Nguồn cung bất động sản kỳ vọng được cải thiện
Liên quan đến Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua ngày 18/1/2024 và có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho hay, việc này sẽ có những tác động tích cực đến thị trường bất động sản Việt Nam.
Trong những năm gần đây, bất động sản trải qua một chu kỳ tăng giá mạnh ở hàng loạt phân khúc, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của phần đông người dân ngày càng trở nên khó khăn. Nút thắt lớn nhất được các chuyên gia bất động sản chỉ ra đó chính là pháp lý, chiếm đến 70% vướng mắc của các dự án.
Vừa qua, Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua. Các chuyên gia kỳ vọng đây sẽ là "liều thuốc" giúp khơi thông nguồn cung, thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi nhanh chóng sau quãng thời gian dài trầm lắng.
Phân tích một cách tổng quan về tác động của việc Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua mới đây, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, việc này sẽ có những tác động tích cực đến thị trường bất động sản Việt Nam. Theo đó, giá đất sẽ tăng một cách bền vững bởi Luật Đất đai (sửa đổi) thúc đẩy việc định giá đất sát với mặt bằng giá của thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Cụ thể, theo Luật Đất đai (sửa đổi), sẽ bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo cơ chế thị trường. Điều này sẽ đảm bảo quyền lợi đền bù cho các đối tượng có đất nằm trong diện thu hồi.
Ngoài ra, dự luật có quy định đất kết hợp sử dụng đa mục đích, chuyển đổi đất nông nghiệp góp phần tích tụ đất đai cho sản xuất; quyền cho thuê, liên doanh liên kết đối với đơn vị sự nghiệp công lập; nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đối với đối tượng không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất… tất cả những quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại,... từ đó gia tăng giá bất động sản nói chung.
Cũng theo ông Tuấn, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giúp nguồn cung bất động sản được cải thiện. Một trong những lý do khiến nhiều dự án bị trì hoãn kéo dài là khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng do đền bù không thỏa đáng. Cơ chế định giá theo thực tế thị trường sẽ hỗ trợ quỹ đất được triển khai nhanh hơn.
“Nếu như trước đây việc tiếp cận đất đai không được quy định rõ ràng, thì hiện đã có các quy định cụ thể trong Luật Đất đai (sửa đổi), xác định loại đất nào sử dụng cho thương mại, loại đất phục vụ nhu cầu nào thì phải qua đấu thầu, đấu giá. Khi các chủ đầu tư có phương thức, quy định rõ ràng hơn để tiếp cận quỹ đất, nguồn cung ra thị trường sẽ không còn khan hiếm như hiện tại”, ông Tuấn chia sẻ.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai (sửa đổi) cũng có các quy định nhằm gia tăng cơ hội tiếp cận đất cho nhiều người dân hơn, bảo vệ đầy đủ quyền lợi của họ, bao gồm việc mở rộng phạm vi quyền sử dụng đất cho công dân Việt Nam, kể cả những người định cư, sinh sống ở nước ngoài. “Chính sách đất đai với đồng bào dân tộc thiểu số; quyền và lợi ích của người bị thu hồi đất, triển khai quy hoạch sử dụng đất; thủ tục hành chính, cấp giấy chứng nhận cho người dân, doanh nghiệp - ví dụ nhận chuyển nhượng dự án bất động sản, tự động gia hạn đối với đất nông nghiệp”, ông Đinh Minh Tuấn cho hay.
Luật Đất đai 2024 cần thẩm thấu, đừng kỳ vọng địa ốc phục hồi nhanh
Các chuyên gia nhận định nút thắt nguồn cung chưa thể khơi thông trong ngắn hạn bởi thị trường cần độ thẩm thấu của Luật Đất đai (sửa đổi).
Theo ông Đinh Minh Tuấn, không nên quá kỳ vọng việc thông qua Luật Đất đai sửa đổi sẽ khiến cho thị trường phục hồi nhanh chóng. “Lý do là với độ trễ 8-12 tháng để luật được thẩm thấu và thực thi, thị trường địa ốc phải chờ sau năm 2025 mới ghi nhận sự thay đổi về cơ chế chính sách. Đó cũng là lý do Quốc hội thông qua sớm, để từ đây đến năm sau, các chủ thể tham gia thị trường cùng thảo luận, lĩnh hội và chuẩn bị áp dụng”, ông Tuấn lý giải.
Đồng quan điểm trên, ông Trần Văn Bình - Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, cùng với Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) được kỳ vọng sẽ cởi trói pháp lý cho các dự án, tạo đà cho sự khởi sắc thị trường bất động sản thời gian tới, giúp quá trình phục hồi của thị trường bất động sản có cơ hội được rút ngắn. Thị trường sẽ sớm bước sang giai đoạn bình thường mới. Song những Luật này đến tháng 1/2025 mới có hiệu lực, đồng nghĩa với một số vướng mắc pháp lý vẫn còn kéo dài. Mà pháp lý lại là vấn đề có tác động lớn nhất tới việc phát triển các dự án bất động sản, trong đó, bao gồm chính sách về tín dụng, lãi suất vay ngân hàng, trái phiếu…
“Như vậy, thị trường bất động sản vẫn sẽ có cơ hội vực dậy trong năm 2024, tuy nhiên, những tín hiệu về sự phục hồi hoàn toàn sẽ được thể hiện rõ nhất trong năm 2025, khi các dự án Luật chính thức đi vào thực tiễn”, ông Bình nhận định.
Trong khi đó, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam đánh giá, việc Luật Đất đai (sửa đổi) đã thông qua điều này giúp đem lại những thông tin tích cực đối cho thị trường bất động sản trong bối cảnh khó khăn chung.
Tuy nhiên, theo ông Toản, nhìn nhận một cách thực tế, chính sách mới sẽ chưa thể có nhiều tác động ngay lập tức. Ít nhất tới khoảng cuối năm 2025, những tín hiệu phục hồi mới dần xuất hiện một cách thực sự rõ nét trên thị trường.
“Cần lưu ý rằng, tới đầu năm 2025 luật mới chính thức có hiệu lực thi hành, chúng ta cũng còn phải chờ thêm các thông tư hướng dẫn cụ thể, chi tiết. Do đó, việc Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ chưa thể ngay lập tức tác động nhiều đến thị trường bất động sản mà còn cần độ trễ thời gian”, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam cho hay.
