Ngành đầu tư bất động sản từ trước đến vẫn luôn được xem là một trong những kênh đầu tư chiếm tỷ phần thu hút dòng vốn cao. Tuy nhiên, điều kiện để tham gia thị trường đầu tư này thì không phải ai cũng đáp ứng bởi cần số vốn không nhỏ so với các kênh thị trường đầu tư khác như chứng khoán, ngoại hối, vàng,...
Hơn thế nữa, giới chuyên gia nhận định nguồn tiền trong dân còn lớn. Để đưa ra giải pháp cho bài toán hiện hữu về rào cản nguồn vốn, việc chia nhỏ giá trị bất động sản thành nhiều phần cho nhà đầu tư được giới thiệu tại nhiều hội thảo cũng như đã và đang triển khai, trở thành sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư bất động sản Việt Nam.
Khái niệm?
Có thể hiểu việc tham gia đầu tư giá trị bất động sản chia nhỏ thực tế tương tự với việc tham gia vào Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT), đây không phải là một dạng đồng sở hữu bất động sản thuần túy truyền thống được thể hiện trên giấy chứng nhận được nhà nước cấp phép.
Áp dụng công nghệ 4.0, một bất động sản được chia thành các phần nhỏ hay cực kỳ nhỏ thông qua việc chia nhỏ suất đầu tư trên cơ sở ghi nhận của hợp đồng thông minh (Smart Contract), mỗi phần tương ứng với các token/xác nhận kỹ thuật số/chứng chỉ quỹ mã hóa có gắn mã số blockchain (khối dữ liệu mã hóa) để chào bán cho các nhà đầu tư.
Khi mọi người mua token thì họ được ghi nhận một phần quyền với bất động sản đó. “Sổ đỏ” sẽ được đơn vị phát hành nắm giữ, người mua có thể kiểm tra thực tế. Với cách chia rất nhỏ bất động sản như vậy thì các nhà đầu tư có vốn thấp đều hoàn toàn có thể tham gia kênh đầu tư này. Tương ứng với lãi suất mà các chủ đầu tư cam kết, nhà đầu tư có thể chốt lời bằng hình thức bán các “cổ phần” tương ứng với các phần giá trị bất động sản được chia nhỏ.
Cơ hội?
Dễ dàng nhận thấy kênh đầu tư này đã giúp số đông nhà đầu tư giảm áp lực gánh khoản đầu tư ban đầu so với việc đầu tư bất động sản theo cách truyền thống, từ đó không lo về lãi vay.
Ngoài ra, việc gia nhập thị trường cũng trở nên dễ dàng hơn, cũng như không bỏ lỡ các đợt sóng tăng giá hấp dẫn. Là một trong những giải pháp hữu hiệu giải quyết được những nguồn tiền nhỏ, lẻ trong dân.
Hơn thế nữa, đối với các nhà đầu tư lâu năm hay ổn định về vốn, việc phát triển kênh đầu tư chia nhỏ giá trị bất động sản tại Việt Nam cũng góp phần giúp họ chủ động đầu tư làm đa dạng các nguồn đầu tư của mình.
Rủi ro, thách thức?
Có nhiều cơ hội như nêu trên, nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn chưa dám mạnh dạn tham gia thị trường này và còn đặt ra nhiều nghi vấn cũng như cân nhắc. Lý do cơ bản xuất phát từ sự mờ mịt về một hành lang pháp lý rõ ràng đối với kênh đầu tư mới này.
Dưới đây tác giả đưa ra một số vấn đề pháp lý liên quan cần giải thích, phân tích đối với vấn đề này nhằm có thêm một góc nhìn trong việc đề xuất cũng như cơ chế pháp luật điều chỉnh tương ứng trong thời gian tới song song với sự thay đổi và phát triển thị trường kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng.
Đối tượng tham gia:
Hiện nay, việc chia nhỏ giá trị bất động sản được thực hiện phổ biến dưới hình thức các chủ dự án ủy quyền cho công ty công nghệ uy tín chia địa ốc của họ thành nhiều phần bằng nhau, sau đó mã hóa thành các token kỹ thuật số giao bán công khai, minh bạch trên các ứng dụng (App). Sau đó chính thức bán các giá trị bất động sản này cho người mua.
