Quy định đất phục vụ du lịch mỗi trang trại không quá 500m2 là vô lý
Trang trại sản xuất nông nghiệp kết hợp với du lịch (Farmstay), là mô hình xuất hiện từ thập kỷ 80 của thế kỷ trước ở các nước châu Âu nhưng mới du nhập vào Việt Nam trong những năm gần đây. Tính đến thời điểm hiện tại, chưa có bất kỳ một văn bản quy phạm pháp luật nào điều chỉnh hoạt động này. Đây là lần đầu tiên loại hình trang trại nông nghiệp kết hợp với du lịch được đề cập trong một dự thảo của văn bản quy phạm pháp luật. Có lẽ do còn mới lạ với Việt Nam, nên Ban soạn thảo đã có những quy định chưa hợp lý về diện tích đất phục vụ cho du lịch trong trang trại nông nghiệp kết hợp với du lịch. Cụ thể:
Tại điểm b, khoản 2, điều 10, dự thảo Nghị định về chính sách khuyến khích phát triển kinh tế trang trại nông nghiệp quy định:
“Các trang trại nông nghiệp có kết hợp hoạt động du lịch được xây dựng các hạng mục công trình phục vụ du lịch (bao gồm cả nhà vệ sinh) nhưng phải đảm bảo thực hiện đúng quy định của pháp luật về xây dựng. Diện tích đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp để phục vụ du lịch không quá 500m2 và không quá 5% tổng diện tích đất; diện tích đất được xây dựng công trình có mái che kiên cố phục vụ du lịch không quá 70% trên tổng diện tích đất được chuyển đổi. Các công trình xây 01 tầng (cao tối đa 07 mét tại cốt xây dựng công trình)…”
Như vậy, dự thảo Nghị định chỉ cho phép chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp không quá 500m2. Trong đó, diện tích đất để xây dựng các công trình có mái che kiên cố không quá 70% diện tích được chuyển đổi, đồng nghĩa với diện tích xây dựng các công trình phục vụ du lịch như: Nhà bán vé, nhà lễ tân, nhà nghỉ, nhà ăn, nhà vệ sinh… (chưa tính bãi đỗ xe) tất tần tật tối đa chỉ vỏn vẹn 350 m2. Với quy định diện tích như vậy thì mỗi trang trại mỗi ngày đón được tối đa bao nhiêu khách?
Đối tượng khách đến với các trang trại chủ yếu là khách gia đình. Họ đến đây để nghỉ dưỡng, thư giãn cuối tuần hoặc nghỉ hè, nghỉ đông. Về với du lịch nông thôn, mục đích du khách muốn tránh cái ồn ào, náo nhiệt và môi trường ô nhiễm của đô thị để lựa chọn một không gian yên tĩnh, thoáng đãng và không khí trong lành. Bởi vậy nhà ăn và nhà nghỉ của du khách không thể thiết kế chật chội mà phải có không gian thoáng đãng, có cây xanh, có ánh sáng, có sân vườn thư giãn.
Dự thảo Nghị định quy định rất cụ thể tiêu chí đối với hoạt động du lịch trong trang trại nông nghiệp. Theo đó, ngoài việc đảm bảo các tiêu chí về trồng trọt và chăn nuôi thì trang trại có hoạt động du lịch phải tuân thủ các điều kiện về cơ sở hạ tầng và cơ sở vật chất bảo đảm phục vụ hoạt động du lịch, tiêu chí về lao động, tiêu chí về môi trường và tiêu chí tổ chức hoạt động kinh doanh du lịch.
Như vậy, để hoạt động du lịch trong trang trại nông nghiệp kết hợp với du lịch vận hành được cần phải có diện tích đất tối thiểu để xây dựng các công trình như sau:
Những công trình dùng chung: Các công trình phục vụ du lịch trong trang trại nông nghiệp kết hợp với du lịch gồm: Nhà điều hành, phòng bán vé, nhà lễ tân đón tiếp, nhà hàng, bếp nấu và khu sơ chế của nhà hàng, nhà vệ sinh công cộng, nhà kho chứa nguyên vật liệu và trang thiết bị phục vụ du lịch, bãi đỗ xe, đường giao thông nội bộ…
Với diện tích đất xây dựng nhà nghỉ: Như đã nói ở trên, do nhu cầu thư giãn nên chắc chắn nhà nghỉ của khách phải bảo đảm rộng, thoáng, có cây xanh, có sân vườn. Mỗi căn nhà nghỉ cho một gia đình 4 người với quy mô 3 phòng ngủ, một phòng ăn, một phòng bếp, phòng vệ sinh và sân vườn chắc chắn không dưới 90m2/căn. Trong khi đó dự thảo Nghị định chỉ cho phép xây dựng nhà một tầng. Chỉ với 500 m2 đất mà vừa xây dựng các công trình phục vụ cho mục đích sử dụng chung và xây dựng nhà nghỉ thì làm sao đủ quỹ đất để thực hiện dự án?
Bà Đinh Thanh Loan, Phó chủ tịch Du lịch cộng đồng Việt Nam cho rằng: “Trang trại sản xuất nông nghiệp kết hợp với du lịch từ sau đại dịch covid 19 phát triển rất mạnh ở Việt Nam. Dự báo trong thời gian tới nhu cầu du khách đến với trang trại nông nghiệp rất lớn và là một xu hướng tất yếu, không thể đảo ngược. Tuy nhiên do chưa có khung pháp lý rõ ràng nên chưa có một cơ sở nào đầu tư bài bản mà mới chỉ mang tính tự phát.
