Khi "không bán sớm" trở thành lựa chọn chiến lược
Khác với giai đoạn thị trường nóng trước đây, khi nhiều dự án chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, thậm chí chưa triển khai xây dựng đã tổ chức mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, hiện nay một số chủ đầu tư lại lựa chọn cách tiếp cận thận trọng hơn, đó là chỉ bán hàng khi dự án đã hoàn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý, thi công thực tế và đáp ứng toàn bộ điều kiện theo quy định pháp luật.
Thực tế này diễn ra trong bối cảnh Sở Xây dựng TP.HCM liên tục phát đi các cảnh báo và văn bản chấn chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản. Từ tháng 10/2025 đến nay, nhiều văn bản đã được ban hành nhằm tăng cường minh bạch thông tin, kiểm soát chặt việc đưa bất động sản vào kinh doanh, đặc biệt là các dự án nhà ở hình thành trong tương lai.
Đáng chú ý, Thông báo số 11410/TB-SXD-QLN&TTBĐS do Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Trần Sĩ Nam ký ban hành ngày 10/10/2025 đã nhấn mạnh trách nhiệm của doanh nghiệp trong việc công khai thông tin dự án, tuân thủ nghiêm các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các nghị định hướng dẫn liên quan. Theo đó, chỉ những dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý, được cơ quan quản lý xác nhận đủ điều kiện mới được phép bán, cho thuê mua.
Các hành vi vi phạm như huy động vốn trái quy định, bán nhà khi chưa đủ điều kiện, sử dụng tiền ứng trước sai mục đích hoặc chuyển nhượng dự án không đúng thủ tục đều đối diện nguy cơ bị xử phạt, thậm chí đình chỉ hoạt động theo quy định pháp luật hiện hành.
Dự án đủ điều kiện nhưng vẫn "án binh bất động"
Trong bức tranh chung đó, thị trường bắt đầu ghi nhận những dự án đã được cơ quan chức năng xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhưng chủ đầu tư vẫn chưa triển khai bán hàng.
Đơn cử, giữa tháng 12/2025, một doanh nghiệp phát triển bất động sản tại TP.HCM đó là Công ty OBC Holdings cho biết đã được Sở Xây dựng xác nhận dự án A&K Tower đã đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Dự án này có quy mô hơn 10.000 m², gồm hai block chung cư cao tầng với hơn 1.100 căn hộ, hiện đã hoàn thành phần hầm móng và đang triển khai xây dựng phần thân, đồng thời đã hoàn tất các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Dù vậy, chủ đầu tư cho biết chưa mở bán ngay, mà lựa chọn thời điểm phù hợp hơn khi điều kiện thị trường ổn định, mặt bằng giá được xác lập rõ ràng và tiến độ thi công đạt mức an toàn cao hơn đối với người mua.
Tương tự, tại khu vực Dĩ An (TP.HCM), một dự án chung cư quy mô hơn 1.300 căn hộ, được triển khai từ năm 2023 và hiện đã hoàn thiện phần thô, cũng chỉ bắt đầu bán hàng khi các điều kiện pháp lý và xây dựng đã cơ bản hoàn tất. Đây là điều hiếm gặp nếu so với giai đoạn trước, nhưng đang dần trở thành xu hướng mới của thị trường.
Theo ông Lê Văn Thành, Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM, sự thay đổi này đến từ cả phía chính sách lẫn thị trường. “Cơ quan quản lý hiện nay kiểm soát rất chặt việc bán nhà khi chưa đủ điều kiện pháp lý, trong khi người mua cũng ngày càng am hiểu luật và kiểm tra hồ sơ dự án kỹ lưỡng hơn. Những dự án chưa rõ ràng pháp lý gần như không còn cơ hội tiếp cận khách hàng”, ông Thành cho hay.
Tuy nhiên, việc chờ đủ pháp lý và xây dựng hoàn chỉnh rồi mới bán hàng không phải là lựa chọn dễ dàng. Theo ông Thành, chỉ những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vững, khả năng tự xoay vòng vốn và năng lực triển khai dự án bài bản mới có thể theo đuổi mô hình này.
"Thực tế cũng cho thấy, một số chủ đầu tư lớn đang chủ động khẳng định quan điểm tuân thủ pháp luật, không tổ chức chào bán, nhận đặt cọc hay huy động vốn dưới bất kỳ hình thức nào khi dự án chưa đủ điều kiện theo quy định. Cách làm này giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý, bảo vệ quyền lợi người mua, đồng thời góp phần xây dựng lại niềm tin thị trường sau giai đoạn biến động kéo dài", ông Thành nhận định.
Theo các chuyên gia bất động sản, trong bối cảnh UBND TP.HCM tiếp tục yêu cầu tăng cường kiểm tra, giám sát và xử lý nghiêm các vi phạm liên quan đến chủ đầu tư, sàn giao dịch và môi giới bất động sản, xu hướng “không bán lúa non” được kỳ vọng sẽ lan rộng hơn trong thời gian tới.
Về dài hạn, đây không chỉ là câu chuyện tuân thủ pháp luật, mà còn là phép thử đối với năng lực quản trị, tài chính và uy tín của từng doanh nghiệp bất động sản trong một thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc sâu sắc.