Các bất động sản trên nền tảng công nghệ sẽ được thẩm định kỹ về giá bán và pháp lý trước khi được đem đi mã hóa giá trị. Do vậy, hầu hết đối tượng của quyền sở hữu các bất động sản được đem đi mã hóa giá trị là các chủ dự án thay vì là các cá nhân đơn lẻ.
Thực tế, với hình thức thực hiện nêu trên, việc một cá nhân đang sử dụng các bất động sản của riêng mình hoàn toàn có thể liên kết với đơn vị công nghệ để mã hóa các token kỹ thuật số nhằm giao bán công khai các phần nhỏ giá trị bất động sản của mình.
Tuy nhiên, điều này ít và khó được thực thi một cách phổ biến đối với các chủ thể là cá nhân bởi nhu cầu huy động vốn của chính cá nhân đó không cao cũng như chi phí để mã hóa và sự khả khi, tính thanh khoản đối với các “cổ phần” được chào bán tương ứng với giá trị bất động sản của mình được chia nhỏ khiến họ không phải là đối tượng chính tham gia đưa sản phẩm bất động sản của mình để mã hóa và tham gia thị trường này.
Như đã trình bày nêu trên, kênh đầu tư này phát triển dựa trên sự khó khăn về rào cản nguồn vốn, một bên là các chủ đầu tư lớn có dự án, có bất động sản và đang cần nguồn vốn để thúc đẩy dòng tiền lưu chuyển nhưng không thể bán bất động sản, một bên thì có nhu cầu đầu tư, tham gia thị trường nhưng chưa đủ vốn.
Do vậy, xét thấy đối tượng chính chủ yếu có thể vận hành và nắm giỏ hàng bất động sản để đưa lên sàn nhằm mã hóa và bán phần giá trị bất động sản thường là các chủ đầu tư, “ông chủ” lớn trong ngành nắm giữ nhiều dự án.
Có như vậy, việc đáp ứng nguồn cung cho kênh đầu tư này là có tính khả thi thay vì các cá nhân riêng lẻ tự thực hiện mã hóa giá trị bất động sản của bản thân mình.
Tuy nhiên, các bất động sản trên nền tảng công nghệ chuyển đổi này hoàn toàn có thể được các cá nhân là các chủ đất ký gửi thông qua các đơn vị/tổ chức có chức năng trực tiếp tham gia thị trường.
Yếu tố đảm bảo giao dịch:
Hệ sinh thái bất động sản truyền thống luôn gắn với các chủ thể trung gian như nhà môi giới, luật sư, ngân hàng, tổ chức hành nghề công chứng,… Tuy nhiên, đối với việc tham gia đầu tư giá trị bất động sản chia nhỏ thì các chủ thể trên gần như đều bị lược bỏ. Các sản phẩm bất động sản được mã hóa trên nền tảng công nghệ có chức năng niêm yết, thanh toán và cung cấp tài liệu pháp lý.
Xét về ưu điểm, việc cắt bỏ các bên trung gian này sẽ giúp người mua cũng như người bán tối ưu hóa lợi nhuận khi giảm được các chi phí cho các chủ thể trung gian này, bên cạnh đó giúp giảm thiểu thời gian và giao dịch được trở nên nhanh gọn hơn nhiều. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là cơ sở nào để đảm bảo các thông tin trên nền tảng đó là tin cậy. Bởi lẽ hiện tại nhà nước vẫn chưa chính thức bước vào tham gia điều chỉnh lĩnh vực đầu tư này.
Các thông tin được niêm yết chỉ dựa trên cơ sở tin tưởng giữa người mua và người bán. Mặc dù các thông tin này được công khai và tất cả người dùng ngang hàng trên mạng đều có thể truy cập thông tin được lưu trữ trong nền tảng công nghệ mã hóa khi tham gia nhằm tăng sự minh bạch, tuy nhiên, phải thừa nhận thực tế rằng không tồn tại bất kỳ bên thứ ba nào là cá nhân/tổ chức được nhà nước phân công, quy định hay có vai trò thẩm định và xác nhận tính minh bạch của các giao dịch và thông tin liên quan đến các bất động sản được mã hóa chia nhỏ giá trị đang được giao dịch.
