Khoảng đầu tháng 5 vừa qua, thị trường bất động sản ghi nhận sự xuất hiện của 2 phương thức thanh toán mới mẻ: "Mua nhà 0 đồng" và "nhà đổi nhà - home for home", cho phép người mua nhà được sở hữu căn hộ hình thành trong tương lai chỉ với 50 triệu đồng vốn ban đầu. Toàn bộ giá trị căn hộ sẽ được ngân hàng giải ngân và đảm bảo bằng 2 tài sản thế chấp: Một là tài sản người mua đang sở hữu và một tài sản là chính căn hộ vừa mua.
Theo nhân viên môi giới, người mua theo hình thức trả 0 đồng thì đặt cọc 50 triệu đồng và tài sản đảm bảo phải có ít nhất một bất động sản khác (nhà ở, nền đất, đất nông nghiệp, sổ tiết kiệm của mình hoặc của người khác đồng ý cho mượn) sẽ đem thế chấp tại ngân hàng do chủ đầu tư chỉ định, để vay 30% giá trị căn nhà. Số tiền vay này không phải trả lãi suất. Giá trị còn lại sẽ được đảm bảo bằng chính căn hộ vừa mua.
Mới đầu nghe có vẻ hấp dẫn, tuy nhiên hàng loạt nghi vấn không được làm rõ đó là: “Đến khi nhận nhà thì lãi suất thả nổi đối với phần vay còn lại, khó đoán trước. Trung bình 10%/ năm, trả lãi hàng tháng cũng không dưới 25 triệu đồng, tính cả gốc nữa thì tầm 35-40 triệu đồng, đủ để biến giấc mơ thành ác mộng. Còn tính đến việc lướt sóng hay nghĩ rằng sau đó bán kiếm lời thì không phải nhà đất lúc nhà nào cũng tăng giá…”
Dự án D-Homme quận 6, được chủ đầu tư giới thiệu hình thức thanh toán mua nhà 0 đồng. Cụ thể, VP Bank - Ngân hàng bảo lãnh dự án sẽ hỗ trợ khách hàng vay lên đến 100% giá trị căn hộ, không cần vốn. Trong đó, khoản vay ban đầu 30% giá trị căn hộ sẽ được ngân hàng giải ngân dựa trên tài sản đảm bảo sẵn có của khách hàng tại thời điểm ký hợp đồng cọc, 70% giá trị còn lại được đảm bảo bằng chính căn hộ D-Homme tại hợp đồng mua bán. Cũng theo chính sách này, khách hàng không phải trả lãi suất đến khi nhận nhà. Theo quảng bá của chủ đầu tư, dự án căn hộ D-Homme dự kiến sẽ bàn giao vào quý 4 năm 2023, nhưng hiện đang xin cấp giấy phép xây dựng, chưa đủ điều kiện để huy động vốn theo quy định của pháp luật.
Đánh giá về hình thức “mua nhà 0 đồng” đang được nhiều người quan tâm như trên, các chuyên gia cho rằng, thực ra đây là một trong những “tuyệt chiêu” kiếm tiền của ngân hàng: “Khi vay mua nhà, khách hàng cố gắng làm sao vay từ 50% giá trị căn nhà trở xuống. Khi đó, khả năng trả nợ rất tốt. Bức thiết lắm người mua nhà mới phải vay 70%. Với hình thức cho vay mua nhà 0 đồng này, ngân hàng đang tìm cách nâng tạo lập tài sản lên 100%, bằng cách gán tài sản đảm bảo thứ hai vào.
Về bản chất, đây vẫn là hình thức cho vay thế chấp. Chính sách này tạo điều kiện cho những người chưa có tài sản gì vẫn mua nhà được bằng cách nhờ người thân gánh nợ giúp. Đây là hình thức nâng hạn mức tín dụng lên để thu lãi nhiều hơn của các ngân hàng”.
Trên thị trường, loại căn hộ trung bình có giá trên dưới 3 tỷ đồng, dù vay bằng hình thức nào thì trả lãi và gốc cũng nặng nề. Ngoài ra, người mua nhà cần cân nhắc kỹ khả năng tài chính từ thu nhập của bản thân và gia đình, đánh giá tiềm năng tăng giá của căn hộ trước khi quyết định xuống tiền; phải lưu ý trường hợp rủi ro do thất nghiệp, thị trường lao dốc sẽ đẩy cả gia đình vào vòng xoáy nợ nần, biến thành bẫy nợ.
Để tránh rơi vào “bẫy tài chính” mua nhà 0 đồng, khách hàng cần lưu ý những điểm sau. Đầu tiên, xác định thời gian được hưởng lãi suất 0% trong bao lâu, bởi nếu nhận bàn giao nhà sớm thì thời gian không trả lãi bị rút ngắn, sẽ bị động khi thu xếp nguồn tài chính. Tiếp đó, khách hàng phải xem phí phạt nếu thanh toán trước thời hạn của gói vay ưu đãi, vì phí phạt thanh toán trước hạn của gói vay ưu đãi này cao hơn so với gói vay thông thường. Điều quan trọng phải tính, là mức hỗ trợ lãi suất có bị tính vào giá bán căn hộ hay không. Thực chất không phải ngân hàng hỗ trợ lãi vay mà chủ đầu tư bỏ tiền bù lãi suất, nên họ sẽ tính toàn bộ chi phí gánh lãi suất vào giá thành, đẩy giá sản phẩm lên cao; hóa ra mua căn hộ giá cao!
Theo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM nhận xét, đây là phương thức mua bán nhà, kết hợp hoán đổi nhà và cho vay tín dụng có tài sản bảo đảm là căn nhà cũ và căn hộ mới. Điều này giúp khách hàng không phải bỏ ngay một lúc khoản tiền lớn để mua nhà, vẫn có được căn nhà mới; vừa giúp phát triển thị trường bất động sản thứ cấp, vừa giúp tăng trưởng tín dụng có tài sản bảo đảm, gần như không có rủi ro. Thực hiện phương thức mua bán này rất lợi với chủ đầu tư dự án; vừa lợi cho ngân hàng cung cấp tín dụng; vừa phần nào lợi cho khách hàng, nhất là đối với khách hàng quá bận rộn nhưng có thu nhập ổn định, sớm được đổi nhà mới. Tuy nhiên, việc thực hiện phương thức mua bán kết hợp hoán đổi nhà và cho vay tín dụng có thế chấp, khách hàng nên tìm hiểu kỹ lưỡng./.
