Thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở Việt Nam đang trong giai đoạn ổn định và phát triển sau khi kích hoạt chu kỳ mới, với những kết quả rõ nét về nguồn cung. Cụ thể, trong quý II, thị trường BĐS nhà ở ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm mới, gấp hơn 2,5 lần quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ năm 2024. Tính chung 6 tháng đầu năm 2025, tổng cung BĐS nhà ở đạt 64.000 sản phẩm, đạt xấp xỉ 80% cả năm 2024. Trong đó, có hơn 51.000 sản phẩm mới, còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán.
Theo VARS, nguồn cung tăng vọt nhờ hàng loạt dự án quy mô lớn được các chủ đầu tư đẩy nhanh tốc độ ra hàng, các dự án triển khai mới sau khi được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và xác nhận tín hiệu phục hồi rõ nét của thị trường. Đặc biệt, là sự trở lại của khu vực phía Nam.
Tuy nguồn cung nhà ở tăng nhưng cơ cấu vẫn mất cân đối, đặc biệt tại các đô thị lớn như: Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng - nơi nhu cầu cao nhất. Thị trường chủ yếu mở bán căn hộ cao cấp, hạng sang, gần như không có căn hộ thương mại dưới 60 triệu/m2.
Tính trong quý II/2025, phân khúc thấp tầng, đất nền có tỷ trọng tăng mạnh, đạt hơn 40%, tương đương 15.000 sản phẩm. Giỏ hàng chủ yếu là các sản phẩm biệt thự/liền kề cao cấp tại các dự án khu đô thị vùng ven.
Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mở bán mới, chiếm 56%. Trong đó, căn hộ chung cư cao cấp, sang trọng vẫn chiếm tỷ trọng lớn, đạt 60%, tăng 2 điểm phần trăm so với quý trước và tương đương cùng kỳ năm 2024, khi các chủ đầu tư tiếp tục mở bán giá cao để tối đa hóa lợi nhuận. Một số dự án sau khi được tháo gỡ vướng mắc cũng buộc phải bán giá cao hơn do chi phí đầu vào, nhất là tiền sử dụng đất tăng mạnh. Căn hộ trung cấp có tỷ trọng cải thiện, đạt 35%, tăng khoảng 9 điểm phần trăm so với cùng kỳ nhờ có nhiều hơn các dự án mở bán mới ở các địa phương ven đô thị đặc biệt với giá từ 40 triệu/m2. Đáng chú ý, căn hộ bình dân vẫn chiếm tỷ trọng rất thấp đến từ một số dự án nhà ở xã hội.
Tính chung 6 tháng đầu năm 2025, phân khúc nhà thấp tầng chiếm tỷ trọng đạt khoảng 40%, tương đương 20.000 sản phẩm, gấp hơn 2 lần so với cùng kỳ năm 2024. Trong khi đó, phân khúc đất nền chiếm tỷ trọng nhỏ, do quy định pháp lý mới siết chặt hoạt động phân lô, bán nền.
Riêng phân khúc căn hộ chung cư có nguồn cung mới tăng vọt, gấp 2 lần so với cùng kỳ 2024, nhưng cơ cấu nguồn cung không có nhiều biến động, thậm chí có xu hướng ngày càng lệch pha khi các dự án mở bán có giá trên 80 triệu đồng/m2 tăng mạnh.
Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng giá bán căn hộ chung cư trong quý II/2025, theo sau là Đà Nẵng, trong khi TP.HCM cũng ghi nhận mức tăng đáng kể. So với kỳ gốc, giá bán bình quân tại Hà Nội tăng 87,7%, Đà Nẵng tăng 69,8% và TP. HCM tăng 48,3%.
Tại Hà Nội, giá bán bình quân căn hộ chung cư trong quý II đạt khoảng 75,5 triệu đồng/m2, tăng 7,7% so với quý trước. Đà tăng chủ yếu do các chủ đầu tư tiếp tục chào bán hàng tồn kho với mức giá nhích lên. Mặt bằng giá thứ cấp tại Hà Nội cũng tăng trở lại khi các dự án mở bán mới đều có giá từ 75 triệu đồng/m2 trở lên (đã bao gồm VAT và KPBT), trong đó một số dự án được chào bán trên 100 triệu đồng/m2, dù thanh khoản chưa có nhiều cải thiện.
Khu vực HCM ghi nhận mức giá bán bình quân là 77,1 triệu đồng/m2. Giá căn hộ chung cư các dự án trong tập mẫu tăng nhẹ so quý trước nhưng so với kỳ gốc ghi nhận mức tăng 48,3%.
Tại TP. Đà Nẵng, giá bán bình quân căn hộ chung cư trong quý II đạt 66,4 triệu đồng/m2, tăng 5% so với quý trước và tăng 69,8% so với kỳ gốc. Nguyên nhân chủ yếu do sự xuất hiện của nhiều dự án mới với mức giá cao hơn đáng kể so với mặt bằng cũ, tạo ra mặt bằng giá mới cho toàn thị trường. Một số chủ đầu tư tăng giá mở bán song song với việc tăng chiết khấu nếu người mua thanh toán sớm để hút dòng tiền.
Thanh khoản thứ cấp có dấu hiệu cải thiện tại một số dự án căn hộ trong các đại đô thị đã hình thành, thu hút cư dân về ở, với mức giá khoảng 50 triệu đồng/m2, hoặc tại các dự án cao cấp ở khu vực trung tâm.
Theo VARS dự báo, thị trường BĐS sẽ tiếp tục ghi nhận đà phục hồi tốt trong nửa cuối năm 2025. Nguồn cung tiếp tục cải thiện với hàng loạt các dự án nhà ở thương mại đã triển khai sau khi được gỡ vướng thí điểm làm dự án nhà thương mại qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, được xác định giá đất tính tiền sử dụng đất,... Nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao và tâm lý nhà đầu tư phục hồi trong bối cảnh các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, hạ tầng được đẩy mạnh đầu tư, lãi suất duy trì ổn định ở mức thấp, áp lực lạm phát.
Tỷ trọng đóng góp của khu vực miền Nam có thể “bám sát" khu vực miền Bắc trong nửa cuối năm nếu các dự án đang triển khai ra hàng đúng kế hoạch. Xu hướng phân hóa nguồn cung theo doanh nghiệp cung ứng vẫn tiếp diễn nhưng sẽ có thêm sự trở lại của nhiều doanh nghiệp BĐS lớn. Các dự án mở bán mới tiếp tục được hấp thụ tốt nhờ nhu cầu cải thiện. Tốc độ hấp thụ tại một số đô thị lớn có thể chậm lại do nguồn cung tăng theo hướng ngày càng “kén" khách, chủ yếu là các sản phẩm hạng sang.
Bên cạnh đó, tình trạng lệch pha cung - cầu tiếp tục khó có cơ hội được cải thiện, do các dự án sẽ tiếp tục mở bán với giá cao khi chi phí tiền sử dụng đất - chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu chi phí đầu tư phát triển dự án, tăng mạnh và chi phí đầu tư hạ tầng, tiện ích lớn. Dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về khu vực vùng ven khi mặt bằng giá tại khu vực thành phố đã quá cao, không còn nhiều dư địa tăng trưởng về giá và tỷ suất sinh lời thấp.