Hơn thế nữa, việc đồng sở hữu bất động sản trên danh nghĩa nhưng không đứng tên trên giấy chứng nhận có thể phát sinh những rủi ro khi bất động sản bị chính chủ đầu tư đem đi chuyển nhượng cho bên thứ ba, lấy tiền và bỏ trốn. Chính vì vậy, rủi ro là vẫn luôn hiện hữu và tiềm tàng phát sinh bất kỳ lúc nào.
Yếu tố đồng sở hữu và bản chất giao dịch:
Không thể phủ định với sự phát triển nhanh chóng của nền công nghệ số hóa hiện nay, mô hình này chắc chắn sẽ phát triển và tác động lớn đến hình thức kinh doanh cũng như cách hiểu về hình thức sở hữu tài sản bất động sản trong thời gian tới.
Hoạt động đầu tư bất động sản ở Việt Nam đã có từ lâu đời trên nền tảng gắn liền với những nét đặc thù pháp lý về giao dịch về quyền sở hữu. Quyền sở hữu bất động sản được hiểu một cách khái quát rằng chủ thể sau khi mua bất động sản thì có thể được đảm bảo về tính kiểm soát của bản thân đối với bất động sản đó, tuy nhiên, với mô hình đầu tư này thì không đảm bảo tối ưu quyền đó đối với bên mua.
Pháp luật về bất động sản của Việt Nam không giới hạn số lượng đồng sở hữu. Do vậy, trong trường hợp xem xét các giao dịch trên là giao dịch bất động sản thì không vi phạm quy định liên quan đến vấn đề này. Tuy nhiên, để đưa ra nhận định rõ ràng về việc đồng sở hữu bất động sản, cần xem xét các vấn đề cơ bản liên quan đến giao dịch bất động sản mà pháp luật Việt Nam đang điều chỉnh hiện nay.
Thứ nhất, Luật Đất đai 2013, giao dịch bất động sản phải lập hợp đồng mua bán hay chuyển nhượng bất động sản và phải được công chứng hoặc chứng thực.
Thứ hai, theo Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác…
Thứ ba, Luật đất đai 2013 quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng từ pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Đối chiếu về các quy định trên, người mua khi xác lập giao dịch để sở hữu một hay các “cổ phần” có giá trị của bất động sản chia nhỏ đều chưa đáp ứng để xác thực đây là giao dịch bất động sản. Dưới quan điểm của tác giả, việc mua chung bất động sản có giá trị được đem chia nhỏ nói trên không hoàn toàn là kinh doanh bất động sản.
Kết hợp với những khái niệm về lĩnh vực đầu tư mới này được đưa ra ở phần đầu bài phân tích, tác giả cho rằng đây là hình thức đầu tư tài chính, huy động vốn dưới dạng hợp đồng hợp tác kinh doanh hay đầu cơ trên nền tảng công nghệ lấy và không phải là đầu tư bất động sản, vì người mua thực tế không kiểm soát bất động sản, bởi người mua không có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu gồm (quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt) theo quy định tại Điều 158 Bộ Luật Dân sự 2015.
Tác giả cũng mở rộng thêm vấn đề liên quan đến các giao dịch liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai. Có thể nói rằng bất động sản hình thành trong tương lai đang trở thành những đối tượng mà chủ đầu tư muốn thực hiện mã hóa chia nhỏ giá trị bất động sản nhất, bởi nhu cầu cao về nguồn vốn để thực hiện dự án và đây là một kênh huy động vốn được các chủ đầu tư khai thác, chính vì thế vấn đề lợi nhuận thường được các chủ đầu tư đưa ra với mức kỳ vọng rất lớn, qua đó dễ dàng thu hút các nhà đầu tư hơn là các sản phẩm có sẵn khi mà biên độ lợi nhuận bị thu hẹp, tuy nhiên song hành với nó là mức độ rũi ro tương ứng.
