Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services (DXS - FERI), thị trường BĐS nửa đầu năm 2023 ghi nhận nhiều động lực phát triển. Điển hình như việc nhiều cao tốc thành phần trong tuyến cao tốc Bắc Nam được đưa vào hoạt động như Dầu Giây – Phan Thiết, Phan thiết – Vĩnh Hảo, Cam Lâm – Nha Trang, Ninh Bình – Thanh Hóa.
Bên cạnh đó, Chính phủ đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng với nhiều dự án trọng điểm đang được đẩy nhanh tiến độ, trong quý 1 đã khởi công đường liên kết vùng Hòa Bình - Hà Nội, cao tốc Sơn La; Khởi công Dự án đầu tư xây dựng tuyến đường bộ song hành quốc lộ 21 tại Hà Nam; Khởi công tuyến đường nối Quốc lộ 1A với Quốc lộ 45 (Thanh Hóa); khởi công xây dựng hạ tầng kênh Tham Lương - Bến Cát - rạch Nước Lên (TP.HCM). Trong quý 2 đã khởi công các dự án như Đường Vành đai 4 - Vùng thủ đô Hà Nội; Cao tốc Khánh Hòa - Buôn Ma Thuột; Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu; Vành đai 3 TP.HCM; Cao tốc Châu Đốc - Cần Thơ - Sóc Trăng.
Xét riêng 5 thành phố trực thuộc TW, Hải Phòng đang có tỷ lệ giải ngân vốn đầu tư cao nhất (22,97%), tiếp đến là Cần Thơ (21,26%), Hà Nội (15,29%), Đà Nẵng (5,33%) và TP.HCM (3,48%).
Đối với vấn đề nhà ở xã hội (NƠXH), DXS - FERI cho rằng, cũng là một điểm nóng được bàn đến nhiều trong nửa đầu năm 2023. Chủ trương liên quan NƠXH là hoàn toàn hợp lý, nhưng thực tế triển khai còn tồn tại nhiều bất cập. Hàng loạt cuộc họp, hội thảo cấp Bộ, Sở ban ngành đã được tổ chức nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc liên quan đến việc phát triển và kinh doanh NƠXH, tuy nhiên kết quả thực tế vẫn còn đang thấp xa so với kỳ vọng của các bên.
Bên cạnh đó, Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 – 2030 gặp khó khăn khi thủ tục pháp lý thực hiện một dự án nhà ở xã hội còn phức tạp, khó triển khai nhanh khi gặp vướng mắc từ quy hoạch, quỹ đất, giải phóng mặt bằng, thẩm định giá, lợi nhuận cho chủ đầu tư (CĐT). Chủ trương của NƠXH là giải quyết nhà ở cho công nhân, đối tượng chính sách, người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, thách thức về giá thành NƠXH, các vấn đề liên quan đến thu nhập; các điều kiện xét đối tượng được phép mua, thuê mua nhà ở xã hội. Khách hàng đáp ứng đủ điều kiện được mua NƠXH lại khó đáp ứng đủ tài chính để được giải ngân theo quy định ngân hàng. Lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi của Đề án gói tín dụng 120.000 tỷ cho NƠXH vẫn rất cao so với lãi suất vay ưu đãi 5%/năm áp dụng những năm trước đó.
Mặc khác, lãi suất cho vay ưu đãi đối với NƠXH dự kiến có thời gian ưu đãi là 5 năm, khi hết thời gian ưu đãi thì ngân hàng thương mại và khách hàng tự thỏa thuận, có thể dẫn đến rủi ro cho người đi vay khi không kiểm soát được lãi suất thả nổi khi hết thời hạn ưu đãi lãi suất. Nhiều khách hàng cho rằng, mức lãi suất ưu đãi ~8.2%/năm đối với NƠXH thật ra vẫn còn quá cao, và có lẽ phù hợp với nhà ở thương mại hơn.
Trong báo cáo của mình, DXS – FERI nêu ra, thị trường cũng bắt đầu xuất hiện nhiều động thái trái chiều của các chủ đầu tư (CĐT). Khi hầu hết các CĐT tập trung đẩy mạnh bán hết giỏ hàng cũ, một số khác tiếp tục quan sát, thăm dò thị trường trước khi tung sản phẩm mới, thì một số ít CĐT tranh thủ thị trường khan hiếm nguồn cung mới để giới thiệu thông tin dự án mới.
“Nỗ lực tự cứu mình” cũng là động thái của các doanh nghiệp môi giới BĐS. Tập trung tái cấu trúc chi phí, nhiều doanh nghiệp chuyển đổi định phí sang biến phí, dịch chuyển từ mô hình trả lương cứng cho NVKD sang mô hình trả lương theo sản phẩm giao dịch thành công, phát triển mô hình cộng tác viên. Đa dạng hóa sản phẩm và ngành nghề kinh doanh, đa dạng phân khúc sản phẩm phân phối. Đồng thời, mở rộng kinh doanh thêm các dịch vụ mới trong hệ sinh thái BĐS như tư vấn thiết kế nội thất, môi giới cho thuê, môi giới thứ cấp, quản lý tài sản,…”, DXS – FERI cho hay.
Không ít chủ đầu tư, môi giới mở rộng kinh doanh thêm dịch vụ mới: mở quán cà phê, môi giới du học, môi giới xuất khẩu lao động,… Cũng xuất hiện một số phản ứng trái chiều của các DN, khi số đông đơn vị môi giới đã “bị bỏ lại” sau 1 năm quá nhiều thách thức. Một số khác hoạt động cầm chừng, cố “gồng”, chờ đợi diễn biến tiếp theo của thị trường. Bên cạnh đó, một số ít doanh nghiệp môi giới đang tăng cường tuyển dụng NVKD và tranh thủ cơ hội chiếm thị phần.
Đối với tâm lý khách hàng, DXS – FERI cũng cho rằng đã có nhiều thay đổi. Đa số khách hàng tiếp tục nghe ngóng và chờ đợi diễn biến tiếp theo của thị trường, đặc biệt là đối tượng khách hàng đầu tư. Thậm chí khách hàng có nhu cầu thật nhưng vẫn quan sát, chờ đợi thêm. Bắt đầu xuất hiện nhóm các nhà đầu tư chuyên săn hàng “ngộp”, tranh thủ cơ hội để sở hữu BĐS giá rẻ tại thời điểm này.
