trong 10 ngày tại trụ sở UBND xã (phương), các điểm dân cư hoặc tổ dân phố.

Đồng thời, thông báo bằng văn bản đến người sử dụng đất liền kề để lấy ý kiến về phương án sử dụng đất, bao gồm mục đích công cộng hoặc giao/cho thuê; lấy ý kiến về diện tích, ranh giới, hiện trạng thửa đất liền kề...

Sau thời gian niêm yết 30 ngày, các cơ quan liên quan sẽ hoàn thiện danh mục, trình UBND cấp huyện, quận phê duyệt và cập nhật vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm, báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường để trình UBND thành phố phê duyệt.

Sau khi kế hoạch sử dụng đất hàng năm được phê duyệt, UBND cấp xã, phường có trách nhiệm công bố công khai kế hoạch sử dụng đất, trong khi UBND cấp huyện, phường có trách nhiệm chỉ đạo các đơn vị, địa phương quản lý và tổ chức thực hiện theo đúng quy định đối với các thửa đất sử dụng vào mục đích công cộng.