Bởi lẽ, đối với hình thức kinh doanh bất động sản đối với bất động sản hình thành trong tương lai cần phải đáp ứng các điều kiện nghiêm ngặt được quy định riêng cho loại bất động sản đặc biệt này (Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó,…).
Tuy nhiên, như đã đưa quan điểm nêu trên về việc cho rằng đây không phải là hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản. Câu hỏi được đặt ra về các điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai trở thành đối tượng được mã hóa các “cổ phần” tương ứng với các phần giá trị bất động sản được chia nhỏ thì đòi hỏi bắt buộc tuân theo các điều kiện giao dịch như thế nào. Hiện tại vẫn chưa có quy định cụ thể và tổ chức/cá nhân có đủ tư cách xác thực các điều điện của loại hình bất động sản hình thành trong tương lai khi đem ra giao dịch dưới dạng này.
Chủ thể kiểm soát thị trường:
Hiện tại thực tế, quy định pháp luật hiện hữu để điều chỉnh vấn đề này là chưa có và hành lang pháp lý còn hết sức mờ mịt. Các giao dịch không được lập thành văn bản, không có bất kỳ bên thứ ba nào thực hiện chức năng đảm bảo tính minh bạch,…Tất cả chỉ dựa trên sự tin tưởng, thuận mua vừa bán và xác lập hình thức hợp đồng của giao dịch thông giao các lệnh chuyển/nhận tiền trong quá trình mua “cổ phần” tương ứng với các phần giá trị bất động sản được chia nhỏ.
Chính vì vậy, không quá tiêu cực để giả định rằng, vào một ngày nọ, khi cơ chế quản lý và chủ thể kiểm soát thị trường này vẫn chưa có song song với việc chưa có hành lang pháp lý rõ ràng để điều chỉnh, sàn giao dịch bị “sập”, các chủ đầu tư “cuỗm tiền” bỏ trốn thì rủi ro và thiệt hại được chia cho những người mua tương ứng với số phần giá trị bất động sản họ đang sở hữu.
Đây bản chất là việc đầu tư tài chính, tuy nhiên đối tượng liên quan là quyền sở hữu bất động sản – một loại tài sản đặc biệt và có tính đặc thù. Cơ chế kiểm soát chéo trong các giao dịch dạng này chưa tồn tại, người nắm thế chủ động trong tất cả các giao dịch chính là các chủ thể phát hành đưa sản phẩm ra thị trường, người tham gia đầu tư hoàn toàn nằm ở thế bị động.
Một vấn đề tác giả đặt ra là trường hợp nếu có sự kiện pháp lý phát sinh, các bên xảy ra tranh chấp, thì nhà đầu tư sẻ đi kiện đơn vị quản lý các ứng dụng (App) hay là đơn vị gửi sản phẩm cho đơn vị quản lý ứng dụng, hay là nơi có bất động sản toạ lạc.
Nhìn ở khía cạnh xác định đây không phải là hình thức đầu tư bất động sản mà bản chất là hình thức đầu tư tài chính thông qua hợp đồng thông minh (Smart Contract) thì các chủ thể phát hành sẽ cài cắm các điều khoản giải quyết tranh chấp bằng trọng tài bởi một trung tâm trọng tài nằm ngoài lãnh thổ Việt Nam, khi đó chi phí giải quyết tranh chấp nhiều khi sẽ lớn hơn chi phí đầu tư.
Do vậy, yêu cầu cấp thiết được đặt ra là cần sớm xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh để giảm thiểu những rủi ro, đảm bảo sự tin tưởng cho người tham gia, bảo vệ quyền lợi của người mua/nhà đầu tư, giảm thiểu rủi ro đối với hình thức đầu tư giá trị bất động sản chia nhỏ đang nở rộ trong giai đoạn hiện nay.
* Tác giả là Trưởng Văn phòng luật sư Sài Gòn Tây Nguyên, Đoàn Luật sư TP.Hồ Chí Minh