Chúng tôi rất hoan nghênh dự thảo Nghị định đã đề cập đến mô hình trang trại nông nghiệp kết hợp với du lịch - Farmstay, nhưng qua nghiên cứu chúng tôi cảm thấy hụt hẫng và bất ngờ vì Ban soạn thảo không hiểu gì về nhu cầu tối thiểu của khách du lịch nông nghiệp cả. Chỉ tính riêng các hạng mục: Nhà điều hành, Phòng bán vé, nhà lễ tân, nhà hàng, bếp nấu, nhà vệ sinh công cộng, nhà kho, bãi đỗ xe và đường giao thông nội bộ… ít nhất cũng cần đến 3.000 m2 để xây dựng.
Còn nhà nghỉ ở trang trại không thể ở chật chội như phòng khách sạn ở đô thị, mà phải rộng, thoáng, có sân vườn và cây xanh, nhà phải có phòng bếp để khách tự chế biến món ăn từ nguyên liệu thu hoạch trong trang trại. Vậy nên mỗi căn nghà nghỉ trong trang trại tối thiểu phải cần diện tích 90-100 m2. Cuối tuần, mỗi trang trại cũng phải đón vài chục gia đình về nghỉ mới bù đắp được chi phí tiền lương phục vụ và khấu hao tài sản cố định. Cho nên trang trại phải cần vài chục căn nhà, mỗi căn 100 m2 thì vài chục căn phải cần vài ngàn mét vuông nữa. Trong khi dự thảo Nghị định chỉ cho chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp chỉ 500 mét vuông thì làm sao đón khách du lịch cho được.”
Nhà nước có truy thu kinh phí đã hỗ trợ cho trang trại?
Đối tượng điều chỉnh của dự thảo Nghị định về chính sách khuyến khích phát triển kinh tế trang trại nông nghiệp lần này là cá nhân, chủ hộ gia đình có hoạt động sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp (trồng trọt, chăn nuôi, lâm nghiệp, muối, nuôi trồng thủy sản) và các hoạt động phi nông nghiệp kết hợp đáp ứng các tiêu chí kinh tế trang trại.
Trong khi đó, hiện nay, nhà nước đang khuyến khích các chủ hộ kinh doanh chuyển đổi thành doanh nghiệp nhỏ. Vậy nếu đầu tư xong trang trại, sau đó các hộ chuyển đổi thành doanh nghiệp thì các ưu đãi và kinh phi nhà nước đã hỗ trợ cho trang trại có bị nhà nước thu hồi hay không? Khi chuyển đổi thành doanh nghiệp thì các cá nhân, hộ gia đình có tiếp tục được hưởng ưu đãi và còn được nhà nước hỗ trợ kinh phí như quy định của dự thảo Nghị định hay không?
Chưa sửa Luật đất đai thì Farmstay đừng mơ được công nhận
Trong điều 10 của dự thảo nghị định về chính sách khuyến khích phát triển trang trại nông nghiệp có đề cập đến quy định việc tuân thủ quy hoạch. Theo đó việc đầu tư, xây dựng công trình kết cấu hạ tầng và phát triển trang trại phải tuân thủ các quy hoạch của cấp có thẩm quyền phê duyệt như: Quy hoạch vùng sản xuất tập trung, khu chăn nuôi tập trung, quy hoạch sử dụng đất, xây dựng nông thôn mới và các quy hoạch khác có liên quan tại địa bàn (nếu có). Vấn đề đặt ra là dự thảo Nghị định cho phép thành lập trang trại nông nghiệp kết hợp với du lịch nhưng trong luật đất đai hiện hành và cả dự thảo Luật đất đai sửa đổi không có quy định nào phân loại đất trang trại kết hợp với du lịch thì làm sao địa phương có cơ sở để quy hoạch đất cho trang trại kết hợp với du lịch?
Hiện nay, nhiều Tỉnh thành ban hành kế hoạch phát triển du lịch nông nghiệp, nông thôn nhưng với quy định của Luật đất đai hiện tại cũng như dự thảo Luật đất đai sửa đổi không đề cập đến phân loại đất trang trại kết hợp với du lịch thì việc phát triển loại hình Farmstay chắc chắn sẽ gặp vướng mắc trong quá trình quy hoạch.
Muốn dự thảo Nghị định này đi vào cuộc sống, cần phải sửa đổi quy định về diện tích đất được chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phục vụ du lịch. Tuy nhiên chỉ sửa như vậy thôi thì dự thảo Nghị định này cũng không thực hiện được vì Luật đất đai 2013 và cả dự thảo Luật đất đai sửa đổi đang lấy ý kiến người dân vẫn chưa có bất kỳ quy định nào đề cập đến đất trang trại kết hợp với du lịch. Khi Luật đất đai chưa công nhận đất trang trại kết hợp với du lịch thì các địa phương không có cơ sở để quy hoạch đất cho mô hình trang trại kết hợp với lu lịch nghỉ dưỡng. Đây là một lỗ hỗng pháp lý cản trở sự phát triển tất yếu khách quan của một loại hình kinh doanh du lịch và từ chối một loại hình sản phẩm bất động sản.
